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Cose da sapere prima di prendere in affitto una casa

27 Marzo 2022
Cose da sapere prima di prendere in affitto una casa

Affitto: prima della firma del contratto di locazione è bene conoscere tutti gli obblighi che ricadono sulle parti, compresa la registrazione.

Tutti lo chiamiamo in affitto. In realtà, il nome corretto è «contratto di locazione» (l’affitto si riferisce solo ai beni produttivi, come le aziende). Ecco alcune curiosità sulla locazione. In questa guida abbiamo raggruppato alcune cose da sapere prima di prendere in affitto una casa. Nel nostro sito sono comunque presenti numerosi articoli di approfondimento per ciascuno dei seguenti argomenti. Qui elencheremo solo gli aspetti principali.  

Scelta degli inquilini

Il locatore può scegliere a chi dare in affitto l’appartamento, escludendo ad esempio categorie di soggetti (immigrati, single, famiglie con cani, ecc.). La Cassazione ha escluso però le discriminazioni nei confronti dei transgender. 

Prima di concludere il contratto, è diritto del locatore chiedere copia delle ultime buste paga o della dichiarazione dei redditi per conoscere le condizioni economiche dell’affittuario. Non può tuttavia trattenerne una copia. Ciò può servire come forma di garanzia contro eventuali morosità.

Registrazione del contratto  

Se il contratto ha durata superiore a 30 giorni, deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate (salvo si opti per la cedolare secca). Senza registrazione, l’affitto si considera “in nero” e non ha alcun valore per le parti. Le spese di registrazione sono al 50% tra inquilino e locatore. Il locatore può assumersi integralmente l’onere ma non può scaricarla sull’inquilino. 

La registrazione va fatta, entro 30 giorni dalla firma del contratto a cura del locatore.

L’omessa registrazione, che costituisce un’evasione fiscale, determina una responsabilità solidale tra locatore e inquilino relativamente al pagamento dell’imposta di registro. Questo significa che l’ufficio delle imposte può pretendere il pagamento tanto dall’uno quanto dall’altro. Inoltre, il locatore rischia un accertamento per la mancata denuncia, nella sua dichiarazione dei redditi, dei canoni di affitto in nero.

La caparra

La caparra è cosa diversa dal pagamento anticipato dei canoni di affitto (che a volte viene richiesto al momento della stipula del contratto). La caparra, il cui importo non può mai superare tre mensilità, serve per coprire eventuali morosità o danni all’appartamento; produce sempre interessi (che vanno pagati all’inquilino) e va restituita alla fine della locazione.  

Al termine della locazione, se dovessero sorgere contestazioni in merito alla responsabilità del conduttore per i danni all’immobile, il locatore che voglia trattenere la caparra deve avviare una causa contro l’inquilino affinché sia il giudice a giudicare l’entità dei danni, non potendoli quantificare unilateralmente nessuna delle due parti. Se tanto non avviene, la caparra va restituita.

L’affitto in nero

Se l’affitto è in nero, il locatore non può ricorrere allo sfratto per mandare via l’inquilino, ma deve avviare una causa ordinaria (si chiama «occupazione senza titolo»), molto più lunga e onerosa. Allo stesso modo, però, non avendo il contratto alcuna validità, le parti possono recedere da esso in qualsiasi momento, senza neanche dover dare il preavviso.

Se però dovesse risultare che l’affitto è in nero per volontà del solo locatore, senza che questi cioè abbia comunicato all’inquilino la mancata registrazione, allora il contratto sarà nullo solo per il locatore mentre l’inquilino conserva tutti i diritti da esso derivanti (quindi anche il diritto al rispetto alla durata minima fissata dalla legge per gli affitti a canone concordato, pari a 3 anni + 2 di rinnovo automatico).

Il canone in nero

Spesso, l’affitto prevede un canone inferiore rispetto a quello che, negli accordi verbali, le parti stabiliscono. In tal caso, però, se l’inquilino interrompe il pagamento della maggiorazione, il locatore non può né sfrattalo, né agire contro di lui con un decreto ingiuntivo. Al contrario, l’inquilino ha fino a sei mesi di tempo dalla riconsegna dell’appartamento per chiedere la restituzione di tali maggiorazioni, in quanto non dovute perché “extra-contratto” e quindi “in nero”. Lo potrà fare rivolgendosi al giudice.

Lista dei mobili e degli elettrodomestici

Se decidi di dare in affitto una casa già arredata, sarà meglio sottoscrivere un verbale con l’inventario dei mobili e degli elettrodomestici presenti, eventualmente corredato da foto. Ciò servirà a valutare eventuali danni alla restituzione dell’immobile.

Danni

Di tutti i danni all’appartamento derivanti da un cattivo uso risponde l’inquilino. Ma è il locatore a dover dimostrare che il danno deriva dalla condotta di quest’ultimo e non era già preesistente. Per cui, in assenza di un verbale di consegna o delle foto dell’immobile precedenti alla locazione, sarà difficile per il padrone di casa raggiungere tale prova.

I danni derivanti dall’usura per l’uso quotidiano non sono a carico dell’inquilino. Questi deve farsi carico solo degli interventi di ordinaria amministrazione di piccolo importo (ad esempio, l’installazione e la sostituzione della serratura). 

Sul locatore ricadono le spese relative a i lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria (ad esempio, la rottura della caldaia o dell’autoclave). 



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