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Il condominio può impedire di frazionare l’appartamento in due?

25 Marzo 2022
Il condominio può impedire di frazionare l’appartamento in due?

Frazionamento immobile: permessi e autorizzazioni da parte dell’assemblea di condominio; comunicazione all’amministratore. 

Se hai deciso di dividere la tua casa in due autonome unità immobiliari, magari al fine di darne una in affitto o di intestarla a tuo figlio, quali ostacoli potrebbero porti i vicini di casa? Il condominio può impedire di frazionare l’appartamento in due? È vero che il proprietario di un’abitazione può farne ciò che vuole: può ristrutturarla, apportare modifiche e, con le dovute autorizzazioni amministrative, creare soppalchi vivibili. Ma è anche vero che, laddove tale scelta può entrare in conflitto coi diritti degli altri condomini, ledendo la stabilità dell’edificio o il decoro architettonico, a prevalere è l’interesse collettivo. 

Proprio di recente è stato chiesto al tribunale di Roma se il condominio può impedire il frazionamento di un immobile in due distinte unità. Ecco qual è stata la risposta dei giudici della capitale.

Partiamo subito col dire che una norma, l’articolo 1122 del Codice civile stabilisce innanzitutto che i lavori in casa: 

  • non possono arrecare danni alle parti comuni dell’edificio;
  • o creare un pregiudizio alla stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio stesso.

La stessa norma prevede poi l’obbligo, per il proprietario dell’appartamento, di comunicare previamente all’amministratore di condominio tutti i lavori che intende fare in casa propria. Non deve attendere l’autorizzazione di questi: deve solo informarlo. In questo articolo “Lavori in casa, comunicazione all’amministratore, fac simile” puoi trovare un modello di lettera da inviare al capo condomino.

Nessuna norma prescrive quindi che l’assemblea debba prima dare il proprio consenso. Ma è anche vero che la comunicazione all’amministratore serve proprio a consentire a quest’ultimo di verificare se i lavori possono astrattamente minare alla stabilità dell’edificio, alla sicurezza o al decoro architettonico. Si pensi al caso di chi voglia abbattere una parete che comprenda una colonna portante dell’edificio: un intervento del genere creerebbe un grave e serio pregiudizio per l’intero fabbricato. In quel caso sì che il condominio potrebbe intervenire immediatamente ordinando l’interruzione dei lavori e il ripristino dell’immobile allo stato anteriore.

Nel rispetto di tali limiti, nessuna delibera condominiale può negare al condomino di frazionare il proprio appartamento in due se la trasformazione non arreca alcun pregiudizio al condominio e rispetta i limiti che abbiamo appena elencato. Anzi, è anche possibile aprire una seconda porta nel pianerottolo, abbattendo il muro comune. È sempre l’articolo 1122 del Codice civile infatti a consentire le opere sulle parti comuni per migliorare il godimento del proprio appartamento. E ciò si spinge quindi fino a creare un secondo ingresso o, nel caso in cui vi sia bisogno di una finestra, aprire un’apertura sulla facciata condominiale (sempre che non danneggi l’estetica dell’edificio).

Il condomino ha quindi il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare l’utilizzazione, con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini. In sostanza, al fine di verificare la legittimità dell’intervento edilizio compiuto nell’appartamento, occorre accertare se tale realizzazione abbia determinato o sia comunque, seppure potenzialmente, in grado di arrecare pregiudizio all’utilizzazione e al godimento delle cose comuni che spetta ai comproprietari». Ne consegue, che, senza un espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale, il condomino può anche dividere il suo appartamento in più unità se da ciò non derivi un concreto pregiudizio agli altri condomini. 

In ogni caso, ciascun condomino può rivolgersi al Comune per ottenere una copia degli elaborati tecnici depositati dal titolare dell’immobile su cui si svolgono i lavori e chiedere di visionare il permesso di costruire rilasciato dall’ufficio dell’ente locale. In questo modo, il diritto di accesso agli atti amministrativi garantisce un controllo sulla bontà delle opere e dei calcoli fatti dall’ingegnere o dall’architetto incaricato.

Ricordiamo inoltre che, per tirare su un tramezzo ci vuole l’autorizzazione amministrativa: il Comune deve cioè rilasciare il permesso di costruire. 

Ultimo aspetto: a seguito del frazionamento non sarà necessario rivedere i millesimi degli altri appartamenti. Al contrario, bisognerà solo dividere i millesimi prima appartenenti a un’unica unità immobiliare tra le due risultanti dalla sua divisione. 


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 3381/22.


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