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Cos’è il patto di opzione

3 Aprile 2022
Cos’è il patto di opzione

Compravendita immobiliare: come fermare l’affare senza impegnarsi. 

Anche se il patto di opzione può trovare applicazione in qualsiasi settore commerciale (ad esempio nella vendita di quote societarie) è assai diffuso in ambito immobiliare. Ma cos’è il patto di opzione? Con l’opzione, una parte – sia essa il venditore o l’acquirente – si impegna a tenere ferma la propria offerta (di vendere o acquistare) per un determinato periodo di tempo: entro tale termine, l’altra parte può decidere di accettare o meno l’offerta. 

Quindi, con l’opzione, solo una delle due parti contrae un obbligo (di solito, dietro pagamento di un corrispettivo) mentre l’altra è completamente libera da ogni impegno. 

Caratteristica dell’opzione è quindi la strumentalità ad un secondo contratto rispetto a cui la proposta viene formulata. Una volta che la parte firma il patto di opzione, la sua proposta diventa irrevocabile. Il contratto si concluderà con la semplice accettazione dell’altra parte.

Ma procediamo con ordine e vediamo cos’è il patto di opzione e come funziona.

A che serve il patto di opzione?

Per comprendere meglio cos’è il patto di opzione facciamo un esempio pratico. Nel primo vedremo il caso di un’opzione sottoscritta dal venditore di un immobile; nel secondo invece quella firmata dall’acquirente. 

Opzione a favore dell’acquirente

Mario sta cercando casa all’interno di un Comune molto vasto. Ha selezionato circa 20 alloggi da visitare ma già il primo di questi lo soddisfa. Vorrebbe “bloccare l’affare” senza però vincolarsi, senza cioè precludersi la possibilità di continuare a cercare un affare ancora più conveniente. Insomma, l’intento di Mario è di fare in modo che il proprietario dell’immobile (lo chiameremo Antonio) non venda a nessun altro finché non avrà completato le proprie verifiche. Se Mario firmasse un compromesso con Antonio, entrambi risulterebbero definitivamente obbligati a stipulare il rogito. Invece Mario vuol vincolare solo Antonio. Pertanto, gli chiede di firmare un patto di opzione a fronte del quale, in cambio di un corrispettivo, Antonio si impegna a non vendere l’immobile a nessuno prima di una data prestabilita. Se entro questo termine Mario non si farà vivo, Antonio sarà libero di contrattare con altri offerenti. Viceversa, se Mario intenderà acquistare, gli basterà esercitare il diritto di opzione, non potendo Antonio sottrarsi alla vendita (a parità di condizioni). 

Opzione a favore del venditore

A firmare il patto di opzione potrebbe anche essere l’acquirente. Si pensi al caso di Luciano che voglia vendere una casa perché spera in un trasferimento lavorativo, ancora però non formalizzato dalla sua azienda. Trova Luca interessato a comprare la casa. Prima di impegnarsi definitivamente, Luciano vorrebbe avere la certezza del nuovo ordine di servizio da parte del suo datore di lavoro. Così, nel frattempo, per non perdere l’affare, offre a Luca un corrispettivo in cambio della sottoscrizione del patto di opzione. In questo modo, se entro la data prefissata dai due, Luciano deciderà di vendere, Luca non potrà esimersi dal comprare. Viceversa, se Luciano non vorrà vendere o vorrà farlo in favore di un’altra persona potrà benissimo procedere.

Come funziona l’opzione?

Come visto, nel patto di opzione, a vincolarsi è un solo soggetto. L’altro è libero di accettare o meno l’offerta altrui, non dovendo però motivare le ragioni per cui intende declinarla. Così, l’acquirente che non voglia più approfittare dell’opzione del venditore non dovrà esplicitare le ragioni alla base della sua scelta (potrebbe esservi la volontà di non acquistare più, di aver trovato un affare più conveniente, ecc.). Lo stesso vale ovviamente nel caso inverso del venditore. 

Invece, l’esercizio del diritto di opzione perfeziona il contratto e lo rende efficace dal momento dell’accettazione.

Al beneficiario dunque basta la semplice accettazione perché a suo favore si producano gli effetti del contratto, per la conclusione del quale l’opzione è stata accordata.

Come si stipula il patto di opzione?

Per la stipula del patto di opzione per la vendita di immobili è richiesta la forma scritta a pena di nullità, sia per il contratto da cui deriva l’opzione, sia per la successiva accettazione del beneficiario. 

Le parti possono rivolgersi a un notaio per la stipula dell’opzione oppure può trattarsi di una scrittura privata autenticata dal notaio stesso. L’importante è che il documento contenga gli elementi essenziali della vendita (bene immobile venduto, prezzo). 

Generalmente, per l’esercizio dell’opzione è fissato un termine, altrimenti può essere stabilito dal giudice. 

Differenze tra opzione e compromesso

Da quanto detto sinora si può comprendere agevolmente la differenza tra opzione e contratto preliminare o compromesso. In quest’ultimo, entrambe le parti si vincolano alla stipula di un contratto definitivo di compravendita (rogito). Nell’opzione, invece, l’obbligo viene assunto da una sola parte. 

Esiste però anche il preliminare unilaterale, quello cioè ove il vincolo viene contratto solo dal venditore o dall’acquirente. La differenza tra l’opzione e il preliminare unilaterale è la seguente: se con il preliminare è sempre necessaria la successiva stipula di un ulteriore contratto (il cosiddetto contratto definitivo di compravendita o rogito) nell’opzione non c’è un secondo passaggio: la compravendita si conclude mediante l’esercizio del diritto potestativo da parte dell’opzionario [1].

Differenza tra opzione e prelazione 

Diversa è ancora la prelazione. Quest’ultima è l’accordo con il quale il proprietario di un immobile si obbliga nel caso di vendita dell’immobile, a dare la preferenza, a parità di condizioni contrattuali, al beneficiario del patto rispetto a qualsiasi altro acquirente.

A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l’immediata e definitiva assunzione dell’obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un’immediata obbligazione negativa di non venderlo ad altri prima che il prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine concessogli allo scopo, ed un’obbligazione positiva avente ad oggetto la comunicazione al medesimo della sua proposta a venderlo, nel caso si decida in tal senso.


note

[1] Il contratto preliminare unilaterale è un contratto in sé perfetto e autonomo, ancorché con obbligazioni a carico di una sola parte, rispetto al contratto definitivo, mentre l’opzione non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente a oggetto l’irrevocabilità della proposta e, successivamente, dall’accettazione definitiva del promissario che, saldandosi con la proposta, perfeziona il contratto. Ne consegue che il nesso strumentale esistente tra contratto preliminare e contratto definitivo non ha nulla in comune con il legame strutturale che intercorre tra il momento iniziale (proposta resa vincolante per accordo tra le parti) e il momento finale (accettazione) nel fenomeno della formazione progressiva del contratto, in quanto, nell’ipotesi del contratto preliminare unilaterale gli effetti definitivi si producono solo a seguito di un successivo incontro di dichiarazioni tra le parti contraenti, mentre nel caso dell’opzione, che contenga una proposta irrevocabile, gli effetti finali del contratto definitivo si producono in virtù della semplice dichiarazione unilaterale di accettazione della parte non obbligata (Cass. 26.3.1997, n. 2692).


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