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Cos’è il preliminare di vendita di cosa altrui?

23 Marzo 2022
Cos’è il preliminare di vendita di cosa altrui?

È valido il compromesso firmato da chi non è proprietario del bene, ma a determinate condizioni: ecco quando si può vendere la casa o un immobile di un’altra persona.

Il preliminare di vendita – comunemente chiamato “compromesso” – è quel contratto con cui la parte venditrice e la parte acquirente, pur non dando ancora vita al vero e proprio trasferimento della proprietà, si impegnano a sottoscrivere, in un momento successivo, il rogito notarile di compravendita. Serve quindi per “prenotare l’affare” e impedire che le parti ci ripensino. 

A firmare il preliminare può essere solo il proprietario del bene (a meno che una terza persona non sia stata da quest’ultimo autorizzata con apposita procura). Si sente però spesso parlare del «preliminare di vendita di cosa altrui». Di cosa si tratta? Qui di seguito cercheremo di spiegare con parole semplici e pratiche cos’è il preliminare di vendita di cosa altrui. Non ci riferiremo chiaramente ai casi in cui una persona, illegittimamente, cerchi di vendere qualcosa che non gli appartiene. Come vedremo a breve, lo schema contrattuale in questione trae fondamento da un precedente accordo tra il venditore e l’effettivo titolare del bene. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il contratto preliminare?

Come abbiamo detto il contratto preliminare, o compromesso, è il contratto in forza del quale una parte si impegna a vendere, e un’altra si impegna a comprare, un determinato bene. Nella terminologia tecnica, il venditore viene detto «promittente venditore»; l’acquirente invece viene chiamato «promissario acquirente». E ciò perché il fulcro del contratto preliminare è la promessa. L’atto di compravendita vero e proprio (il cosiddetto «contratto definitivo») invece sarà stipulato in un successivo momento (obbligatoriamente) dinanzi al notaio: solo quest’ultimo può trasferire la proprietà del bene. 

Con la stipula del compromesso si crea quindi un’obbligazione che, in caso di inadempimento, consente di ottenere alternativamente, tramite ricorso al tribunale:

  • il pagamento della caparra (il venditore tratterrà quella già ricevuta; l’acquirente potrà chiedere il pagamento del doppio della caparra già versata);
  • una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà del bene in luogo dell’atto notarile di compravendita. 

Cos’è il preliminare di vendita di cosa altrui?

Il preliminare di vendita di cosa altrui è quel contratto preliminare con il quale il promittente venditore si obbliga a procurare al promissario acquirente, mediante la stipulazione del contratto definitivo, l’acquisto della proprietà di un immobile altrui. Se lo fa è perché, da un lato, ha informato l’acquirente del fatto che il bene appartiene a una terza persona e, dall’altro, perché ha ottenuto da quest’ultima l’autorizzazione a vendere il suo bene. Quindi siamo in presenza di due diversi accordi: il primo tra promittente venditore e promissario acquirente; il secondo tra promittente venditore e proprietario del bene.

Il preliminare di vendita di cosa altrui è quindi sottoscritto da chi, in quel momento, non è proprietario dell’immobile. Con la firma di tale atto il promittente venditore si impegna ad acquistare la proprietà del bene per trasferirla al compratore. Tale obbligo può essere adempiuto in due modi:

  • il promittente venditore acquista la proprietà dell’immobile dall’effettivo titolare e poi, in un momento successivo e con autonomo atto, la trasferisce al promissario acquirente. Quindi, in questo caso, il contratto definitivo di compravendita vedrà, come parti firmatarie, le stesse che hanno sottoscritto il preliminare;
  • il promittente venditore si impegna a far sì che l’effettivo titolare del bene trasferisca la proprietà direttamente al promissario acquirente. In tal caso, pertanto, il contratto definitivo di compravendita sarà sottoscritto da tali due soggetti e non anche dal promissario venditore che aveva invece firmato il contratto preliminare. È necessario che tale trasferimento abbia luogo in conseguenza di una attività svolta dallo stesso promittente venditore nell’ambito dei suoi rapporti con il proprietario e che quest’ultimo manifesti, in modo chiaro e inequivoco, la volontà di vendere il bene al promissario acquirente in forza dell’adempimento degli obblighi assunti nei confronti del promittente venditore [1]. In tale ipotesi si realizza, infatti, con l’effetto traslativo della cosa, proprio quel risultato che il promissario acquirente intendeva conseguire e che il promittente venditore si era impegnato a fargli ottenere.

Effetti del preliminare di vendita di cosa altrui

Con la stipula del preliminare di vendita di cosa altrui il proprietario effettivo non assume alcun obbligo diretto nei confronti del promittente acquirente, in quanto non ha firmato tale contratto (diversamente si avrebbe un preliminare di vendita di cosa propria). I suoi rapporti si limitano solo con il promittente venditore in forza di un separato e autonomo accordo tra questi sottoscritto in forza del quale il secondo ha avuto l’autorizzazione dal primo a vendere il proprio bene. Pertanto, non essendovi alcuna obbligazione dell’effettivo proprietario del bene nei confronti del promissario acquirente di cosa altrui, quest’ultimo non può effettuare alcuna diffida ad adempiere nei confronti del primo, ma esclusivamente nei confronti del promittente alienante.

Inadempimento del proprietario dell’immobile

Se è vero che il proprietario dell’immobile non interviene nel contratto preliminare, come fa il promissario acquirente a tutelarsi nel caso in cui questi non voglia successivamente adempiere e non si presenti al rogito o non trasferisca la proprietà del bene al promittente venditore? In tali ipotesi, spetta al promittente venditore esperire i rimedi di legge nei confronti dell’effettivo proprietario che, essendosi obbligato in tal senso, non voglia successivamente prestare il proprio consenso al trasferimento del bene [2]; nello stesso tempo il promissario acquirente ha diritto di agire contro il promittente venditore che ha sottoscritto il preliminare. 

Che fare se non si sapeva che il bene è di proprietà di una terza persona?

Abbiamo detto che, nello schema tipico del preliminare di vendita di cosa altrui, il promittente venditore informa il promissario acquirente del fatto che l’immobile è di proprietà di un terzo. Ma che succede se tale informazione non viene fornita? 

Il promissario acquirente, il quale ignori che il bene, all’atto della stipula del preliminare, appartenga in tutto o in parte ad altri, non può agire per la risoluzione del compromesso prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo. Difatti il promittente venditore può sempre, fino a tale momento, adempiere all’obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest’ultimo a trasferirgliela [3]. Il che significa che l’acquirente può rifiutare la firma sul rogito solo se, in quel momento, il promissario venditore non ha ancora adempiuto al suo obbligo di procurarsi la proprietà del bene. 


note

[1] Cass. 10.6.2010, n. 13987.

[2] Cass. 27.11.2001, n. 15035.

[3] Cass. 18.5.2006, n. 11624


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