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Chi ha l’usufrutto può affittare la casa?

31 Marzo 2022
Chi ha l’usufrutto può affittare la casa?

Locazione conclusa dall’usufruttuario: c’è bisogno del consenso del nudo proprietario? Che succede alla scadenza dell’usufrutto se la locazione prosegue?

È assai frequente che, nei rapporti familiari, il proprietario di un immobile ceda la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto. Avviene, ad esempio, quando i genitori vogliono dividere il proprio patrimonio tra i figli prima della morte senza però rinunciare a un tetto sotto cui vivere. Ma cosa succede se l’usufruttuario dovesse decidere di andare ad abitare altrove? Potrebbe, ad esempio, mettere a reddito l’immobile? In altri termini, chi ha l’usufrutto può affittare la casa? Ecco cosa dice in proposito la nostra legge.

In cosa consiste l’usufrutto?

L’usufrutto è quel contratto in forza del quale un soggetto titolare di un immobile – il cosiddetto nudo proprietario – concede a un altro soggetto – l’usufruttuario – il diritto di godere di tale bene per i propri scopi e interessi, senza modificarne la destinazione ed entro i limiti indicati nel contratto.

L’usufruttuario, come dice la parola stessa, non ha solo il potere di utilizzare l’immobile ma anche di disporre dei relativi frutti che esso può procurare. 

Il proprietario della casa gravata da usufrutto si spoglia in questo modo delle proprie prerogative di uso e godimento e conserva, per tale ragione, la cosiddetta nuda proprietà. Ciò vuol dire che egli resta il titolare del bene ma non può usarlo né farne propri i frutti in quanto tali diritti spettano all’usufruttuario.

Chi ha l’usufrutto può affittare casa?

Abbiamo appena detto che il diritto dell’usufruttuario è quello di disporre del bene e dei relativi frutti. I frutti di un immobile possono essere costituiti dai canoni di affitto. Dunque, anche l’usufruttuario può validamente concedere il bene in locazione. 

I canoni di locazione vengono quindi integralmente appresi dall’usufruttuario che nulla dovrà al nudo proprietario. 

Il contratto di usufrutto può tuttavia contenere il divieto, nei confronti dell’usufruttuario, di dare in affitto l’immobile in questione o di subordinarlo al previo consenso del nudo proprietario.

L’usufruttuario deve chiedere il permesso al nudo proprietario per dare in affitto la casa?

Se nulla è previsto nel contratto di usufrutto in merito, l’usufruttuario è libero di concedere l’immobile in affitto a chi vuole, senza dover prima consultare il nudo proprietario o chiedere a questi il permesso. Non rileva quindi il fatto che il titolare dell’immobile non gradisca la presenza di uno specifico inquilino nel proprio appartamento.

Come dare in affitto l’appartamento in usufrutto?

Le regole per la conclusione del contratto di locazione non divergono dai casi in cui il contratto venga stipulato dal proprietario. Pertanto, la locazione deve essere obbligatoriamente scritta e registrata a cura del locatore entro 30 giorni dalla sottoscrizione (a meno che non abbia una durata inferiore a 30 giorni). Diversamente, è nulla. E se è nulla, essa non può essere opposta al nudo proprietario: sicché, alla scadenza dell’usufrutto, questi potrà mandare via di casa l’inquilino.

Che succede alla scadenza dell’usufrutto in caso di locazione?

Anche se l’usufruttuario può liberamente dare in affitto l’immobile, per poter opporre l’affitto al nudo proprietario – e quindi far sì che esso prosegua anche alla scadenza dell’usufrutto – è necessario che il contratto di locazione sia stato concluso tramite atto notarile o scrittura privata con data certa anteriore oppure che il nudo proprietario sia comunque a conoscenza della locazione [1]. Rispettando tali condizioni infatti se l’usufrutto si estingue, il conduttore non è obbligato a restituire immediatamente l’immobile al nudo proprietario sempre che il contratto di locazione sia ancora in corso e abbia una data certa anteriore all’estinzione del diritto (così dispone l’articolo 999 del Codice civile).


note

[1] Cass. 11 marzo 2005 n. 5421


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