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Condominio senza tabelle millesimali

12 Agosto 2022 | Autore:
Condominio senza tabelle millesimali

Le tabelle devono essere obbligatoriamente allegate al regolamento condominiale? Con quale maggioranza bisogna approvarle?

Chi vive in condominio sa benissimo cosa sono le tabelle millesimali e qual è la loro fondamentale funzione. In termini molto pratici, possiamo definire le tabelle come la “fotografia” del valore di ciascuna proprietà, espressa appunto in millesimi. Spesso accade che i condòmini non siano d’accordo con quanto scritto al loro interno, soprattutto quando sono attribuiti millesimi in eccesso: ciò comporta, infatti, una maggiore partecipazione alla spesa comune, con evidente danno a carico del singolo. Con questo articolo analizzeremo il caso opposto, cioè quello del condominio senza tabelle millesimali.

Non è detto che l’edificio sia munito di tabelle che esprimono il valore delle unità immobiliari appartenenti ai condòmini: potrebbe tranquillamente essere, infatti, che nessuno si sia preso la briga di redigerle o di incaricare un tecnico affinché le preparasse. Cosa succede in questi casi? Come fare a dividere le spese? Come si gestisce un condominio senza tabelle millesimali? Scopriamolo insieme.

Tabelle millesimali: cosa sono?

Le tabelle riportano il valore di tutte le unità facenti parte dell’edificio (e quindi anche cantine, box, posti auto, ecc.), espresso in millesimi. Ad esempio, se un condomino possiede un terzo dell’intero fabbricato, la sua quota sarà pari a 333 millesimi (333/1000).

Le tabelle millesimali stabiliscono la proporzione in base alla quale ciascun condomino partecipa alla spesa comune. Riprendendo l’esempio appena citato, ciò significa che il condomino che possiede 1/3 dell’intero edificio dovrà partecipare in tale misura anche al pagamento delle spese riguardanti le parti comuni (ascensore, tetto, cortile, scale, ecc.).

Tabelle millesimali: sono obbligatorie?

Le tabelle millesimali non sono obbligatorie. Nessuna norma di legge, infatti, impone tassativamente al condominio di munirsi delle tabelle; tant’è vero che, nella pratica, sono molti gli edifici sforniti.

La non obbligatorietà delle tabelle millesimali si evince anche dal fatto che è lo stesso regolamento, a cui in genere sono allegate, a non essere obbligatorio.

Secondo la legge [1], quando in una palazzina il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento che contenga, tra le altre cose, le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino.

Insomma: se non c’è un regolamento, non ci saranno nemmeno le tabelle millesimali. E poiché il regolamento è obbligatorio solo negli edifici con almeno undici proprietari diversi, è ragionevole pensare che, nei piccoli condomini, manchino sia il regolamento che le tabelle ad esso allegate.

Peraltro, anche quando il regolamento è obbligatorio, non necessariamente devono essere redatte anche le tabelle: ben può essere, quindi, che il condominio abbia un regolamento ma non le tabelle allegate allo stesso.

Condominio senza tabelle: come si dividono le spese?

In assenza di tabelle millesimali, ogni condomino partecipa alle spese condominiali in proporzione al valore della sua proprietà.

È la legge [2] a stabilire che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Quindi, anche in assenza di tabelle millesimali i condòmini dovranno adottare il criterio legale in base al quale chi più ha, più paga.

In assenza di tabelle che individuano le quote certe attribuite a ciascuno è però possibile che i condòmini non siano d’accordo sull’esatta divisione delle spese.

Secondo la giurisprudenza [3], nel caso di ripartizione delle spese in un edificio condominiale privo di tabelle, il giudice può determinare le quote millesimali utili alla suddivisione degli oneri.

Insomma: in assenza di tabelle millesimali, se non c’è accordo tra le parti per la suddivisione delle spese, si può sempre ricorrere al giudice affinché provveda sulla ripartizione ed, eventualmente, sull’approvazione delle tabelle.

Tabelle: come vengono approvate?

Il condominio privo di tabelle millesimali può sempre rimediare decidendo di approvarle e di allegarle al regolamento. Si tratta di un documento tecnico, redatto da un professionista, che può essere approvato in sede assembleare.

In particolare, se le tabelle rispettano i criteri di riparto delle spese comuni stabiliti dalla legge, vengono approvate con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio [4].

Se, invece, i criteri legali di divisione della spesa comune non sono rispettati, allora le tabelle dovranno essere approvate all’unanimità. Secondo la Cassazione [5], infatti, le tabelle hanno natura contrattuale solo quando sono stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dalla legge. Facciamo un esempio.

Se l’assemblea decide di approvare un regolamento in cui si stabilisce semplicemente che ogni condomino partecipa alle spese secondo il valore di ciascuna proprietà, allora sarà sufficiente un voto a maggioranza, in quanto il criterio non è altro che quello già stabilito dalla legge.

Al contrario, se l’assemblea decide di dividere le spese tra i condòmini in maniera paritaria, cioè in parti perfettamente uguali senza tener conto del valore delle proprietà, allora occorrerà il voto unanime dei proprietari, unico modo per poter derogare ai criteri di legge.

Come ricordato, se l’assemblea non riesce a deliberare sulle tabelle millesimali, allora si può ricorrere al tribunale affinché provveda in sostituzione dei condòmini. Il giudice provvederà alla nomina di un Ctu affinché rediga un documento che esprima in millesimi il valore delle proprietà di ciascuno.


note

[1] Art. 1138 cod. civ.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] App. Milano, sent. n. 1780 del 7 giugno 2021.

[4] Art. 1136 cod. civ.

[5] Cass., Sez. un., sent. n. 18477 del 09 agosto 2010.

Autore immagine: pixabay.com


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