Diritto e Fisco | Articoli

Casa in comproprietà: quali regole per usarla

10 Agosto 2022 | Autore:
Casa in comproprietà: quali regole per usarla

Come bisogna comportarsi quando si condivide la proprietà di un immobile con altri: diritti e doveri dei comproprietari. 

Insieme ad alcuni parenti hai ricevuto in eredità una casa che si trova in una città diversa da quella in cui vivi. Tu e i coeredi avete due possibilità: vendere l’immobile e dividere tra voi il ricavato oppure mantenerlo ed utilizzarlo secondo le vostre necessità. Siete orientati a scegliere la seconda opzione, anche perché la casa si trova in una località che frequentate spesso per studio o per lavoro; pertanto, disporre di un luogo in cui soggiornare potrebbe esservi utile. Temi però che nel tempo possano sorgere contrasti tra voi per l’utilizzo di questo bene comune; vorresti quindi sapere quali sono i diritti e i doveri di ciascun comproprietario. In questo articolo ti spiegheremo, quando vi è una casa in comproprietà, quali sono le regole per usarla. In particolare, dopo avere illustrato come la legge definisce questa specifica situazione, vedremo le modalità e i limiti di utilizzo da parte di ciascun titolare e i criteri di amministrazione e di ripartizione delle spese.

In cosa consiste la comproprietà?

La comproprietà è denominata dal Codice civile comunione [1]. Essa sussiste quando un bene ha più proprietari, che vengono anche detti comunisti. La misura del diritto di ognuno di essi è rappresentata da una quota che, come vedremo meglio tra poco, può variare secondo le situazioni: ad esempio la metà, un terzo, un quarto e così via.

I casi nei quali si verifica la comunione su uno o più beni sono i seguenti:

  • la successione ereditaria [2]. Quando un individuo muore il suo patrimonio si divide tra gli eredi. Le quote spettanti a ciascuno di essi sono previste dalla legge e variano secondo il loro numero e il loro rapporto di parentela con il defunto. Ad esempio, nel caso di un uomo che lascia la moglie e tre figli, alla prima spetterà una quota pari a un terzo, mentre ai secondi andranno i rimanenti due terzi, che divideranno tra loro in parti uguali. La designazione degli eredi e le rispettive quote possono anche essere contenute in un testamento. Finché gli eredi non decidono di dividere tra loro il patrimonio ereditario, i beni che vi ricadono saranno di proprietà di ognuno di essi in ragione delle rispettive quote;
  • l’autonomia contrattuale [3]. Più soggetti possono decidere di comprare un bene insieme, oppure possono riceverlo in donazione. In questo caso, le quote di ognuno devono essere specificate nel contratto con il quale avviene l’acquisto della proprietà;
  • la comunione legale tra i coniugi [4]. Quando due persone si sposano, se non decidono diversamente si instaura tra loro questo regime patrimoniale. In forza di esso, tutti gli acquisti che i coniugi effettueranno dopo il matrimonio, insieme o separatamente, saranno di proprietà di entrambi per il 50% ciascuno. Sono esclusi i beni di carattere strettamente personale, come quelli che servono all’esercizio dell’attività di uno di loro. Gli sposi possono però stabilire di mantenere separate le loro future proprietà, facendo a tal fine una dichiarazione al momento della celebrazione del matrimonio o recandosi da un notaio.

Quali sono i diritti dei comproprietari di una casa?

Un immobile in comunione non viene fisicamente diviso tra i comunisti: ognuno di essi può utilizzarlo per intero, a condizione di non impedirne l’uso da parte degli altri [5]. Così, ad esempio, i comproprietari di un appartamento potranno abitarlo a rotazione, secondo il periodo in cui ne avranno necessità; oppure, se esso è sufficientemente ampio e dispone di servizi adeguati, potranno utilizzarlo contemporaneamente. Non sarà possibile, invece, che un comproprietario occupi la casa da solo per gran parte dell’anno, impedendo agli altri di farne uso a loro volta.

I singoli comproprietari, inoltre, non possono alterare la destinazione d’uso dell’immobile. Così, ad esempio, se più persone hanno acquistato un appartamento insieme per farne uno studio professionale, non è consentito che uno di essi lo utilizzi come abitazione.

Le quote dei comproprietari si presumono uguali [6]; come abbiamo visto, però, in alcuni casi esse possono essere diverse, ad esempio nella successione ereditaria o, nell’ipotesi di acquisto in comune della proprietà, se i compratori decidono in tal senso. Ogni comproprietario può fare uso del bene comune in proporzione alla sua quota.

Se uno dei comunisti utilizza la casa in via esclusiva, non consentendo agli altri di fare altrettanto, è tenuto al pagamento in loro favore dei frutti civili, cioè del canone di locazione. Quest’ultimo si determina con riferimento ai correnti prezzi di mercato [7].

Per evitare contrasti è consigliabile stabilire, con scrittura privata, tempi e modalità dell’utilizzo del bene comune da parte di ciascun comproprietario.

Comproprietà di una casa: come si dividono le spese?

Le spese necessarie per la manutenzione e il miglioramento dell’immobile di dividono tra i comunisti in proporzione alle rispettive quote. Facciamo l’esempio di una casa appartenente a tre persone che chiameremo Anna, Luigi ed Elisa. Anna possiede una quota corrispondente alla metà, Luigi ed Elisa un quarto ciascuno. Occorre sostenere una spesa di 1.000,00 euro per alcune opere idrauliche; in ragione delle quote di ognuno, Anna dovrà pagare 500,00 euro, Luigi ed Elisa 250,00 euro ciascuno.

Come si prendono le decisioni riguardo alle spese? Le piccole riparazioni e manutenzioni, rese necessarie dall’uso dell’immobile e finalizzate a mantenerne efficiente ogni parte (ad esempio la riparazione di un rubinetto o della caldaia) possono essere decise su iniziativa di un singolo  comproprietario, che avrà poi diritto ad essere rimborsato dagli altri (sempre in proporzione alle rispettive quote).

Negli altri casi, occorre distinguere tra ordinaria e straordinaria amministrazione.

Le spese di straordinaria amministrazione sono quelle che comportano delle vere e proprie innovazioni: ad esempio una diversa divisione interna della casa. Esse devono essere deliberate dalla maggioranza dei comproprietari, che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’immobile [8]. Per tutte le altre spese, invece, è sufficiente una maggioranza che superi il 50% del valore delle quote [9].

È consentito al singolo comproprietario di effettuare lavori sull’immobile di propria iniziativa, senza diritto ad avere rimborsata la relativa spesa, a condizione che:

  • non venga alterata la destinazione dell’immobile;
  • non venga impedito agli altri di utilizzarlo;
  • le opere siano finalizzate al miglioramento della casa.

Nel caso della comunione legale tra i coniugi, ognuno di essi può compiere da solo gli atti di ordinaria amministrazione; quelli di straordinaria amministrazione devono essere decisi di comune accordo [10].

Come porre fine alla comproprietà di una casa?

Abbiamo visto, qualora vi sia una casa in comproprietà, quali sono le regole per usarla. Cosa fare se si vuole uscire dalla comunione sul bene?

A meno che la casa non sia divisibile tra i comproprietari (come nel caso di una villa plurifamiliare, composta da più appartamenti), quello tra loro che vuole porre fine a tale situazione può avanzare agli altri le seguenti proposte:

  • l’acquisto della sua quota da parte di uno o più comunisti;
  • la vendita della sua quota a un terzo;
  • la vendita dell’immobile e la divisione del ricavato tra tutti i partecipanti, in proporzione alle rispettive quote.

Se non si riesce a raggiungere un accordo è possibile rivolgersi al giudice, iniziando una causa di divisione giudiziale [11]. Essa è espressamente prevista in materia ereditaria, ma la medesima procedura si applica anche negli altri casi di comproprietà.

Il magistrato nomina un consulente che procede alla valutazione dell’immobile; poi, se non si raggiunge un accordo tra gli interessati, il bene viene venduto all’asta e il ricavato viene diviso tra i partecipanti.

La comproprietà tra i coniugi, invece, viene meno nei seguenti casi [12]:

  • se gli interessati decidono di sciogliere la comunione, recandosi a tal fine da un notaio;
  • se tra loro interviene la separazione personale, il divorzio o l’annullamento del matrimonio;
  • se è stata dichiarata l’assenza o la morte presunta di uno di loro;
  • se uno dei due fallisce.

note

[1] Art. 1100 e seguenti cod. civ.

[2] Art. 465 e seguenti cod. civ.

[3] Art. 1322 cod. civ.

[4] Art. 177 cod. civ.

[5] Art. 1102 cod. civ.

[6] Art. 1101 cod. civ.

[7] Cass. civ. sent. n. 7681/2019

[8] Art. 1108 cod. civ.

[9] Art. 1105 cod. civ.

[10] Art. 180 cod. civ.

[11] Art. 713 cod. civ.

[12] art. 191 cod. civ.


Sostieni laleggepertutti.it

"La Legge per Tutti" è una testata giornalistica indipendente che da oltre 10 anni informa gratuitamente milioni di persone ogni mese senza il supporto di finanziamenti pubblici. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube