Diritto e Fisco | Articoli

Vendita immobiliare: quando può essere revocata?

31 Marzo 2022 | Autore:
Vendita immobiliare: quando può essere revocata?

I rimedi a disposizione del creditore contro gli atti con cui il debitore si spoglia dei suoi beni. L’azione revocatoria: condizioni ed effetti.

La maggior parte delle persone, quando stipula una compravendita immobiliare, è tranquilla perché pensa che l’atto stipulato sia definitivo e intangibile. In realtà, non è così: anche gli atti che trasferiscono i diritti di proprietà possono essere messi in discussione quanto alla loro validità ed effetti. Non stiamo parlando dei casi in cui una delle due parti si tira indietro prima di arrivare alla stipula del rogito, oppure non rispetta gli impegni assunti nel contratto preliminare. Ci riferiamo, invece, a un contratto di compravendita già messo nero su bianco in un atto notarile e poi anche trascritto nei pubblici registri immobiliari. Quando può essere revocata una vendita immobiliare?

Questo può avvenire in tutti i casi in cui è possibile esercitare l’azione revocatoria, uno speciale rimedio stabilito in favore dei creditori defraudati dall’impoverimento patrimoniale del loro debitore, che si è spogliato dei beni posti a garanzia del credito.

La notevole sproporzione tra il prezzo di compravendita dichiarato ed il reale valore di mercato dell’immobile ceduto costituisce una spia di questo fenomeno. Un altro sintomo è la modalità di pagamento stabilita tra le parti, quando risulta anomala e difforme rispetto alla comune prassi commerciale delle compravendite immobiliari. Ciò avviene quando, ad esempio, si cede un immobile ad un parente, ad un prezzo di favore e irrisorio (che magari non viene neppure versato), per disfarsi di un bene che altrimenti potrebbe essere pignorato dai creditori del proprietario venditore.

Azione revocatoria: condizioni

Il legislatore è consapevole che molte compravendite immobiliari vengono fatte senza una reale necessità, ma solo allo scopo di spogliarsi di beni che altrimenti potrebbero essere aggrediti dai creditori e dal Fisco. È il caso, ad esempio, di chi vende l’unico immobile di sua proprietà, e così rimane nullatenente e privo di garanzie per poter pagare i debiti accumulati nel corso del tempo. Per questo la legge ha previsto l’azione revocatoria e ha fissato le condizioni per esercitarla.

L’art. 2901 del Codice civile consente ai creditori (compresa l’Agenzia Entrate Riscossione per i debiti fiscali e le altre somme iscritte a ruolo, come le multe stradali non pagate) di far dichiarare inefficaci nei loro confronti gli atti di disposizione del patrimonio che il loro debitore ha compiuto negli ultimi cinque anni, se essi hanno ostacolato, pregiudicato o impedito il recupero del loro credito.

La norma parla di «cessioni»: sono, quindi, comprese le compravendite immobiliari (o le costituzioni di diritti reali, come l’usufrutto e le servitù) ed anche le donazioni. Una norma analoga è contenuta nella legge fallimentare [1].

Azione revocatoria: effetti

Una volta ottenuta la revocatoria con la sentenza del giudice, il creditore potrà soddisfarsi in via esecutiva – ad esempio con i pignoramenti e le vendite all’asta giudiziaria – anche sui beni immobili che erano stati oggetto della compravendita revocata.

L’atto traslativo della proprietà – nel nostro caso, il rogito notarile di compravendita – resta valido, ma diventa inefficace nei confronti del creditore che ha esercitato l’azione revocatoria. Di conseguenza, l’acquirente che è stato privato dell’immobile comprato con un regolare atto notarile potrà rivalersi sul venditore per il risarcimento dei danni. I successivi acquirenti dell’immobile la cui precedente compravendita è stata revocata, invece, sono più tutelati: il loro diritto è salvo, se hanno acquistato in buona fede ed hanno trascritto il loro atto prima della domanda di revocazione proposta dai creditori.

Azione revocatoria: requisiti

L’azione revocatoria non è automatica: il creditore deve dimostrare che l’acquirente dell’immobile fosse a conoscenza del pregiudizio che la compravendita ha arrecato al credito. Non è una prova facile, ma può essere ottenuta anche attraverso indizi e presunzioni.

Ad esempio, una recente sentenza della Corte di Cassazione [2] ha confermato l’azione revocatoria su un bene immobile in un caso in cui la modalità di corresponsione del prezzo era risultata anomala. La Suprema Corte ha affermato che la conoscenza, in capo all’acquirente, del pregiudizio arrecato dal debitore alle ragioni del credito attraverso la compravendita compiuta può essere ottenuta e provata in giudizio con qualsiasi mezzo utile.

In particolare, nel caso concreto esaminato dai giudici di piazza Cavour era stata riscontrata, oltre all’anomalia dei pagamenti, anche una grossa sproporzione tra l’importo pattuito per la compravendita e il reale valore di mercato dell’immobile. Inoltre, guarda caso, la società venditrice era fallita in prossimità della data del rogito: un altro elemento che si discostava fortemente dai criteri di normalità, ed aggravava la presunzione di frode compiuta in danno dei creditori tramite la compravendita artificiosamente realizzata.

Il Collegio ricorda che la giurisprudenza sull’azione revocatoria accoglie una nozione ampia di credito, comprendendo anche quelli in formazione e in aspettativa, per i quali, cioè, il termine di pagamento non è ancora scaduto o la condizione non si è ancora avverata. Non rilevano, quindi, i normali caratteri di certezza, liquidità ed esigibilità, necessari per azionare un credito in via esecutiva o monitoria, cioè attraverso un decreto ingiuntivo di pagamento di somme.

Approfondimenti

Per approfondire leggi anche:


note

[1] Art. Art. 66 R.D. n.267/1942.

[2] Cass. ord. n. 10193 del 30.03.2022.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube