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Per quanto tempo è valida la trascrizione del preliminare?

28 Marzo 2022
Per quanto tempo è valida la trascrizione del preliminare?

La trascrizione del compromesso perde efficacia dopo massimo un anno dalla scadenza del termine per la stipula del contratto di compravendita. In ogni caso, tale termine non può superare tre anni. 

Un lettore ci chiede: per quanto tempo è valida la trascrizione del preliminare? Come noto, il contratto preliminare – o, come comunemente detto, il «compromesso» – non è altro che la scrittura privata con cui la parte venditrice e la parte acquirente di un immobile si accordano, prima ancora del passaggio di proprietà, per fissare una data entro cui recarsi dal notaio. L’accordo serve per “bloccare l’affare” e impedire che i due contraenti, prima della sottoscrizione del contratto di compravendita definitivo, possano cambiare idea e defilarsi.

La questione prospettata dal lettore merita un approfondimento in merito a una serie di domande che, sul punto, comunemente si fanno. Domande come: è obbligatoria la trascrizione del preliminare? A che serve trascrivere il compromesso? Entro quanto tempo va fatta la trascrizione? Come si vedrà a breve, la trascrizione è comunque possibile solo a patto che prima si sia proceduto alla sua registrazione. Solo all’esito di queste precisazioni potremo poi stabilire per quanto tempo è valida la trascrizione del preliminare. Ma procediamo con ordine. 

La trascrizione del preliminare è obbligatoria?

Non è obbligatorio trascrivere il contratto preliminare. Ciò che è necessario è procedere alla sua registrazione, che deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula della scrittura. 

La trascrizione è dunque volontaria: una scelta delle parti che mira a tutelare l’acquirente dal rischio di atti fraudolenti del venditore, per come vedremo qui di seguito. 

A che serve la trascrizione del compromesso?

La trascrizione del compromesso nei pubblici registri immobiliari serve a impedire che la parte acquirente che ha già versato la caparra possa restare pregiudicata da eventuali ulteriori atti di vendita dello stesso bene eseguiti dal venditore in modo fraudolento. 

Si pensi al caso di A che vende lo stesso bene sia a X che ad Y incassando dai due il relativo anticipo. In questo caso, ferma restando la responsabilità di A sul piano contrattuale e il relativo obbligo al risarcimento del danno, a prevalere tra X e Y nel diventare titolare del bene sarà chi dei due ha trascritto per primo il preliminare. Quindi, ad esempio, se anche Y dovesse aver firmato il compromesso dopo X, qualora però abbia trascritto il preliminare in data anteriore, prevarrà rispetto ad X.

Questo effetto si chiama tecnicamente «diritto di preferenza».

Ma non è l’unico vantaggio della trascrizione del compromesso. Con essa infatti l’acquirente può tutelarsi anche in caso di pignoramento dell’immobile successivo alla stipula del compromesso.

Si pensi al caso di A che, titolare di una casa in vendita, firmi un compromesso con X. Senonché A ha accumulato dei debiti con l’Agenzia delle Entrate. Sicché, a seguito della notifica di alcune cartelle esattoriali, il fisco iscrive ipoteca sull’immobile e lo mette all’asta. Questi atti però sono inefficaci nei confronti di X se ha trascritto, prima dell’ipoteca e/o del pignoramento, il proprio compromesso. 

Il diritto di preferenza in favore di chi trascrive il compromesso vale a tutelarlo anche in caso di una contestazione sulla proprietà dell’immobile.

Si pensi al caso di B che faccia causa ad A per ottenere il riconoscimento della proprietà per usucapione sulla casa che quest’ultimo ha già promesso ad X con la sottoscrizione del compromesso. Se X trascrive il preliminare nei pubblici registri prima che B trascriva l’azione giudiziaria, la sentenza che dovesse dare ragione a B non potrà essere opposta ad X. In pratica, X resterà proprietario del bene e non potrà esserne espropriato.

In pratica, con la trascrizione del compromesso si anticipano gli effetti di tutela del compratore rispetto a ciò che, di norma, avviene con l’atto di compravendita. 

Quando è possibile trascrivere il preliminare?

Anche se non è obbligatorio trascrivere il compromesso, tuttavia oggi è possibile sottoporre a trascrizione (previa, ovviamente, sua registrazione) il contratto preliminare, purché sia stato stipulato con l’intervento di un notaio. Infatti vale il principio secondo il quale i contratti preliminari aventi ad oggetto il trasferimento di beni devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata autenticata dal notaio.

Con la trascrizione del contratto preliminare, questo diventa atto pubblico e dovrà contenere le esatte condizioni di compravendita, compreso il prezzo che, quindi, dovrà coincidere con quello riportato sul rogito. La trascrizione del preliminare serve anche a tutelare l’acquirente davanti a eventuali vendite future dello stesso bene.

Per quanto tempo è valida la trascrizione del preliminare?

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo di compravendita (il cosiddetto rogito), e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo di compravendita (art. 2645 bis comma 3 cod. civ.).

Quindi, alle parti è consentito ritardare non oltre un anno, rispetto alla data indicata nel contratto preliminare, per la stipula del rogito, altrimenti la trascrizione perde effetto (non perde però chiaramente effetto il contratto preliminare). In ogni caso, se il compromesso fissa una data superiore a tre anni per la stipula del rogito, la trascrizione perde efficacia alla scadenza del terzo anno. Questo però non toglie che si possa procedere a una nuova trascrizione.

Con la perdita di efficacia della trascrizione, l’acquirente resterà di nuovo esposto a tutti i rischi che derivano dalla mancata trascrizione del compromesso. 

Quindi, sintetizzando, la trascrizione dell’atto vale per un anno dalla scadenza del termine fissato dalle parti per la stipula del rogito, per un termine finale massimo di tre anni dalla trascrizione. Decorso questo termine, la trascrizione sarà come mai avvenuta.

Chi effettua la trascrizione del preliminare?

Spetta al notaio che ha redatto il compromesso o ne ha autenticato le firme provvedere alla sua registrazione e trascrizione, pagando in conservatoria la relativa imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro.

 



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