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Quando il condominio può vietare l’attività di affittacamere?

24 Marzo 2022
Quando il condominio può vietare l’attività di affittacamere?

Si possono affittare camere in condominio e a quali autorizzazioni o condizioni?

Si sente spesso parlare dell’attività di affittacamere e di come, grazie a questa, molti proprietari di immobili siano riusciti a procurarsi un reddito più o meno stabile, con un minimo investimento, senza peraltro incorrere nei tipici rischi imprenditoriali che il commercio comporta. Ma quando si vive in condominio c’è sempre chi mette i bastoni tra le ruote e, in assemblea, muove contestazioni in ordine alla presenza di estranei nelle aree pertinenziali, del via vai nelle scale, del portone che resta spesso aperto, della sporcizia e del rumore procurato dai clienti. Recriminazioni di questo tipo avrebbero fondamento giuridico? Quando il condominio può vietare l’attività di affittacamere? Su questo aspetto si è già pronunciata numerose volte la giurisprudenza. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

L’affitto di una camera

Chi vuol arrotondare lo stipendio affittando una o più camere del proprio appartamento lo può fare senza dover aprire una partita Iva o chiedere l’autorizzazione al condominio. Rientra nei poteri del proprietario di un appartamento dare in locazione l’intero immobile oppure una o più camere. La locazione parziale dell’appartamento segue le stesse regole della locazione integrale: il contratto con durata inferiore a 30 giorni non deve essere registrato e i proventi vanno comunque riportati nella dichiarazione dei redditi. 

Per locazioni di durata superiore invece la registrazione è richiesta a pena di nullità. A seconda della durata del contratto si può optare per uno dei tanti tipi di locazione: locazione breve, locazione turistica, locazione per studenti universitari, locazione a canone concordato o libero. 

Anche chi è in affitto può, a sua volta, subaffittare una camera o l’intero appartamento. Per il subaffitto di una sola camera sussiste solo l’obbligo di comunicare il nome dell’ospite al locatore. Per il subaffitto integrale dell’immobile è invece necessario chiedere al locatore l’autorizzazione preventiva (che può essere riportata già a monte nel contratto o fornita successivamente con un autonomo atto).

Differenza tra affittare camere e affittacamere

L’affitto di una camera si distingue dall’attività di affittacamere poiché quest’ultima è un’attività svolta con continuità e in forma professionale. Pertanto, solo l’affittacamere deve aprire una partita Iva e rispettare una serie di norme regionali che indicano i requisiti minimi che deve possedere l’alloggio. Leggi sul punto Come fare affittacamere. Sono previsti dei requisiti minimi per le camere: devono avere letto, sedia, armadio, cuscini, scrivania, cestino per rifiuti, biancheria, telefono. Gli appartamenti devono essere dotati di almeno un bagno. Ci deve essere sempre un addetto al servizio reperibile anche se non è necessaria una reception. L’alloggio deve comprendere i servizi minimi di pulizia quotidiana, cambio biancheria, fornitura di riscaldamento, acqua, luce e gas. Oltre a questo servizio standard, se ne possono aggiungere anche altri complementari come la prima colazione, servizi di lavanderia e pulizia straordinaria.

Tutto ciò non succede se si intende affittare saltuariamente una camera del proprio appartamento così come farebbe un normale locatore. 

Quando il condominio può vietare l’attività di affittacamere?

È vero che il condominio può vietare l’attività di affittacamere ma ciò solo a due condizioni:

  • che vi sia un esplicito divieto all’interno del regolamento condominiale;
  • che tale regolamento sia stato approvato all’unanimità. 

In merito al primo aspetto, non è sufficiente un generico richiamo al divieto di attività commerciali, rumorose o che possano recare pregiudizio al decoro, alla moralità, all’igiene o alla tranquillità dei condomini. Si tratterebbe di vincoli non sufficientemente specifici che non potrebbero essere applicati, in via analogica, all’attività dell’affittacamere. Come chiarito dalla Cassazione [1], i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze.

È stato ritenuto inapplicabile all’attività di affittacamere anche il divieto, esplicitato nel regolamento, di gestire pensioni, hotel o locande. Queste ultime sono attività ben diverse dall’affittacamere con conseguente impossibilità di estendere il senso letterale del termine. 

In merito al secondo aspetto, è possibile raggiungere l’unanimità nell’approvazione del regolamento in due modi:

  • o con votazione di tutti i condomini in assemblea;
  • oppure con approvazione del regolamento, da parte di ogni singolo condomino, all’atto della sottoscrizione del contratto di compravendita (il cosiddetto “rogito notarile”). In questo secondo caso, l’unanimità si raggiunge in momenti temporalmente tra loro distinti.  

Dunque, il divieto di svolgere l’attività di affittacamere è opponibile al singolo condomino quando «il regolamento abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato nei singoli atti d’acquisto» [2].


note

[1] Cass. n. 21307/2016

[2] Trib. Roma, sez. V, sent., 4 gennaio 2022, n. 80

Trib. Roma, sez. V, sent., 4 gennaio 2022, n. 80

Giudice De Palo

Motivi della decisione

Il condominio in epigrafe ha convenuto in giudizio la … s.r.l. ed … – nella loro rispettiva qualità di conduttrice e proprietaria dell’appartamento int. 4 al secondo piano dell’edificio condominiale – chiedendo di accertare nei loro confronti che l’adibizione di tale appartamento ad attività di affittacamere comporta la violazione dell’art. 12 del regolamento condominiale nonché del Regolamento delle strutture ricettive extralberghiere della Regione Lazio e – per l’effetto – di ingiungere ai convenuti l’immediata cessazione dei gravi ed intollerabili pregiudizi che ne sono derivati ai condòmini, inibendogli la continuazione di tale attività e condannandoli al risarcimento dei danni subiti dal condominio.

Entrambe le convenute – nel costituirsi – hanno contestato la fondatezza delle domande e ne hanno chiesto l’integrale rigetto.

Sono stati concessi i termini di legge ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e – all’esito – sono state ammesse ed espletate le prove testimoniali richieste dalle parti.

La causa è stata infine trattenuta in decisione – all’udienza del 5.10.2021– sulle immutate conclusioni rassegnate dalle parti nell’atto di citazione e nella comparsa di risposta.

Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue. Le domande devono essere disattese.

E’ pacifica la circostanza che la conduttrice … s.r.l. svolga – nell’appartamento int. 4 ricevuto in locazione dalla proprietaria … – l’attività di affittacamere. Le pretese del condominio si fondano su una pretesa violazione del regolamento condominiale prodotto in giudizio che – nell’art. 12 – vieta innanzitutto espressamente di destinare gli alloggi alla specifica attività di “affittacamere”.

E’ stato tuttavia già rilevato – nell’ordinanza istruttoria del 15.11.2019 – che tale divieto deve ritenersi inopponibile alle convenute non essendo stata provata la natura contrattuale di tale regolamento: l’attore si è infatti limitato solo ad affermare che la relativa delibera di approvazione – risalente al 7.3.1963 – è stata adottata all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio e tuttavia non ha mai fornito la prova di tale contestato assunto (la richiamata delibera – pur citata nell’art. 31 del regolamento – non è stata infatti mai prodotta in giudizio).

Ed è riconosciuto dallo stesso attore – in diritto – che un simile divieto di destinazione sia opponibile al singolo condomino solo quando il regolamento abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato nei singoli atti d’acquisto ovvero – come si afferma (ma non si prova) nella fattispecie – per essere stato appunto adottato in sede assembleare col consenso unanime di tutti i condomini.

E’ stata poi ugualmente già rilevata – sotto altro profilo – l’irrilevanza in questa sede di ogni diversa questione afferente alla legittimità amministrativa dell’attività esercitata dalla società conduttrice nell’appartamento in questione.

Quanto poi al divieto di destinare gli alloggi “a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all’igiene, alla moralità ed al decoro dell’edificio” – pure contenuto nell’art. 12 – appare comunque evidente che l’attività di affittacamere non può ritenersi affatto ricompresa in tale generica previsione (per tutte, cfr. Cass. 20.10.2016, n. 21307: “I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alle proprietà individuali, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti”). Deve d’altra parte ritenersi che eventuali ed episodici disturbi alla tranquillità dei condomini provocati da clienti ed avventori – quando pure accertati – non potrebbero per ciò solo condurre alla radicale inibizione dell’attività pretesa invece dal condominio attore.

Resta comunque il fatto che – anche sotto tale profilo – gli esiti della prova testimoniale appaiono scarsamente significativi e concludenti (anche con riferimento alle dichiarazioni rese dal teste indicato da parte attrice).

Non risultano d’altra parte specificamente documentati – e quantificati – danni alle parti condominiali direttamente riconducibili all’esercizio dell’attività in questione.

Appare infine evidente che l’accertamento di eventuali lesioni ai diritti individuali dei singoli condomini – anche sotto il profilo della tranquillità e sicurezza – resta impregiudicato e richiede però differenti iniziative giudiziali da parte dei soggetti in ipotesi interessati (essendo il condominio privo della relativa legittimazione ad agire). Le spese processuali – liquidate ex d.m. 55/2014 – seguono la soccombenza dell’attore (con relativa distrazione in favore dei difensori delle parti convenute che si sono dichiarati antistatari).

P.Q.M.

rigetta le domande;

condanna parte attrice a rimborsare alle parti convenute le spese del presente giudizio, cumulativamente liquidate in complessivi euro 7.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15% per spese generali, Iva e Cassa come per legge, disponendone la distrazione in favore dei difensori antistatari (avv.ti … e …).


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