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Compromesso: la caparra e l’acconto

28 Marzo 2022
Compromesso: la caparra e l’acconto

Contratto preliminare per vendita immobiliare: la differenza tra caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto. A che servono e cosa succede in caso di inadempimento. 

Quasi sempre, nel momento in cui si firma il compromesso (il cosiddetto “contratto preliminare”) l’acquirente versa al venditore una caparra o un acconto. Non si tratta di un obbligo giuridico: nessuna legge lo impone, ben potendo le parti prevedere diversamente. Ma la pratica è ormai tanto diffusa da essere considerata la norma. Anzi, risulterebbe atipico un contratto preliminare senza il pagamento di un anticipo sul prezzo di vendita, tant’è vero che una prima tranche viene spesso corrisposta quando si formula la proposta di acquisto per il tramite dell’agenzia immobiliare. 

La caparra e l’acconto per il compromesso seguono però regole autonome trattandosi di due cose distinte, che realizzano scopi differenti. Di tanto parleremo meglio qui di seguito. 

Firma del compromesso: a che serve la caparra confirmatoria?

Molto più diffusa dell’acconto, la caparra è una forma di garanzia che serve per tutelare la parte dall’inadempimento dell’altra. 

Esistono in realtà due tipi di caparre: la caparra confirmatoria e quella penitenziale. Qui di seguito ci occuperemo della prima per poi trattare, più avanti, la seconda. 

Di regola, nel momento in cui le parti firmano il successivo rogito (il cosiddetto contratto definitivo), la caparra viene imputata in conto prezzo dell’immobile (l’importo viene cioè decurtato dal corrispettivo concordato). In tal modo, la caparra funge da anticipo.

Invece, semmai uno dei due contraenti, dopo aver firmato il compromesso, dovesse rifiutarsi di sottoscrivere il rogito senza opporre una valida ragione, l’altro potrebbe trattenere la caparra a titolo di risarcimento del danno. 

Poiché alla firma del compromesso è l’acquirente a consegnare al venditore la caparra, si ha che:

  • se la parte inadempiente è l’acquirente, il venditore può trattenere la caparra confirmatoria già ricevuta;
  • se la parte inadempiente è il venditore, l’acquirente può esigere la restituzione della caparra confirmatoria già versata e pretendere il pagamento di una somma di pari importo (perciò si dice che l’acquirente ha diritto a ottenere una somma pari “al doppio della caparra già versata”).

Ciò non toglie tuttavia che, dimostrando di aver subito ulteriori danni dall’altrui inadempimento, non li si possa chiedere con una apposita causa in tribunale. Così, ad esempio, semmai il venditore dovesse sottrarsi alla firma del rogito, l’acquirente potrebbe sì pretendere il doppio della caparra ma, dimostrando di aver subito ulteriori pregiudizi economici (ad esempio la disdetta dell’affitto, la richiesta di un mutuo, l’anticipo alla ditta di trasloco), avrebbe diritto anche a questi ultimi. 

In alternativa alla caparra, la parte adempiente potrebbe invece agire dinanzi al giudice per ottenere ciò che viene detto «esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre». Si tratterebbe cioè di chiedere al giudice di emettere una sentenza che trasferisca la proprietà dell’immobile, nonostante la mancata collaborazione dell’altra parte. In tal caso, quindi, la sentenza sostituisce l’atto notarile di compravendita. È chiaro che, se la parte inadempiente è l’acquirente, il trasferimento della titolarità del bene sarà subordinato al previo pagamento del corrispettivo convenuto dalle parti. 

In sintesi, possiamo così riassumere quanto detto sinora:

  • se l’acquirente si rifiuta immotivatamente di firmare il rogito, il venditore può trattenere la caparra (ed eventualmente agire per l’ulteriore risarcimento) oppure ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà dell’immobile subordinando ciò al residuo versamento del corrispettivo concordato nel compromesso;
  • se il venditore si rifiuta di firmare il rogito, l’acquirente può richiedere il doppio della caparra (ed eventualmente agire per l’ulteriore risarcimento) oppure ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà dell’immobile dietro versamento del residuo prezzo;
  • se le parti sono entrambe adempienti e firmano il rogito, la somma versata a titolo di caparra viene scalata dal prezzo finale (fungendo così da anticipo).

La restituzione della caparra è comunque dovuta dalla parte inadempiente senza che debba provare di aver subìto un danno, essendo il danno stesso (consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte maggiorata degli interessi) già dimostrato, mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione del preliminare riguarderà esclusivamente l’eventuale maggior danno subito in conseguenza dell’inadempimento della controparte.

Cos’è l’inadempimento?

L’inadempimento che consente di trattenere il doppio della caparra, sottraendosi all’obbligo di stipula del contratto definitivo, deve essere di «non scarsa importanza», deve cioè avere un grosso peso rispetto all’economia del contratto, tale da giustificare il recesso dal contratto stesso. 

Ad esempio, l’acquirente può recedere dal preliminare e chiedere il doppio della caparra dinanzi al comportamento del venditore che prometta un immobile abusivo o inagibile, senza che la sanatoria o l’abitabilità siano consegnati al momento della stipula del contratto definitivo.

Firma del compromesso: a che serve la caparra penitenziale?

Se le parti hanno convenuto nel contratto il versamento di una caparra penitenziale è impedita la possibilità di chiedere l’ulteriore risarcimento oltre alla caparra stessa. La caparra è già quindi la misura forfettizzata del danno subìto dalla parte adempiente la quale, pertanto, di più non può chiedere. È questa la differenza rispetto alla caparra confirmatoria che, come anticipato, consente di richiede eventualmente l’ulteriore danno se dimostrabile.

Firma del compromesso: a che serve l’acconto?

L’acconto non è prestato a titolo di cautela, ma di adempimento parziale preventivo. In buona sostanza, l’acconto è solo un anticipo sul prezzo di vendita e non la misura del risarcimento in caso di inadempimento. 

Cosicché se il contratto di compravendita non viene poi stipulato, l’acconto andrà comunque restituito, salva la possibilità di chiedere il risarcimento del danno per l’inadempimento. Alla parte acquirente non sarà quindi dovuto il “doppio dell’acconto” come invece succede per la caparra, ma una somma pari all’acconto stesso; resta chiaramente impregiudicata la possibilità di avviare un’autonoma causa per ottenere la liquidazione dei danni subiti. 

Imposta di registro sull’acconto

L’acconto versato in esecuzione di un contratto preliminare di compravendita è soggetto all’imposta di registro in misura proporzionale, da scomputare dall’imposta che risulterà complessivamente dovuta al momento della stipula del definitivo, solo nel caso in cui il preliminare vada a buon fine. Ove, invece, il contratto preliminare non sia seguito dal definitivo, resta dovuta dalle parti l’imposta in misura fissa sul contratto preliminare, ma dovrà essere restituita dall’Erario l’imposta proporzionale sull’acconto. 



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