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Differenza tra compromesso e rogito

29 Marzo 2022
Differenza tra compromesso e rogito

Contratto preliminare e contratto definitivo di compravendita immobiliare: cosa bisogna sapere.

Nei trasferimenti immobiliari si è soliti arrivare all’atto di compravendita (il cosiddetto rogito) attraverso un gradino intermedio: il compromesso. Quest’ultimo, seppur non necessario, è entrato ormai nella prassi commerciale. Ma qual è la differenza tra compromesso e rogito? Perché mai si stipulano due atti? Cerchiamo di fornire alcune spiegazioni pratiche che potranno tornare utili a chi vende e a chi acquista casa.

A che serve il compromesso?

Stipulare un atto di compravendita immobiliare richiede una serie di attività preliminari: certificati, garanzie, mutui, ricerca del notaio, trasloco degli arredi dall’immobile e così via. In tutto questo arco di tempo potrebbe però succedere che una delle parti possa ripensarci e magari concludere l’affare con un altro soggetto. Proprio per evitare che ciò avvenga si stipula il compromesso.

Il compromesso – tecnicamente chiamato «contratto preliminare» – serve quindi per vincolare sia la parte venditrice che la parte acquirente: obbligando la prima a vendere e la seconda a comprare un dato immobile entro un termine prefissato nel compromesso stesso. La sua funzione quindi è quella di “bloccare l’affare” ossia consentire alle parti di provvedere, con calma e tranquillità, a tutte le incombenze necessarie al passaggio di proprietà senza perciò il timore di perdere l’affare.

Dopo la firma del compromesso le parti non possono più tirarsi indietro e rifiutarsi di firmare il rogito, a meno che non sorgano valide ragioni per farlo, come ad esempio la mancanza di agibilità o la presenza di gravi abusi. In questi casi, se il venditore, prima della stipula del rogito, non sana le irregolarità, l’acquirente potrà evitare di presentarsi dinanzi al notaio esigendo la restituzione del doppio della caparra.

A che serve il rogito?

Il rogito è il vero e proprio contratto di compravendita: serve a trasferire la proprietà quando ormai le parti sono pronte e hanno a disposizione tutti i documenti richiesti per la stipula. Così l’acquirente avrà la disponibilità del denaro, chiesto con il mutuo alla banca; il venditore si sarà procurato tutti i certificati (come l’attestato di prestazione energetica, l’atto di provenienza, l’agibilità, eventuali sanatorie e così via).

Qual è la differenza tra compromesso e rogito?

Il compromesso è un atto da cui discendono solo “effetti obbligatori” ossia l’obbligo per le parti a vendere e acquistare. Il compromesso non trasferisce mai la proprietà dell’immobile, anche se in esso vi è il patto di consegna anticipata delle chiavi di casa per consentire magari l’avvio dei lavori o la collocazione dell’arredo (in tale ipotesi si parla di «preliminare con immissione nel possesso»).

Il contratto definitivo invece determina il trasferimento del diritto di proprietà: dopo la sua stipula, infatti – che viene trascritta nei registri immobiliari – il nuovo titolare del bene è l’acquirente. Tant’è che quest’ultimo diventa anche, negli edifici condominiali, un “condomino” a tutti gli effetti, dovendo comunicare all’amministratore i propri dati anagrafici.

Il compromesso può avvenire con scrittura privata, mentre il rogito deve essere sempre un atto pubblico, ossia un atto notarile. Solo nel caso di compromesso di immobile in corso di costruzione è necessario l’atto notarile.

Il compromesso non deve essere necessariamente trascritto nei pubblici registri; il definitivo invece sì.

Sia il compromesso che il rogito devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

Contenuto del compromesso

Le parti devono indicare nel preliminare tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo e in particolare:

  • i dati delle parti;
  • l’immobile oggetto della futura vendita;
  • il prezzo;
  • il termine entro il quale deve essere stipulato il contratto definitivo.

Contrasti tra compromesso e rogito

Potrebbe succedere che nel rogito non vengano inserite alcune previsioni contenute invece nel compromesso. Cosa succede se vi è contrasto tra i due documenti? Il contratto definitivo di compravendita di immobile supera un eventuale precedente contratto preliminare e costituisce la fonte dei diritti e obbligazioni delle parti.

Pertanto, il rogito definitivo può anche essere totalmente o parzialmente difforme dal contratto preliminare, le cui clausole non riprese nel definitivo non hanno più alcun valore.

Solo eccezionalmente le clausole diverse contenute nel compromesso possono sopravvivere, e ciò avviene qualora i contraenti lo abbiano espressamente previsto e dichiarato nel contratto definitivo [1].

In pratica serve la prova, risultante da atto scritto, di un accordo fra le parti coevo alla stipula del definitivo, nel quale esprimono la volontà che obblighi e prestazioni contenute nel preliminare restino valide. Pertanto, in mancanza della citata scrittura, la parte venditrice non può ricorrere a clausole e/o accordi pattuiti nel preliminare.

Ciò nonostante, la stessa Cassazione [2] ha avuto modo di chiarire alcune eccezioni alla regola appena esposta. L’ipotesi è quella della vendita delle pertinenze collegate all’immobile, menzionate nel compromesso, ma non riportate poi nel definitivo. Secondo la Corte, il box auto, in quanto pertinenza dell’appartamento oggetto di compravendita, deve ritenersi compreso nel passaggio di proprietà dell’immobile, anche se ne manca l’indicazione nell’atto di compravendita, ma viene citato nel contratto preliminare.

Per maggiori informazioni, leggi:

Che succede se non si rispetta il compromesso?

Semmai una delle due parti dovesse rendersi immotivatamente inadempiente all’obbligo di sottoscrivere il contratto definitivo l’altra potrebbe alternativamente:

  • trattenere la caparra (se la parte inadempiente è l’acquirente) oppure chiedere il pagamento del doppio della caparra (se la parte inadempiente è il venditore), salva la possibilità di chiedere il risarcimento per l’ulteriore danno dimostrato;
  • rivolgersi al giudice affinché trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile (sostituendosi al rogito notarile) a condizione del versamento del residuo prezzo.

note

[1] Cass. n. 10209 del 30.04.2013.

[2] Cass. sent. n. 21656/19.


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