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Contratto preliminare di preliminare: è valido?

22 Marzo 2022
Contratto preliminare di preliminare: è valido?

Compravendita immobiliare: il compromesso e la frammentazione dell’accordo in due momenti diversi. 

Anche se non di frequente, si sente a volte parlare di «contratto preliminare di preliminare» con riferimento all’acquisto di immobili. Si tratterebbe di una frammentazione in due momenti progressivi dell’impegno a comprare e vendere, per poi procedere, in ultima battuta, al rogito notarile. Ci si è chiesto però se è valido il preliminare di preliminare. La risposta è particolarmente importante: se infatti non dovesse essere ammessa una libertà contrattuale del genere, si avrebbe che già la prima scrittura privata verrebbe qualificata come “preliminare” e da essa deriverebbero tutti gli effetti obbligatori. 

Per comprendere meglio la questione facciamo un passo indietro. 

Cos’è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare (più comunemente noto con il nome di “compromesso”) serve per obbligare la parte acquirente e la parte venditrice alla stipula di un successivo atto, quello di compravendita vero e proprio: solo quest’ultimo determinerà il passaggio di proprietà del bene. La caratteristica del contratto preliminare è quello dell’irrevocabilità dell’impegno assunto. Con la conseguenza che, se una parte si tira indietro, l’altra può optare tra due diverse soluzioni: o trattenere la caparra (nel caso dell’acquirente, chiedere il doppio della caparra versata) oppure rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che trasferisce coattivamente la proprietà dell’immobile, sostituendosi così al rogito notarile.

Cos’è il preliminare di preliminare?

Il preliminare di preliminare dovrebbe essere un primo accordo con cui, genericamente, ci si impegna a firmare un secondo atto, il vero e proprio preliminare. Secondo l’intenzione delle parti, solo quest’ultimo genererebbe un’obbligazione irreversibile dalla quale deriverebbe, in caso di inadempimento, la possibilità di chiedere al giudice una sentenza che trasferisca la proprietà dell’immobile. Invece, dall’inadempimento del preliminare di preliminare potrebbe scaturire solo il risarcimento del danno. 

Il preliminare di preliminare è valido?

Secondo la Cassazione [1], è nullo il contratto preliminare di preliminare col quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori. La nullità del preliminare di preliminare deriverebbe da una considerazione molto semplice: non è meritevole di tutela l’interesse di “obbligarsi ad obbligarsi”, in quanto produttivo di una inutile complicazione.

Ma è la stessa giurisprudenza a ritenere che eccezionalmente il preliminare di preliminare può essere valido se persegue un interesse meritevole di tutela, da documentare di volta in volta. Non si può ritenere sempre irragionevole la volontà delle parti di procedere ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell’operazione negoziale [2].

Chiaramente, per poter dire che il preliminare di preliminare sia valido è necessario che tra i due accordi vi sia una sostanziale differenza di contenuto. 

È ad esempio consentito alle parti stipulare un preliminare di preliminare con cui si obbligano reciprocamente alla compravendita di un bene da individuare catastalmente, con l’impegno a stipulare un successivo preliminare all’esito di tale individuazione [3].

Quando il preliminare di preliminare è ritenuto valido, l’agente immobiliare non può ancora pretendere la provvigione: potrà ottenerla solo con la stipula del preliminare vero e proprio [4]. Infatti va escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, oppure un preliminare di preliminare.


note

[1] Cass. 2.4.2009, n. 8038. Cassazione civile sez. II, 28/10/2020, n.23736: «In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti. Ove tale verifica dia esito negativo, potrà ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare».

[2] Corte appello Palermo sez. III, 05/10/2021, n.1594, Tribunale , Termini Imerese , sez. I , 30/04/2021 , n. 439.

[3] Corte appello , Napoli , sez. III , 15/03/2021 , n. 941

[4] Cassazione civile , sez. VI , 11/03/2021 , n. 6815


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