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Risarcimento danni a carico del condominio: l’inquilino paga?

25 Marzo 2022
Risarcimento danni a carico del condominio: l’inquilino paga?

Responsabilità del condominio: cosa rischia chi è in affitto? La quota millesimale del risarcimento ricade sul locatore o sul conduttore?

Se hai preso un appartamento in affitto saprai probabilmente che tutte le spese condominiali relative alla gestione ordinaria dei consumi ricadono su di te; tant’è vero che, quando in assemblea si decide su tali questioni, ti spetta il diritto di voto. Viceversa, le spese di manutenzione straordinaria ricadono sul padrone di casa. 

Potrebbe però succedere che un giorno qualcuno faccia causa al condominio per ottenere un risarcimento, ad esempio a causa di una caduta dalle scale, per la rottura di un calcinaccio che abbia procurato dei danni a un’automobile sottostante, per l’infiltrazione di acqua dalle tubature comuni. Chi deve mettere mano al portafogli in ipotesi di questo tipo? In caso di risarcimento danni a carico del condominio, l’inquilino paga?

La questione è stata di recente decisa dalla Corte d’Appello di Lecce [1]. La vicenda ha riguardato una bambina rimasta vittima del cancello condominiale, fuoriuscito dai binari e caduto sulla piccola. I genitori hanno fatto causa al condominio e quest’ultimo è stato condannato a pagare il risarcimento per i danni patiti dalla minore. Senonché, all’interno del condomino, uno degli appartamenti era stato dato in affitto. Si è quindi discusso se la quota millesimale dell’indennizzo da versare al padre e alla madre della vittima dovesse essere a carico del locatore o del conduttore. Ecco qual è stata la risposta dei giudici pugliesi. 

Leggi anche Inquilino in affitto e spese condominiali.

La norma di riferimento è l’articolo 2051 del Codice civile a norma del quale ciascuno è responsabile dei danni procurati dalle cose che ha in custodia (salvo che provi il caso fortuito). Si tratta di una responsabilità oggettiva che – indipendentemente dalla colpa del danneggiante – deriva per il semplice rapporto materiale che c’è tra il custode e il bene stesso che ha cagionato il danno.  

Il custode è generalmente il proprietario del bene o chi, al suo posto, ne ha la materiale disponibilità (si pensi a chi riceve un’auto in prestito). Può rientrare in questa accezione anche l’affittuario di un appartamento? Il conduttore è responsabile per i danni causati a terzi dai beni condominiali? La risposta fornita dai giudici è stata negativa. In questi casi, a dover pagare le spese al danneggiato è sempre e solo il proprietario dell’appartamento, ossia il locatore. 

Nel caso di specie, la Corte d’appello ha sancito che è il proprietario, e non il conduttore, il responsabile dei danni provocati dal cancello condominiale. Per la Corte d’appello di Lecce il cancello in questione è un bene condominiale, appartenente all’intero complesso immobiliare, entro cui è situato l’appartamento condotto in sub locazione dai genitori della minore che ha subito le lesioni. Tale considerazione rende i conduttori (genitori della minore) un soggetto terzo, rispetto al condominio ed alla gestione e custodia della cosa comune, sicché l’esistenza di tale contratto di locazione resta un dato del tutto irrilevante, non incidendo sulla responsabilità dell’incidente, che non può essere attribuita al conduttore.

Ed invero, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell’edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore. Questi conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti. 

Gravano, pertanto, solo sui condòmini – e quindi sui proprietari degli appartamenti – le responsabilità per danni subiti da terzi in conseguenza di omissioni addebitabili all’amministrazione del condominio ovvero di inerzia da parte dell’assemblea condominiale nell’adottare gli opportuni provvedimenti atti ad eliminare una situazione di pericolo. 


note

[1] C. App. Lecce, sent. n. 8(22 del 4.01.2022.


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