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Dismissione impianto riscaldamento centralizzato: maggioranza

23 Marzo 2022
Dismissione impianto riscaldamento centralizzato: maggioranza

Qual è la maggioranza che l’assembla di condominio deve assumere per decidere la totale dismissione dell’impianto termico?

Quando tutti i condomini si sono ormai dotati di un impianto di riscaldamento autonomo, o hanno intenzione di farlo, l’impianto centralizzato diviene solo un inutile costo. Questo perché il distacco non fa venir meno l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e ai cosiddetti «consumi involontari» (ossia quei costi sostenuti a causa della dispersione di calore in un impianto di riscaldamento centralizzato. Si dicono “involontari” perché non dipendono dal consumo energetico specifico di ogni singola unità immobiliare). Di qui la necessità di dismettere definitivamente l’impianto comune.

Ma qual è la maggioranza per la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato? In altri termini qual è il quorum deliberativo che l’assemblea di condominio deve assumere per “rottamare” l’apparecchio che ha fornito calore ai singoli appartamenti e che ora non serve più?

La questione è stata decisa da una recente sentenza del Tribunale di Perugia [1] (che, come vedremo più avanti, si discosta dall’orientamento della Cassazione). 

Il giudice umbro parte dal dato di fatto: l’impianto di riscaldamento è un bene comune. E sui beni comuni la maggioranza non ha alcuna voce in capitolo quando si tratta di adottare scelte drastiche come quella in discussione. Risultato: serve l’unanimità per adottare la delibera con la quale si approva la dismissione dell’impianto termico centralizzato, trattandosi di una scelta che elimina e quindi rende inservibile un servizio comune. 

È nulla, pertanto, la decisione assembleare che a maggioranza sottragga impianti o beni condominiali alla loro destinazione sempre che non sia stata effettuata per l’impossibilità irreversibile del funzionamento dell’impianto.  

La scelta di eliminare un servizio comune sarebbe stata un’innovazione vietata anche se lo avesse reso inservibile per un solo partecipante. Non solo. Il sistema normativo vigente tende a non favorire la sostituzione del centralizzato con singoli impianti a servizio delle diverse unità poiché la trasformazione in impianti con produzione di calore separata – negli edifici con più di quattro unità abitative e con impianto centralizzato di potenza minima di 100 kW – è permessa solo per motivi tecnici o di forza maggiore, da indicarsi nella relazione attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico. E, in presenza di ristrutturazione o installazione dell’impianto termico, sono obbligatori, se concretamente realizzabili, sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore. Di qui, la soluzione delineata dal Tribunale di Perugia che mette nero su bianco la nullità della delibera contestata condannando l’ente di gestione a risarcire i danni e pagare le spese processuali.

La decisione però non è condivisa da altra giurisprudenza. Secondo ad esempio il tribunale di Bari [2], l’art. 26 della Legge n. 10/1991 (comma 5) consente all’assemblea del condominio di deliberare con la maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio, la dismissione dell’impianto centralizzato di riscaldamento («Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile»). Tale potere dell’assemblea prescinde dalla convenienza della trasformazione in relazione ai consumi. Consegue che non si potevano e non si possono porre anche a loro carico le spese (di conservazione e) di gestione causate dagli altri condomini che hanno continuato ad usare l’impianto centralizzato.

Anche la Cassazione [3] ritiene sufficiente la maggioranza per la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato. « L’assemblea – si legge in una non troppo recente pronuncia – con deliberazione a maggioranza ha il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. Ne deriva che la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l’uso dell’antenna centralizzata per le ricezione di canali televisivi (destinata a servire tutte o più unità immobiliari di proprietà esclusiva e richiedente una attività di impianto a gestione comune), non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune».

Ed è sempre la Cassazione [4] a dire che, nel caso in cui i condomini abbiano deciso a maggioranza, ai sensi dell’art. 26 l. 9 gennaio 1991 n. 10 e del relativo regolamento di esecuzione approvato con d.P.R. 26 agosto 1993 n. 412, la dismissione dell’impianto di riscaldamento centralizzato e la sua sostituzione con autonomi impianti, non è più consentito alla minoranza dissenziente di mantenere in esercizio il vecchio impianto, ed è obbligatorio per tutti i condomini partecipare proporzionalmente alle spese per l’installazione e manutenzione della nuova canna fumaria, che in quanto posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, costituisce bene comune cui tutti i condomini sono tenuti ad allacciare il proprio.


note

[1] Trib. Perugia sent. n. 1718/2021 del 15.12.2021.

[2] Trib. Bari sent. n. 583/2015.

[3] Cass. sent. n. 144/2012.

[4] Cass. sent. n. 27822/2008.


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