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Immobile in vendita non in regola col fisco: quali rischi?

27 Marzo 2022
Immobile in vendita non in regola col fisco: quali rischi?

Cosa rischia chi compra una casa da chi non ha pagato le tasse e le cartelle esattoriali?

Nel momento in cui venditore e acquirente firmano il compromesso (il cosiddetto contratto preliminare), il venditore deve garantire che l’immobile sia in regola sotto il profilo ipotecario e catastale. La casa non deve essere soggetta a ipoteche o ad altri pesi. Inoltre, il venditore deve anche garantire la regolarità fiscale dell’immobile. Cosa significa quest’ultima affermazione? Se l’immobile in vendita non è in regola col fisco, quali rischi si corrono? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Presenza di ipoteche

Potrebbe avvenire che l’immobile promesso in vendita sia stato ipotecato per debiti con il fisco. L’ipoteca è legittima, anche sulla prima casa, a condizione che il debito per cartelle esattoriali notificate e scadute sia superiore a 20mila euro. 

Teoricamente, l’immobile ipotecato può essere venduto ma, in caso di pignoramento, il bene potrà essere espropriato anche in capo al nuovo acquirente per quanto estraneo al debito. Questi potrà rivalersi nei confronti del venditore qualora abbia taciuto l’esistenza del vincolo, chiedendogli la restituzione dei soldi pagati (ammesso che li abbia ancora sul conto). 

L’acquirente può agire anche nei confronti del notaio rogante atteso l’obbligo per quest’ultimo di eseguire le opportune verifiche, prima del rogito, al fine di accertare che il bene non sia sottoposto a ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli (come nell’ipotesi di una causa di rivendicazione della proprietà) e di informare di ciò l’acquirente. 

Secondo quanto già chiarito dalla Cassazione [1], qualora le parti si rivolgano ad un notaio questi versa in colpa professionale se non prospetta all’acquirente l’opportunità di effettuare le visure ipotecarie al fine di accertare la libertà dell’immobile oggetto della promessa di trasferimento da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, ovvero non prospetti la necessità di compiere nuove visure per accertare l’esistenza di altre ipoteche oltre quella dichiarata dal promittente venditore.

Regolarità fiscale dell’immobile

Il venditore deve garantire la regolarità fiscale dell’immobile. Che significa? Che se il venditore, quando a suo tempo aveva acquistato l’immobile, non aveva pagato le imposte indirette allo Stato (ossia l’imposta di registro, per gli acquisti da privato, le donazioni o le successioni ereditarie; o l’Iva, per gli acquisti da aziende), lo Stato acquisisce il “privilegio” sull’immobile in questione, potendosi così rivalere sul successivo acquirente. Questi potrebbe infatti subire l’esproprio del bene tramite una procedura di pignoramento immobiliare. Il bene verrebbe quindi messo all’asta dall’Agente per la Riscossione esattoriale nonostante il passaggio di proprietà.

In buona sostanza, c’è una responsabilità solidale tra venditore e acquirente per le imposte indirette dal primo non versate sull’atto di provenienza (ossia al momento in cui ha acquisito la proprietà di detto bene). A prevederlo è l’articolo 2772 del Codice civile.

L’acquirente potrà rivalersi nei confronti del venditore chiedendogli la restituzione del prezzo corrisposto e il risarcimento del danno. 

Mario eredita una casa ma non versa l’imposta di registro sul trasferimento, divenendo così debitore dello Stato. Dopo sette anni, Mario vende la casa a Luca per 400mila euro. Luca può essere oggetto di una procedura esecutiva da parte dello Stato a causa del debito lasciato da Mario. Tuttavia, egli potrà chiedere al venditore la restituzione dei 400 euro più il risarcimento del danno. 

Attenzione però: lo Stato può sottoporre ad esproprio l’immobile acquistato dal terzo, per le imposte non versate dal venditore, sempre che nel frattempo non sia intervenuta la prescrizione di detto credito. E la prescrizione dell’imposta di registro e dell’Iva è pari a 10 anni. Il termine però può essere interrotto con un sollecito di pagamento o la notifica di una cartella esattoriale.

Pertanto, se l’immobile proviene da una successione la cui imposta non è stata ancora versata all’Erario, lo Stato ha il “privilegio” sull’immobile stesso. Più in generale, lo Stato ha il “privilegio” sugli immobili solo per le imposte indirette anche se il bene è stato trasferito o venduto ad altri. Il privilegio non spetta invece per le imposte dirette come l’Irpef (essendo stato abrogato l’articolo 2771 del Codice civile), a meno che non sia stata già iscritta ipoteca.  

In ogni caso, è stato abrogato l’obbligo della dichiarazione di regolarità fiscale che il venditore deve effettuare nell’atto di compravendita. 

Immobile in vendita non in regola col fisco: quali rischi per l’acquirente?

In sintesi, semplificando quanto abbiamo detto, il rischio di chi compra una casa è quello di vedersi richiedere dallo Stato il pagamento dell’imposta di registro o dell’Iva che il venditore non aveva versato a suo tempo quando aveva acquisito la proprietà del bene. Per tutelarsi potrà chiedere al venditore medesimo – per quanto non più obbligatorio per legge – un atto che certifichi la regolarità fiscale del bene, eventualmente rilasciato dall’Agenzia delle Entrate. 


note

[1] Cass. 21.4.2000, n. 5232.

Autore immagine: depositphotos.com


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