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Quando l’inquilino ha diritto di prelazione?

30 Marzo 2022
Quando l’inquilino ha diritto di prelazione?

Affitto a uso abitativo e commerciale: il diritto dell’affittuario, in caso di vendita dell’immobile, ad essere preferito rispetto ad eventuali terzi offerenti.

Qualora il locatore decida di vendere il proprio immobile quando è ancora in corso un contratto di locazione, l’inquilino ha il diritto di prelazione, ossia ad essere preferito – a parità di condizioni contrattuali – rispetto ad altri offerenti. Tuttavia, tale diritto è soggetto a una serie di vincoli e condizioni, che si atteggiano peraltro in modo diverso a seconda che si tratti di locazione a uso abitativo o commerciale. Possiamo dunque stabilire quando l’inquilino ha diritto di prelazione solo tenendo distinte le due ipotesi e verificando, per ciascuna di queste, le limitazioni e gli esoneri previsti dalla legge. 

In cosa consiste il diritto di prelazione nell’affitto?

«Prelazione» significa «preferenza». Pertanto, il diritto di prelazione, nell’ambito della locazione, consiste nella facoltà, concessa all’inquilino, di pretendere che il proprio padrone di casa, intenzionato a vendere l’immobile, preferisca lui ad altri soggetti. A tal fine, quindi, il locatore che intenda procedere alla vendita dovrà prima informare il conduttore di tale intenzione affinché questi manifesti o meno la volontà di acquistare il bene. 

Attenzione però: la prelazione spetta solo se l’inquilino offre condizioni contrattuali non deteriori rispetto a quelle offerte dal terzo. Così, se una persona si dichiara disponibile ad acquistare un immobile a 200mila euro, l’inquilino può esercitare il diritto di prelazione solo se offre la medesima cifra e non una inferiore. Il che consente al locatore di comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile anche dopo aver già contattato eventuali terzi (purché con questi non abbia già concluso atti giuridicamente vincolanti). All’esito della comunicazione, il conduttore potrà riferire se intende esercitare la prelazione o meno. In caso di risposta negativa, il locatore sarà libero di concludere il contratto con chi vuole, alle stesse condizioni però comunicate all’inquilino. 

Chiaramente, questo non può consentire al locatore lo spunto per aggirare il diritto di prelazione rappresentando all’inquilino delle condizioni di vendita diverse rispetto a quelle poi, sottobanco, raggiunte con l’offerente. Ad esempio, costituirebbe un comportamento illecito quello del proprietario dell’immobile che comunichi al conduttore un prezzo di vendita di 400mila euro solo per scoraggiarlo dall’acquisto se ha intenzione di vendere l’immobile a 300mila euro. 

Rinuncia alla locazione: effetti

Il contratto di locazione non può contenere una clausola in cui l’inquilino si impegna, sin dall’inizio della locazione, a rinunciare al diritto di prelazione. Tuttavia questi può rinunciare alla prelazione una volta che il locatore gli abbia manifestato l’intenzione in atto di vendere.

Se l’inquilino rinuncia alla prelazione, il contratto di locazione prosegue con il nuovo proprietario, alle medesime condizioni contrattuali già concordate con il venditore. È nulla qualsiasi clausola contenuta nella locazione che stabilisca l’automatica risoluzione del contratto di affitto in caso di vendita dell’immobile.

Il diritto di prelazione nella locazione a uso abitativo

Nella locazione a uso abitativo, la prelazione dell’inquilino spetta solo se il proprietario intende vendere l’immobile alla prima scadenza. Superato questo momento, il diritto di prelazione cessa. Così, ad esempio, nella locazione abitativa a canone libero, il diritto di prelazione spetta solo se la vendita interviene al termine dei primi quattro anni, mentre in quella a canone concordato dopo i primi tre anni.

Al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’immobile locato quando non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione ed il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

Il diritto di prelazione riconosciuto al conduttore prevale rispetto al diritto di prelazione spettante ai coeredi di immobile caduto in comunione ereditaria e non opera nel caso in cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo.

Inoltre, il diritto di prelazione interviene anche quando il locatore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello in cui vive abitualmente.

Come evitare il diritto di prelazione nella locazione a uso abitativo

Il diritto di prelazione non spetta in caso di:

  • vendita dell’immobile in un momento successivo alla prima scadenza contrattuale;
  • trasferimento dell’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • donazione dell’immobile;
  • assegnazione dell’immobile in una società;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • locazione dell’immobile ad un altro inquilino alla scadenza del contratto;
  • vendita in blocco di tutto l’edificio in cui si trova l’immobile in oggetto;
  • in caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una porzione di tale immobile sia oggetto di locazione commerciale. 

Il diritto di prelazione nella locazione commerciale

Se il locatore/proprietario ha intenzione di vendere l’immobile oggetto di locazione a uso commerciale, il conduttore ha diritto di prelazione sull’immobile locato. Tale diritto sussiste anche se il conduttore ha già esercitato il suo diritto di recesso purché non sia ancora scaduto il rapporto di locazione.

Come nella locazione a uso abitativo è nulla qualsiasi rinuncia o limitazione al diritto di prelazione contenuta nel contratto originariamente firmato. È però possibile che il conduttore rinunci alla prelazione una volta comunicata dal locatore l’intenzione di vendere. 

Come evitare il diritto di prelazione nella locazione commerciale

Il diritto di prelazione non spetta in caso di: 

  • successioni ereditarie;
  • donazione;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio, vendite forzate ed espropriazioni);
  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • in presenza di particolari attività esercitate nell’immobile trasferito, cioè quando in esso viene esercitata un’attività professionale o un’attività che non comporta contatti diretti con il pubblico o un’attività di natura transitoria;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita;
  • per i casi di vendita in blocco dell’immobile;
  • per il trasferimento delle partecipazioni della società locatrice nel cui patrimonio sia compreso l’immobile oggetto del diritto di prelazione vantato dal conduttore (Cass. 1° dicembre 2011 n. 25703) o in caso di conferimento dell’immobile in una società;
  • quando l’immobile è stato oggetto di divisione tra gli originari comproprietari ed uno di essi pone in vendita la porzione di cui è diventato proprietario esclusivo;
  • quando il locatore intenda alienare a terzi una quota del bene oggetto del rapporto di locazione.

Comportamenti dolosi del locatore nella locazione commerciale

In caso di violazione del diritto di prelazione nella locazione a uso commerciale con attività che comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, al conduttore spettano:

  • la facoltà di riscatto, da esercitare entro sei mesi dalla data di trascrizione del contratto con il quale la prelazione è stata violata (di tanto parleremo in seguito);
  • il risarcimento del danno sia verso il venditore sia verso il compratore qualora però ne sia dimostrata la malafede, consistita nell’intento di tenere il conduttore all’oscuro dell’avvenuto trasferimento.

Ai fini del risarcimento, non si configura una tale situazione di malafede nel caso del semplice silenzio tenuto dal locatore e dal terzo acquirente. È il caso esempio in cui il conduttore comunichi al locatore l’intenzione di acquistare l’immobile ma questi non dà alcuna risposta ma poi procede alla vendita, in spregio del diritto di prelazione.

Secondo la Cassazione [1], si può parlare di malafede (e pertanto spetta il risarcimento) solo se c’è un comportamento diverso e più articolato rispetto al semplice silenzio; un contegno, cioè, che magari ricomprenda il silenzio del locatore, ma che tuttavia sia anche in grado di attribuire al silenzio, in ragione di altre circostanze, artificiosamente create, un significato diverso e univoco da quello meramente neutro che, di per sé, ha il silenzio. Vale a dire, un significato in grado di infondere oggettivamente e univocamente nel conduttore il convincimento che la vendita in frode al diritto di prelazione non sia stata operata.

Il silenzio serbato dal locatore, a fronte della manifestazione espressa dell’interesse del conduttore ad acquisire l’immobile non viola dunque alcun obbligo giuridico. L’unico obbligo imposto al locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato è di darne comunicazione al conduttore, al fine di metterlo nella condizione di esercitare il diritto di prelazione legale. Se questo obbligo viene violato, al conduttore compete il rimedio del riscatto, da esercitare con le forme e nei termini che vedremo qui di seguito. 

Come funziona la prelazione?

Tanto nella locazione a uso abitativo quanto in quella commerciale, il funzionamento della prelazione opera nel seguente modo.

Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con raccomandata a.r. o pec.

La comunicazione deve indicare il prezzo e le altre condizioni del trasferimento.

Il locatore non può revocare o modificare la comunicazione nel termine concesso al conduttore per l’esercizio della prelazione.

L’inquilino ha 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per comunicare al locatore, con raccomandata a.r. o pec, la propria intenzione di esercitare la prelazione. Dovrà offrire condizioni uguali a quelle comunicategli. Il conduttore esercitando il diritto di prelazione può solo decidere se acquistare o meno senza possibilità di modificare il contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario. 

Se l’inquilino intende esercitare la prelazione deve pagare il prezzo entro 30 giorni decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione del locatore.

Se il locatore non comunica all’inquilino l’intenzione di vendere l’immobile e vende il bene a terzi oppure se comunica un corrispettivo superiore a quello stabilito col terzo o convenendo con questi delle condizioni più vantaggiose, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto stipulato tra il locatore e terzo, chiedere il riscatto (o retratto) dell’immobile illegittimamente trasferito. Pertanto, può acquistarne così la proprietà pagando il prezzo corrisposto dal terzo.


note

[1] Cass. sent. n. 10136 del 29.03.2022.


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