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Quota condominiale per fondo cassa: è legittimo?

27 Marzo 2022
Quota condominiale per fondo cassa: è legittimo?

Può l’amministratore di condominio chiedere il pagamento di quote per costituire un fondo rivolto a sopperire alle crisi di liquidità? 

A volte, in assemblea condominiale si discute sull’istituzione di fondi cassa necessari a prevenire crisi di liquidità (spesso derivanti dalla morosità di alcuni condomini) o per far fronte a lavori imprevisti non calcolati nel bilancio preventivo. La legittimità di tali previsioni però deve fare i conti con un principio chiave del Codice civile: quello secondo cui le spese condominiali sono ripartite solo per millesimi (salvo vi sia una volontà contraria dell’assemblea da adottare però all’unanimità). 

Una recente sentenza del tribunale di Roma [1] ha risposto a un ricorrente quesito: è legittimo richiedere una quota condominiale per un fondo cassa?

Secondo i giudici della capitale, l’assemblea non può deliberare la costituzione di fondi sprovvisti di una specifica e predefinita destinazione. Il fondo cassa sganciato da una specifica causa (anche se motivato da generiche esigenze di liquidità di cassa) non è legittimo perché, in tal caso, si chiederebbe ai condòmini di contribuire per spese che non rientrano nell’ambito della conservazione delle parti comuni, di cui all’articolo 1118 Codice civile.

I giudici hanno così sancito: «La delibera istitutiva del fondo deve pertanto indicare la destinazione della provvista, ossia le finalità per le quali viene deciso l’accantonamento che può pertanto dirsi legittimamente costituito e deliberato solo nel caso in cui vengano indicate le finalità di utilizzo quali anche quella di remunerare servizi, opere o forniture e finanche quella di affrontare necessità eccezionali o anche per sanare eventuali squilibri di bilancio».

È chiaro tuttavia che, laddove si raggiunga l’unanimità, non si porranno più problemi di sorta. E pertanto il fondo potrà essere validamente costituito. 

Quanto invece ai fondi cassa morosità, quelli cioè rivolti a sopperire alle crisi di liquidità determinate dalla mancata riscossione delle quote condominiali nei confronti di uno o più condomini, la giurisprudenza ne ritiene illegittima la costituzione laddove rivolte ad addossare ai condomini in regola con i pagamenti le quote dei morosi. Questo perché l’articolo 1123 del Codice civile stabilisce che le spese condominiali si ripartiscono secondo millesimi di proprietà. Pertanto, la delibera rivolta a creare un fondo per coprire i buchi di bilancio non farebbe altro che alterare il criterio millesimale, addossando su alcuni condomini le quote di chi non è in regola. Anche in questo caso viene fatto salvo il diverso accordo raggiunto all’unanimità: solo il consenso di tutti i condomini potrebbe alterare i criteri di ripartizione delle quote condominiali che, per legge, sono su base millesimale.

Laddove ci sia bisogno di far fronte a problemi di pagamento, per evitare la sospensione dei servizi condominiali o delle utenze, l’amministratore potrebbe – in assenza della suddetta unanimità – richiede ad alcuni condomini l’anticipo delle quote da versare per le mensilità successive. In questo caso, quindi, non si verificherebbe alcuna alterazione dei criteri di pagamento, venendo solo eseguiti degli anticipi o, se vogliamo, dei prestiti. 


note

[1] Trib. Roma, sent. del 15.03.2022.


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