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Posti auto in condominio: si possono escludere i negozi?

22 Marzo 2022
Posti auto in condominio: si possono escludere i negozi?

Maggioranza in assemblea di condominio per assegnare i parcheggi tra i condomini: regole e limiti.

Quando i parcheggi disponibili nel cortile condominiale sono insufficienti per ospitare le auto di tutti i residenti, l’assemblea è tenuta a regolamentarne l’uso adottando dei criteri rotatori. Solo in questo modo si può garantire, a ciascun condomino, il pari uso dell’area comune per come imposto dall’articolo 1102 del codice civile. In tale ripartizione, è possibile tuttavia tagliare fuori i titolari delle attività commerciali? Si possono escludere i negozi dai posti auto in condominio? 

La questione è stata oggetto di una sentenza della Cassazione [1] che, con l’occasione, ha altresì ricordato con quale maggioranza l’assemblea può deliberare l’assegnazione dei parcheggi del cortile. Ma procediamo con ordine. 

Secondo la Suprema Corte, l’assemblea di condominio, come del resto il regolamento condominiale, non possono prevedere l’assegnazione definitiva, a singoli appartamenti, dei posti auto nel cortile, tagliando fuori i negozi presenti nello stabile. In altri termini, la delibera dell’assemblea, anche se adottata a maggioranza dei presenti, non può assegnare l’uso dei posti auto condominiali ai soli proprietari degli alloggi. E ciò per una semplice ragione: l’esclusione dei titolari dei locali commerciali e l’utilizzo per un tempo indefinito da parte di tutti gli altri consentirebbe a questi ultimi di divenirne proprietari, dopo 20 anni, tramite l’usucapione, di fatto espropriando alcuni dei condomini (appunto i titolari dei magazzini) da un bene comune che invece spetta loro per legge.  

C’è solo un modo per superare questo ostacolo: raggiungere in assemblea l’unanimità. È quindi necessario anche il consenso dei condomini esclusi dall’uso dei parcheggi i quali così dovrebbero accettare la limitazione nei loro stessi confronti. Diversamente si potrebbe configurare un abuso della maggioranza, vietato peraltro dalla legge quando ha a che fare con i «beni comuni». 

Le aree condominiali, tra cui appunto i posti auto, sono di proprietà di tutti i condomini: ciascuno di questi ne detiene una percentuale astratta, pari alla propria quota di millesimi. E, come ogni proprietà, anche questa non può essere espropriata coattivamente da un altro privato. Ecco la ragione per cui giammai l’assemblea di condominio, a semplice maggioranza, può escludere dall’assegnazione dei posti auto alcuni condomini (come a volte succede con i non residenti nei condomini situati nelle località turistiche).

La Cassazione ha affermato sul punto il seguente ed importante principio di diritto:«Né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura». E ciò, prosegue la Cassazione, «in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area».

La Cassazione ricorda che all’assemblea è consentito «individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero …prevedere il godimento turnario del bene». Tale delibera, tuttavia, «mantiene un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse».

In assenza dell’unanimità, infatti, la regolamentazione «deve comunque seguire il principio della parità di godimento»: tutti i condomini devono cioè poter utilizzare l’area comune (a norma dell’articolo 1102 del codice civile secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune a patto che non ne faccia un uso contrario alla sua destinazione e non impedisca agli altri condomini il pari uso dello stesso).

Non si può dunque prevedere «la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini».


note

[1] Cass. sent. n. 9069/2022 del 21.03.2022.

Cass. civ., sez. II, sent., 21 marzo 2022, n. 9069

Presidente Manna – Relatore Scarpa

Fatti di causa

1. R.B. ha proposto ricorso articolato in un unico motivo avverso la sentenza n. 95/2017 della Corte d’appello di L’Aquila, del 27 gennaio 2017.

2. L’intimato Condominio (omissis) , non ha svolto attività difensive.

3. Con ricorso depositato in data 29 gennaio 2005, R.B. propose impugnazione innanzi al Tribunale di Teramo avverso due Delib. del Condominio (omissis) , approvate il 25 maggio 2004 ed il 16 giugno 2005, con cui l’assemblea aveva stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del condominio adibita a parcheggio, alla stregua del regolamento condominiale, in favore dei soli trentacinque condomini proprietari delle unità abitative dell’edificio, escludendo pertanto dal godimento dell’area i condomini proprietari dei locali commerciali.

Il Tribunale di Teramo, sezione distaccata di Atri, con sentenza del 28 ottobre 2009 rigettò la domanda sul presupposto della carenza di legittimazione ed interesse ad agire in capo al R. , poiché in base all’art. 5 del regolamento condominiale i condomini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel “cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione che saranno deliberate dall’assemblea uno per appartamento”, ciò escludendo dall’assegnazione i condomini proprietari di locali commerciali.

R.B. propose gravame e la Corte d’appello di L’Aquila, pur condividendo la doglianza dell’appellante in merito alla sussistenza della legittimazione e dell’interesse ad agire, ha comunque reputato infondata la domanda, ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, che prevede la destinazione a parcheggio del cortile, l’assemblea avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente infondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente fissava l’adunanza della Camera di consiglio per il 21 marzo 2019.

Il ricorrente presentò memoria ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., comma 2.

All’esito di tale adunanza, fu tuttavia pronunciata ordinanza interlocutoria pubblicata il 1 agosto 2019, avendo il Collegio escluso che ricorresse l’ipotesi di manifesta infondatezza del ricorso, ex art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5.

La causa veniva perciò rimessa alla pubblica udienza della sezione semplice tabellarmente competente e rinviata a nuovo ruolo.

Il ricorso è stato deciso in Camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al D.L. 28 ottobre 2020, n. 137, art. 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Motivi della decisione

1. L’unico motivo del ricorso di R.B. deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1102, art. 1120, comma 2 (nella versione della norma anteriore alla riforma del 2012) e art. 1421 c.c.. Si richiama l’orientamento giurisprudenziale sulla assegnazione nominativa di posti auto individuale da parte dell’assemblea, in relazione ad un’area comune. Viene poi dedotto che l’art. 5 del regolamento condominiale, nello stabilire che le autovetture, secondo le modalità individuate dall’assemblea “una per appartamento”, possono essere parcheggiate nel cortile, non avrebbe inteso assegnare ai condomini proprietari degli appartamenti l’uso esclusivo ed a tempo indeterminato di determinate porzioni, ma si limitava a disciplinare la destinazione a parcheggio di parte del cortile condominiale ed a riconoscere il diritto dei condomini di parcheggiarvi una propria autovettura. Si riafferma pertanto l’illegittimità delle deliberazioni assembleari impugnate, evidenziando che l’attribuzione dell’uso esclusivo ai 35 condomini assegnatari del posto auto produrrebbe i presupposti dell’acquisto per usucapione della porzione.

2. Il motivo di ricorso è fondato nei sensi di seguito precisati.

2.1. Com’è noto, il regolamento di condominio, in senso proprio, è l’atto approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dell’art. 1136 c.c., comma 2 e che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138 c.c., comma 1). Il regolamento, nella fattispecie supposta dall’art. 1138 c.c., commi 1 e 3, è, dunque, atto collegiale di autorganizzazione dell’interesse del gruppo, di natura non contrattuale ma normativa, costituito da un’unica dichiarazione di volontà risultante dalla combinazione dei voti di più soggetti unificati in base al principio di maggioranza. Avendo il regolamento tipico la stessa forma e lo stesso fondamento delle delibere dell’assemblea, esso ne conosce le medesime limitazioni. I regolamenti approvati dalla maggioranza, come le deliberazioni assembleari, possono organizzare le modalità d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, mentre non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Occorre, invero, l’espressione di una volontà contrattuale, e quindi il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni (art. 1138 c.c., comma 4). In tali evenienze, si è al di fuori degli ambiti propri della Delib. e del regolamento. La natura contrattuale ed il contenuto reale (iura in re aliena) di tali convenzioni impongono che essi siano sempre espressione di un consenso individuale, e la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione. Manca nella sentenza impugnata l’accertamento della “natura contrattuale” della richiamata disposizione regolamentare, sicché non può ad essa attribuirsi l’effetto di conformare il diritto di condominio ex art. 1117 c.c., spettante ad ogni partecipante sul cortile comune.

2.1.1. La pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale va, peraltro, qualificata come traslativa della proprietà della porzione stessa, ovvero come costitutiva di un diritto reale d’uso o come concessione di un uso di natura obbligatoria (Cass. Sez. Unite, 17/12/2020, n. 28972).

2.2. Secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte, è, dunque, consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con Delib. approvata con la maggioranza stabilita dell’art. 1136 c.c., comma 2, individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse.

La regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.

La Delib. non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, nè trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, nè addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini (cfr. Cass. 27 maggio 2016, n. 11034; Cass. 31 marzo 2015, n. 6573; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 5 marzo 2008, n. 5997; Cass. 7 dicembre 2006, n. 26226; Cass. 16 giugno 2005, n. 12673; Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004).

2.3. La Corte di L’Aquila ha riconosciuto a R.B. “legittimazione” ed “interesse” ad agire, in quanto “condomino” (benché proprietario non di un appartamento ma “solo di un locale commerciale sito a piano terra”), per far valere l’invalidità delle deliberazioni assembleari che gli impedivano l’uso del cortile comune.

Nelle conclusioni motivate presentate dal pubblico ministero, si assume, invece, che il R. avesse concreto interesse ad impugnare le delibere assembleari unicamente per evitare il parcheggio delle auto nelle adiacenze del suo esercizio commerciale. Tale evenienza è stata tuttavia smentita dalla Corte d’appello, la quale ha in effetti negato che il “cortile” condominiale non includesse anche la parte dell’area esterna destinata a marciapiede antistante il locale di proprietà R. . Il pubblico ministero obietta così che il ricorrente non avrebbe più motivo di dolersi che quello spazio sia goduto “per sempre” da un condomino proprietario di appartamento o da altro partecipante.

Questa prospettazione non appare condivisibile.

I cortili, ovvero qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture, sono ricompresi dall’art. 1117 c.c., n. 1), fra le parti condominiali dell’edificio necessarie all’uso comune, salvo che non risulti il contrario dal titolo. I cortili sono poi oggetto di contitolarità, ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche in favore dei proprietari di locali terranei, ed invero sulla sussistenza del diritto di condominio sul cortile in capo a R.B. non vi è questione devoluta a questa Corte.

Avendosi riguardo a delibere assembleari che intendono regolamentare l’uso della cosa comune, nella specie riconoscendolo ad alcuni condomini e non ad altri, non vi può essere allora dubbio sull’interesse di R.B. alla impugnazione ex art. 1137 c.c., interesse che neppure si risolve automaticamente nella mera qualità di condomino dell’attore ora ricorrente (e quindi nella sua legittimazione attiva), ma consiste nell’aspettativa giuridicamente rilevante che egli vanta ad un diverso contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto più conveniente alle sue personali aspirazioni, correlandosi alla assunta decisione gestoria collegiale una lesione individuale di rilievo patrimoniale in danno dell’istante.

2.4. È dunque errata la conclusione cui è pervenuta la Corte d’appello di L’Aquila, secondo cui le deliberazioni impugnate del Condominio (omissis) avevano provveduto unicamente a dare esecuzione al regolamento condominiale, circa la destinazione a parcheggio del cortile, nel senso che l’assemblea avesse validamente ripartito lo spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti.

Va piuttosto enunciato il seguente principio:

nè il regolamento di condominio in senso proprio, nè una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.

Il ricorso va perciò accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di L’Aquila in diversa composizione, la quale terrà conto dei rilievi svolti e si uniformerà all’enunciato principio, provvedendo anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di L’Aquila in diversa composizione.


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1 Commento

  1. avrei due domande da porre:
    1) per quanto riguarda l’assegnazione A ROTAZIONE FRA TUTTI I CONDOMINI (e quindi limitato nel tempo) di un posto auto cosa prevede la legge.
    2) il beneficiario dell’assegnazione, che per suoi motivi non utilizza il posto macchina assegnato, può cedere o affittare ad altri (condomini o no) la concessione? ovviamente per la durata intera o parziale della stessa.

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