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Recupero crediti condominiali: l’amministratore ha diritto ad un extra?

27 Marzo 2022
Recupero crediti condominiali: l’amministratore ha diritto ad un extra?

Può l’amministratore farsi pagare per lettere di sollecito e diffida nei confronti dei condomini morosi?

Potrebbe succedere, e anzi avviene spesso, che l’amministratore di condominio inserisca, tra le voci in bilancio, un compenso ulteriore per l’attività da questi svolta per l’invio di solleciti e diffide nei confronti dei condomini morosi. In buona sostanza, si tratterebbe di una maggiorazione ulteriore rispetto all’ordinario compenso dovuto al professionista. Ma è legittima una richiesta del genere? L’amministratore ha diritto ad un extra per il recupero dei crediti condominiali? Ecco cosa dice a riguardo la legge e cosa ne pensa la giurisprudenza. 

Compenso dell’amministratore di condominio e preventivo

La questione sulla facoltà per l’amministratore di chiedere compensi extra non preventivati all’atto della sua nomina in assemblea, ha dato luogo a lunghe discussioni prima della recente riforma del condominio. Quest’ultima ha infatti disposto, in modo inequivoco (all’articolo 1129 del Codice civile), che l’amministratore, al momento del conferimento dell’incarico, è obbligato a fornire all’assemblea un preventivo scritto per l’attività che andrà a svolgere. Lo deve fare annualmente, ossia al rinnovo di ogni incarico. In mancanza di tale indicazione, la nomina è nulla e lo stesso professionista non può poi accampare pretese economiche nei confronti del condominio. 

La richiesta di compensi extra da parte dell’amministratore di condominio

Il preventivo deve essere analitico, specifico e onnicomprensivo. Questo significa che non è possibile, per l’amministratore, richiedere compensi extra non indicati in preventivo, anche se si tratta di interventi da questi eseguiti per attività impreviste e imprevedibili. 

La problematica si è sempre posta con riferimento a quelle percentuali che gli amministratori, in passato, rivendicavano sui lavori di ristrutturazione, come compenso per la propria attività di supervisione e vigilanza. Anche questi però, con la riforma, devono essere indicati in verbale.

Lettere ai condomini debitori: spetta il compenso all’amministratore?

Quanto alle diffide scritte che l’amministratore invia ai condomini morosi per il recupero dei crediti condominiali, il discorso non cambia. Come peraltro chiarito proprio di recente dal tribunale di Roma [1], l’amministratore non può chiedere extra per l’attività di recupero dei crediti in sede stragiudiziale. Peraltro, è bene ricordarlo, è un preciso obbligo dell’amministratore avviare le azioni di recupero contro i morosi. Un obbligo da adempiere non oltre sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Entro tale termine il capo condomino deve, se non intende diffidare personalmente i debitori, conferire incarico ad un avvocato di propria fiducia (senza che, sulla sua identità, ci sia necessario bisogno del previo consenso dell’assemblea). L’avvocato a sua volta deve richiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo al giudice competente.

Diffide scritte ai morosi: sono obbligatorie? 

Val la pena ricordare infine che, secondo la giurisprudenza, per poter agire contro i morosi non è necessario il previo invio della diffida: la lettera di messa in mora non è infatti una condizione per l’azione giudiziale di recupero crediti. Sicché, l’avvocato ben potrebbe rivolgersi al giudice senza prima sollecitare il debitore. Lo si fa tuttavia nella speranza di ottenere un bonario rientro, con risparmio di costi per il condominio. 


note

[1] Trib. Roma, sent. del 15.03.2022.

Autore immagine: depositphotos.com


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