Quali documenti servono per stipulare un contratto di affitto?

Per la conclusione di un contratto di locazione immobiliare è richiesta l’allegazione di una determinata documentazione da parte del proprietario e dell’inquilino.

Ti sei trasferito per lavoro in una città diversa dalla tua, quindi, hai necessità di locare un immobile ad uso abitativo. Sai quali documenti servono per stipulare un contratto di affitto? La risposta a questa domanda è di fondamentale importanza in quanto la locazione non sarà valida se manca la documentazione all’uopo richiesta. Perciò, disporre dei documenti necessari per il contratto di affitto rappresenta un presupposto imprescindibile per locare un’abitazione come garanzia sia per il proprietario sia per l’inquilino.

Prima di addentrarci nell’esame dell’argomento, è opportuno fare una precisazione: comunemente si adoperano i termini locazione e affitto come sinonimi. In realtà si tratta di cose differenti in relazione all’oggetto. Infatti, il contratto di affitto può riguardare cose produttive, sia mobili sia immobili, in grado di produrre ricchezza, come ad esempio un’azienda oppure un terreno agricolo. Invece, il contratto di locazione può avere ad oggetto beni mobili (ad esempio un’autovettura) e immobili, non produttivi che, però, potrebbero diventarlo (vedi un’abitazione, un ufficio o un negozio).

Pertanto, mentre il locatario si limita a utilizzare il bene locato, l’affittuario oltre ad utilizzarlo, gode degli introiti della propria produzione. Per un approfondimento sull’argomento è consigliata la lettura dell’articolo “Affitto e locazione: sono la stessa cosa”.

Cos’è la locazione/affitto?

La locazione (o affitto) è un contratto con il quale una parte (locatore o affittante) permette il godimento di una cosa mobile o immobile ad un’altra parte (conduttore o locatario) per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo (canone), cioè di una somma di denaro [1]. Dal canto suo il conduttore si impegna a restituire il bene ricevuto nei tempi prestabiliti e nel medesimo stato in cui gli è stato consegnato.

Gli elementi tipici a cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella redazione di un contratto di locazione sono rappresentati da:

• la data di stipula, ovvero la data di firma del contratto a partire dalla quale lo stesso inizierà a decorrere;
• la descrizione dettagliata delle generalità delle parti (nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza, codice fiscale del locatore e del conduttore);
• l’identificazione del bene (ad esempio nel caso di locazione di un immobile occorre indicare i dati catastali del bene, i locali e i servizi di cui si compone, l’uso per cui viene concesso in locazione);
• il prezzo del canone di locazione e le modalità di corresponsione (ad esempio pagamento mensile);
• la durata della locazione.

Entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto le parti hanno l’obbligo di registrarlo tranne nell’ipotesi in cui abbia una durata inferiore al predetto termine durante l’intero anno.

La legge prevede che i contratti di locazione vengano registrati dal locatore o dal conduttore, con versamento delle imposte dovute, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito e la durata.

Quali certificazioni sono necessarie per affittare un immobile?

Affinché un immobile possa venire concesso in locazione, deve possedere determinate certificazioni. Nello specifico:

• l’Attestato di prestazione energetica (Ape), ossia il documento che attesta le caratteristiche energetiche dell’abitazione. Peraltro, all’interno del contratto di locazione va inserita un’apposita clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto l’Ape, pena il pagamento di una sanzione amministrativa. La sanzione è compresa tra 1.000 euro e 4.000 euro, per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà; al pagamento sono solidalmente obbligate ambo le parti [2];
• la certificazione relativa alla regolarità degli impianti elettrici, redatta da un elettricista oppure da una ditta in possesso di autorizzazione, che si assume la responsabilità del funzionamento dell’intero impianto dell’abitazione. Tale certificazione presuppone che l’impianto sia effettivamente a norma e prevede la sostituzione di eventuali parti non omologate né conformi alle normative. È richiesta anche la certificazione sull’impianto di riscaldamento che, a seconda della tipologia, richiede specifici collaudi da parte di ditte autorizzate;
• il certificato di agibilità, cioè il documento che attesta la vivibilità dell’immobile dal punto di vista igienico-sanitario, di sicurezza degli impianti installati nonché la conformità del bene al progetto di costruzione.

Quali documenti servono per stipulare un contratto di affitto?

Per stipulare un contratto di affitto sia il locatore sia il conduttore devono allegare una documentazione specifica.

Documentazione del locatore

Il proprietario dell’immobile da locare deve fornire:

• una copia di un documento di riconoscimento in corso di validità;
• il codice fiscale;
• la planimetria dell’appartamento concesso in locazione, ovvero la rappresentazione grafica dell’immobile in cui è illustrata la distribuzione dei locali con le relative misure;
• la copia dell’atto di provenienza dell’immobile (vedi il contratto di compravendita);
• la visura catastale, necessaria per identificare l’immobile da affittare, le sue caratteristiche e le informazioni anagrafiche di chi vanta diritti sul bene (ad esempio il proprietario);
• la certificazione Ape.

Tra i documenti di un contratto di affitto a carico del proprietario rientrano anche quelli da presentare per la registrazione del contratto stesso. Più precisamente si tratta di:

• due copie del contratto, con firme originali;
• la richiesta di registrazione (modello RLI compilato);
• i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo;
• la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (Modello F24 Elementi identificativa) che, però, non va pagata se nel contratto è prevista l’opzione cedolare secca [3].

Documentazione del conduttore

Il soggetto che intende prendere in locazione un immobile ad uso abitativo deve fornire la presente documentazione:

• una copia di un documento di riconoscimento in corso di validità;
• il codice fiscale;
• una copia della carta di identità, in corso di validità, e del codice fiscale, di eventuali conviventi;
• una copia delle due ultime buste paga, se si tratta di un lavoratore dipendente;
• una copia della certificazione unica (Cu), se si tratta di un lavoratore autonomo.

Se il conduttore è un cittadino extracomunitario serve anche il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno. Il permesso di soggiorno deve sussistere ed essere valido non solo alla data di stipula del contratto ma per tutta la durata della locazione anche quando quest’ultima abbia durata superiore a quella del permesso di soggiorno. La scadenza del permesso di soggiorno, nel corso della locazione, può costituire motivo di risoluzione del contratto, per impossibilità sopravvenuta, a norma dell’articolo 1467 Codice civile.