Diritto e Fisco | Articoli

Casa in affitto pericolosa per la salute: quando il contratto è nullo

31 Marzo 2022
Casa in affitto pericolosa per la salute: quando il contratto è nullo

Locazione: il potere dell’inquilino di interrompere il pagamento del canone o di autoridurre l’importo ricorre solo in presenza di gravi vizi o difetti. 

Quando si ha la necessità di trovare un appartamento in cui vivere ma non si dispone dei soldi a sufficienza per l’affitto di un locale con tutti i confort, ci si accontenta di ciò che si trova. Molto spesso, poi, i problemi vengono a galla col tempo, il più delle volte agevolati dall’indifferenza del locatore nell’eseguire le opere di manutenzione necessarie a rendere vivibile l’immobile. Ebbene, se dovesse piovere acqua dal soffitto; se le finestre dovessero lasciare spazio a spifferi, specie durante le fredde notti invernali; se l’impianto dei termosifoni dovesse funzionare a intermittenza o l’acqua calda non scendere a dovere; insomma, se la casa in affitto è pericolosa per la salute il contratto è nullo? Si può fare a meno di pagare il canone?

Quella appena prospettata è una delle casistiche più frequenti di litigi tra inquilini e locatori. Succede assai spesso che i primi, per tutelarsi, interrompano il versamento del canone mensile o lo riducano in proporzione al limitato godimento del bene. Ma un comportamento del genere, secondo la giurisprudenza, è da ritenersi vietato, almeno in presenza di vizi non particolarmente gravi. 

Cerchiamo di fare il punto della situazione alla luce di una recente interpretazione della Cassazione che sembra aver aperto uno spiraglio a favore dell’affittuario che voglia far valere le proprie ragioni. Ecco che fare se la casa in affitto è pericolosa per la salute e quali sono le conseguenze sul contratto di locazione.

Obblighi del locatore

Partiamo subito col ricordare quali sono gli obblighi del locatore. Questi deve:

  • consegnare al conduttore l’appartamento in buono stato di manutenzione; il locatore, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione è ragione di colpa;
  • mantenerla in stato da servire all’uso convenuto: tale obbligo non vuol dire fornire l’immobile di dotazioni al riguardo necessarie o utili in astratto, bensì in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti. Le parti possono, tuttavia, contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all’utilizzabilità del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità;
  • garantirne il pacifico godimento durante la locazione: Il locatore è responsabile nei confronti del conduttore solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento.

A chi spetta la manutenzione della casa in affitto?

il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

In caso di mancata riparazione dell’immobile locato, Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno stante l’obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione.

Quando l’immobile locato necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.

Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell’inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l’eventuale divieto del locatore.

Che fare se l’appartamento presentava problemi già prima della locazione?

Se al momento della consegna dell’appartamento questo risulta affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’uso concordato, il conduttore può rivolgersi al giudice per ottenere la risoluzione (ossia lo scioglimento) del contratto o una riduzione del canone, a meno che si tratti di vizi da lui conosciuti e facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi dell’appartamento, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Se però l’affittuario ha dichiarato nel contratto che l’appartamento è di suo gradimento ed è idoneo all’uso pattuito, esonerando così il locatore da ogni responsabilità, l’eventuale presenza di vizi è del tutto irrilevante e non si potrà più chiedere la risoluzione del contratto.

Casa pericolosa per la salute: che fare?

Nell’ipotesi in cui la casa sia diventata pericolosa per la salute del conduttore e dei suoi familiari oppure qualora lo fosse già al momento della stipula del contratto ma tali vizi non erano evidenti o riconoscibili dal conduttore, quest’ultimo può chiedere: 

  • la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore;
  • oppure la riduzione del canone di locazione. 

Ma ciò solo a condizione che:

  • il vizio sia grave, tale cioè da non consentire di godere appieno dell’immobile;
  • il locatore sia stato prima diffidato, con raccomandata a.r., a provvedere alla riparazione dell’appartamento.

Secondo la giurisprudenza, quindi, il conduttore non può autonomamente interrompere il pagamento del canone o autoridurre il relativo importo senza prima aver ottenuto una sentenza di condanna, da parte del giudice, nei confronti del proprietario dell’appartamento.

Potrebbe farlo anche senza ricorso in tribunale, in via di autotutela, solo laddove la gravità del vizio sia tale da non consentire di utilizzare l’appartamento. 

Con tale affermazione, sino a qualche tempo fa, la Cassazione ha fatto riferimento ai casi in cui l’inquilino sia costretto a lasciare l’appartamento perché divenuto completamente insalubre e pericoloso. Oggi però – come dicevamo in apertura – la Suprema Corte ha mitigato il rigore di tale principio stabilendo che il potere di “autotutela” dell’inquilino ricorre non solo quando questi sia costretto ad abbandonare la casa per le condizioni fatiscenti e/o pericolose in cui si trova (ad esempio impianto elettrico non a norma), ma anche quando comunque è costretto a vivere in condizioni precarie (si pensi a chi non può più utilizzare alcune camere per via della caduta di acqua dal soffitto o a chi è costretto a vivere senza acqua calda o riscaldamenti).

Approfondimenti

Leggi sul punto:



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube