Diritto e Fisco | Articoli

Contratto di affitto immobile abusivo: è valido?

31 Marzo 2022
Contratto di affitto immobile abusivo: è valido?

Sussiste l’obbligo di pagare il canone di locazione nel caso di appartamento con un abuso edilizio? 

Se dovessi accorgerti che l’appartamento dove vivi in affitto presenta un abuso edilizio e di ciò il proprietario di casa non ti ha avvisato al momento della conclusione del contratto potresti rifiutarti di pagare il canone di locazione? In altri termini, il contratto di affitto di immobile abusivo è valido?

Al fine di garantire il rispetto della normativa urbanistica, la legge prevede la sanzione dell’incommerciabilità degli immobili edificati in assenza di concessione edilizia o in difformità da essa. In buona sostanza, il contratto di vendita è nullo. Identica disposizione tuttavia non è prevista per la locazione. Bisogna dunque capire se si possa applicare, in via analogica, la disciplina della vendita anche all’affitto. 

Sul punto, si è espressa più volte la giurisprudenza, il più delle volte però con riferimento ai rapporti di locazione a uso commerciale. Tuttavia, il principio è valido anche per gli altri tipi di locazione.

La regola da cui partire per risolvere la questione è la seguente: in linea generale, il conduttore non può rifiutarsi di pagare il canone se, nonostante l’inadempimento del locatore, l’immobile riesce a realizzare la funzione per la quale il contratto è stato concluso. Detto in parole semplici, se l’inquilino continua a usufruire pienamente dell’appartamento o del magazzino, il canone è comunque dovuto.

Così, il tribunale di Roma [1], in un precedente di qualche anno fa, chiamato appunto a chiarire se il contratto di affitto di immobile abusivo è valido, ha dato risposta affermativa. 

La validità del contratto di locazione – scrivono i giudici della capitale – non è inficiata dall’eventuale abuso edilizio dell’immobile locato. La ragione è facilmente comprensibile. Il carattere abusivo di una costruzione, concretizzandosi in una illiceità dell’opera, può costituire solo fonte della responsabilità dell’autore dell’abuso nei confronti dello Stato ma non implica alcuna conseguenza per l’inquilino. Tant’è che quest’ultimo può ben continuare a vivere nell’appartamento nonostante l’irregolarità urbanistica e può sfruttarlo regolarmente, godendone a pieno. 

Sicché, l’eventuale abuso edilizio non comporta la nullità del contratto di affitto stipulato tra privati. 

Vengono in gioco due diversi e distinti rapporti, regolati ciascuno da proprie norme:

  • il primo di questi si pone tra l’autore dell’abuso e lo Stato: chi ha violato la normativa urbanistica, come noto, commette un reato e può essere incriminato. Ma siccome la sanzione penale è solo personale, di essa non potrà mai rispondere chi detiene l’immobile se persona diversa da chi ha realizzato l’abuso;
  • il secondo rapporto si pone invece tra locatore e conduttore; è un rapporto di natura privatistica, che attiene solo allo scambio di due diverse prestazioni: la concessione dell’immobile da un lato e il pagamento del canone dall’altro. 

Dunque, il problema del mancato rispetto delle norme statali e/o dei regolamenti comunali relativi alla regolarità urbanistica di un immobile non ha ripercussioni sul contratto di locazione. Sempre che, chiaramente, l’abuso edilizio non pregiudichi il pieno e continuo godimento del bene come potrebbe succedere, ad esempio, se dovesse intervenire il sequestro del bene o l’ordine di demolizione.

Tale conclusione trova conferma in numerose altre pronunce [2] anche della Cassazione [3].

Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo l’abuso edilizio riguardante l’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari ai fini dell’utilizzo della cosa non comportano la nullità del contratto, né possono considerarsi dei “vizi” della cosa locata. Si tratta, al massimo, di una forma di inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni. Ed in tal caso spetta all’inquilino l’onere di dimostrare di aver subito un pregiudizio in conseguenza dell’abusività dell’immobile.

In buona sostanza, dicono i giudici, il semplice fatto che un immobile è abusivo non è di per sé un danno per il conduttore. E senza la prova di tale danno – che appunto deve fornire il conduttore – il locatore non è tenuto né a risarcire alcunché, né a rinunciare al canone di locazione. 

Con riferimento poi alla locazione di immobile per uso commerciale, la giurisprudenza ha chiarito [4] che il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto, a fronte di un obbligo specifico contrattualmente assunto, le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio o quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato impediscano l’esercizio dell’attività del conduttore in base a quanto pattuito. Invece, in mancanza di uno specifico obbligo assunto da parte del locatore all’ottenimento dell’agibilità dell’immobile, non si può ravvisare neppure sotto tale profilo un inadempimento in capo al locatore. D’altra parte, il carattere abusivo dell’immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non comporta nullità del contratto di locazione. Di conseguenza, anche in tali evenienze, sussiste l’obbligo del conduttore di pagare il canone.


note

[1] Trib. Roma sent., n. 23896/2019.

[2] Trib. Ancona sent. n. 1179/2021.

[3] Cass. sent. n. 17557/2020: «Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della res (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all’uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’ art. 1578 c.c. , ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell’abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno in re ipsa».

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube