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Si può vendere la casa di un’altra persona?

27 Marzo 2022
Si può vendere la casa di un’altra persona?

Compromesso di cosa altrui: quando è valido e quali sono gli atti che bisogna compiere per trasferire la proprietà di una terza persona.  

Si può vendere la casa di un’altra persona? In generale, a vendere un bene può essere solo il suo proprietario. Questi può anche delegare una terza persona ma, se si tratta di un immobile, è necessario il previo conferimento di una procura notarile. 

Se la casa è in comunione dei beni tra marito e moglie, il contratto di vendita sottoscritto da uno solo dei coniugi, senza il consenso dell’altro, può essere impugnato entro un anno e dichiarato nullo dal giudice. 

Giovanna e Corrado sono sposati in comunione dei beni. Corrado ha comprato una casa che, come tutti i beni acquistati dopo il matrimonio, è entrata in comunione dei beni. Corrado si accorda con una persona per venderle il bene. I due si recano dal notaio e firmano l’atto di compravendita. Giovanna ha un anno dalla trascrizione dell’atto nei pubblici registri per farlo annullare, con conseguente obbligo per l’acquirente di restituirlo alla comunione dei coniugi.

Ci si è chiesto se sia valido il contratto preliminare di cosa altrui, ossia il compromesso con cui ci si impegna a vendere l’immobile di un’altra persona. In tal caso, il preliminare viene sottoscritto da chi, in quello specifico momento, non è ancora proprietario dell’immobile ma prende l’impegno a far sì che la relativa titolarità del bene sia trasferita, all’acquirente, con la stipula del rogito. 

In buona sostanza, il venditore può realizzare tale scopo in due diversi modi: o acquistando prima la proprietà del bene per poi trasferirlo all’acquirente oppure facendo in modo che il terzo proprietario venda il bene direttamente all’acquirente, senza passare dal venditore intermedio. 

Luca firma un compromesso con Marina con cui si impegna a trasferire la proprietà della casa del proprio fratello Mattia. Luca può agire in due modi: compra la casa di Mattia e poi la vende a Marina, oppure si accorda con Mattia affinché venda direttamente la casa a Marina.

In pratica, il promittente alienante, tenuto a procurare la proprietà del bene al promissario acquirente, può liberarsi della propria obbligazione sia acquistando la cosa dal terzo proprietario, sia conseguendo il consenso di quest’ultimo al trasferimento [1].

Naturalmente, la possibilità di vendere la casa di un’altra persona è subordinata al fatto che di tanto l’acquirente sia stato previamente messo al corrente dal venditore, all’atto della stipula del compromesso. In verità, il venditore potrebbe anche tacere tale circostanza se riesce a procurarsi la proprietà del bene prima del rogito. In tal caso, infatti, l’acquirente non potrà rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita. Egli infatti viene comunque soddisfatto nella sua legittima aspettativa di divenire proprietario del bene. Diverso è il discorso però se il venditore non dovesse riuscire a procurarsi la disponibilità dell’immobile entro i tempi concordati per la stipula dell’atto notarile: in tal caso, l’acquirente non solo potrebbe recedere dal contratto preliminare ma potrebbe anche richiedere il risarcimento dei danni economici e morali. 

Giacomo si impegna a vendere una casa a Saverio senza però dirgli che l’immobile è in comunione ereditaria con i propri fratelli Germano e Antonio. La data per la stipula del contratto definitivo è il 2 febbraio. Saverio si accorge che Giacomo gli ha promesso in vendita un immobile non completamente suo. Tuttavia, Giacomo, il 1° febbraio si reca dal notaio per acquistare dai propri fratelli la rispettiva quota della casa in comunione. In tal caso, Saverio non potrà rifiutarsi di firmare il contratto definitivo. Saverio potrebbe invece recedere dal contratto preliminare se, alla data del 2 febbraio, Giacomo non è ancora divenuto proprietario della casa.

Tale concetto è stato chiarito dalla Cassazione che ha precisato a riguardo [2]: il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all’atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto o in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all’obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest’ultimo a trasferirgliela.

È bene comunque ricordare che, in caso di preliminare di vendita dell’immobile altrui, il proprietario effettivo non assume alcun obbligo diretto nei confronti del futuro acquirente, in quanto non è parte del preliminare di vendita di cosa altrui (altrimenti si avrebbe un preliminare di vendita di cosa propria). Pertanto, l’acquirente non può effettuare alcuna diffida ad adempiere nei confronti del primo, ma esclusivamente nei confronti di chi ha firmato il compromesso promettendogli la vendita di cosa altrui.


note

[1] Cass. 27.7.2009, n. 17458.

[2] Cass. 18.5.2006, n. 11624.

Autore immagine: depositphotos.com


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