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Vizi immobile: come tutelarsi?

2 Aprile 2022
Vizi immobile: come tutelarsi?
Ho fatto realizzare dei lavori di ristrutturazione ad una ditta, pagando in nero. Ho solo quietanze. Questi lavori sono viziati da numerosi difetti. Posso tutelarmi?

Il fatto che Lei abbia in mano le quietanze dei pagamenti in nero effettuati è di certo un’arma a Suo favore per dimostrare che ha provveduto al pagamento per i lavori che sono stati effettuati e per i quali Lei rivendica una cattiva realizzazione delle opere.

L’articolo 1669 del Codice civile stabilisce che, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

L’articolo sembra applicabile al Suo caso, visto che Lei descrive il lavoro svolto come gravemente difettoso (si pensi, all’impianto elettrico).

Ma come far valere tale diritto? Qui ci viene in aiuto il precedente articolo 1668 del Codice civile, che stabilisce il diritto del committente di chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore. Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.

Pertanto, nel Suo caso, si può optare per le tre vie:

  • o una diffida formale a firma di un legale, con la quale si chiede l’immediata eliminazione di quei vizi;
  • o la richiesta di rimborso delle somme versate in virtù di una proporzionale diminuzione della spesa;
  • o la risoluzione del contratto, in caso di grave difformità, con consequenziale richiesta di restituzione di tutte le somme.

Tra tutte le tre vie è ovvio che la prima sembra la meno adatta, visto che, mancando il rapporto di fiducia, non penso che Lei vorrà far intervenire sui luoghi nuovamente quella ditta.

Secondo la Cassazione, tuttavia, nel caso di risoluzione del contratto di appalto per totale inidoneità dell’opera alla sua destinazione, il risarcimento dovuto al committente, liberato dall’obbligo del pagamento del prezzo, non può comprendere l’intero prezzo dal committente medesimo sostenuto per procurarsi, mediante la conclusione di un altro contratto di appalto, la stessa utilità perseguita con il contratto risolto, ma solo quella differenza fra tale ulteriore spesa e la minor somma che egli avrebbe dovuto versare all’appaltatore rimasto inadempiente (Cassazione civile, sez. III, 17/06/2021, n. 17453).

Ricapitolando, Lei potrà chiedere la risoluzione del contratto solo se l’opera sia assolutamente inadatta alla destinazione sua propria perché affetta da vizi che incidono in misura notevole sulla struttura e funzionalità dell’opera stessa, tali da impedire che essa fornisca la sua normale utilità. Al contrario, se i vizi e le difformità sono facilmente eliminabili, Lei potrà solo richiedere, a sua scelta, uno dei provvedimenti previsti dal comma 1 dell’art. 1668 c.c., ossia l’eliminazione dei vizi o la riduzione del prezzo, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore (Corte appello Genova, sez. I, 03/06/2021, n. 621).

Per tali ragioni, il mio consiglio è quello di inviare questa diffida legale, non prima di confrontarsi con un perito di fiducia che possa calcolare il danno, e quanto sia necessario per risolvere le problematiche rilevate.

Inoltre, visto l’atteggiamento minatorio tenuto dalla ditta, Le consiglierei di agire anche dal punto di vista tributario, denunciando alla guardia di finanza il fatto che questi non ha emesso fattura nonostante i pagamenti da Lei effettuati.

Questo gli provocherebbe altre grane che, però, si è meritato di subire, visto i notevoli danni a Lei procurati.

Ricapitolando, inizialmente, Le consiglio di agire con lettera di avvocato, al fine di verificare se vi è possibilità di risolvere la questione stragiudizialmente e in modo veloce.

Se la lettera dovesse risultare infruttuosa, allora sarebbe necessario avviare un giudizio davanti al Tribunale competente per territorio al fine di ottenere una sentenza che attesti le difformità e le responsabilità della ditta.

Nel mentre, potrebbe essere utile denunciare la mancata fatturazione alla Guardia di Finanza che evidenzierebbe la cattiva condotta della ditta appaltatrice nei Suoi riguardi.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla


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