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Cosa deve assolutamente contenere il contratto preliminare

22 Marzo 2022
Cosa deve assolutamente contenere il contratto preliminare

Come scrivere un compromesso per la compravendita di un immobile: ecco cosa deve contenere la scrittura privata. 

Un nostro lettore sta per comprare casa e, dovendo fissare per iscritto gli accordi raggiunti con il venditore, ci chiede cosa deve assolutamente contenere il contratto preliminare. Ci chiede peraltro se per tale contratto è necessario investire un notaio o è possibile procedere privatamente. Ecco alcuni chiarimenti che serviranno a dipanarsi in questo delicato passaggio legale.

Cos’è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare è ciò che tutti chiamano compromesso: un contratto che viene siglato solitamente prima di vendere un immobile e che serve solo a “prenotare l’affare”, a impedire che le parti possano ripensarci. Esso infatti è solo un gradino intermedio rispetto al rogito notarile, il contratto di compravendita vero e proprio: solo quest’ultimo infatti vale a trasferire la proprietà. Il compromesso ha dunque un’efficacia puramente obbligatoria: obbliga cioè le parti a presentarsi dinanzi al notaio alla data concordata (solitamente indicata nel compromesso stesso) per sottoscrivere il passaggio di proprietà. 

Se a non rispettare il compromesso dovesse essere il venditore, l’acquirente potrebbe esigere o il doppio della caparra versata oppure, ricorrendo al giudice, il trasferimento coattivo della proprietà del bene. Se a non rispettare il compromesso dovesse essere invece l’acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra oppure, anch’egli, ricorrere in tribunale per ottenere una sentenza che, sostituendosi all’atto notarile, disponga il trasferimento del bene.

Come si fa il contratto preliminare?

Il contratto preliminare non deve necessariamente essere siglato dinanzi a un notaio. A compilarlo e firmarlo possono essere anche le stesse parti che, a tal fine, per non commettere errori, potrebbero chiedere la compilazione del testo a un avvocato. In teoria, potrebbero loro stesse redigerne il contenuto, ma sapendo cosa in esso va indicato per legge. Ecco perché risulta estremamente importante sapere cosa deve assolutamente contenere il contratto preliminare. 

Si tenga tuttavia conto del fatto che, se l’immobile è ancora in fase di costruzione, il preliminare deve essere per forza redatto da un notaio.

Cosa deve assolutamente contenere il contratto preliminare

Una volta spiegato che il preliminare – o compromesso, che dir si voglia – può essere redatto in forma di semplice scrittura privata (e non necessariamente con l’atto pubblico, ossia il rogito notarile), passiamo ad analizzare il suo contenuto per comprendere cosa le parti devono necessariamente indicare all’interno di esso.

Il contratto preliminare deve assolutamente contenere:

  • le generalità del venditore e dell’acquirente. Nel caso in cui una delle due parti sia sposata in comunione dei beni, il contratto dovrà indicare gli estremi di entrambi i coniugi. Così ad esempio, nel caso dell’acquirente, bisognerà indicare sia i dati del marito che della moglie, nonostante sia solo uno di questi a pagare il prezzo;
  • i dati identificativi dell’immobile (risultanze catastali, vani, pertinenze). La mancata indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e di tre almeno dei suoi confini – che sono indicazioni rilevanti ai fini della trascrizione – non rendono indeterminato l’oggetto del contratto quando l’immobile può essere determinato in base alle altre clausole del contratto medesimo [1];
  • il prezzo dell’immobile; 
  • il versamento dell’acconto o della caparra (di circa il 20-25% del prezzo totale) e le conseguenti penali;
  • le modalità e i termini di pagamento: bisognerà quindi indicare le date delle rate successive alla cauzione, specificando se detti pagamenti dovranno avvenire o sono avvenuti con bonifico, assegno, ecc.;
  • la certificazione di regolarità dell’immobile rispetto alle norme edilizie e l’esistenza di eventuali vincoli (ipoteche, servitù, etc.);
  • il titolo del possesso con la data in cui esso inizia e le eventuali limitazioni;
  • la data del rogito. In alternativa si può anche stabilire che a fissare tale data sarà, in un momento successivo, una delle due parti, con comunicazione da inviare all’altra. Sarà però necessario indicare un termine massimo entro cui essa deve intervenire;
  • data e firma dei contraenti.

L’indicazione dei suddetti dati è necessaria per rendere valido il contratto preliminare. 


note

[1] Cass.22.6.1995, n. 7079

Autore immagine: depositphotos.com


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