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Uso improprio parti comuni condominio: cosa fare

31 Marzo 2022
Uso improprio parti comuni condominio: cosa fare

Cosa succede se uno dei condomini abusa delle aree condominiali: la diffida dell’amministratore e il ricorso in tribunale. 

In un precedente articolo ci siamo occupati di definire cosa sono le parti comuni e cos’è l’uso esclusivo delle stesse (leggi Cos’è l’uso esclusivo di parti comuni). Di regola, però, l’utilizzo delle parti comuni è riservato a tutti i condòmini, se un atto pubblico non dispone diversamente. Questo però non significa che se ne possa fare qualsiasi uso: bisogna pur sempre rispettare la destinazione del bene e i pari diritti degli altri condòmini. Ed allora, in caso di uso improprio delle parti comuni in condominio cosa fare? Ecco alcuni chiarimenti.

Quali sono le parti comuni del condominio?

L’articolo 1117 del Codice civile contiene un’elencazione esemplificativa delle parti comuni di un edificio condominiale. Si tratta di quelle parti necessarie alla stessa esistenza dell’edificio come le fondamenta, la facciata, il tetto o la terrazza, le scale, l’atrio, le tubature, il giardino, i pianerottoli e così via.

Si chiamano «parti comuni» perché appartengono a tutti i condomini: a ciascuno in proporzione alla propria quota millesimale. Si tratta quindi di una comunione che scatta automaticamente nel momento in cui si acquista un appartamento in condominio. 

Come si usano le parti comuni?

Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile ciascun condòmino è libero di usare le parti comuni (essendo anche di sua proprietà) purché ciò avvenga nel rispetto:

  • della destinazione del bene, ossia della sua funzione: non si può ad esempio usare un giardino per parcheggiare l’auto o l’atrio per custodirvi il motorino;
  • dei pari diritti degli altri condòmini: non si può ad esempio occupare tutto lo spazio del tetto, o gran parte di esso, per installare i propri pannelli fotovoltaici non consentendo agli altri condòmini di farne un pari uso (antenne satellitari, altri pannelli fotovoltaici, ecc.).

È tuttavia legittimo l’uso esclusivo, in capo a un solo condòmino, di una parte comune se tanto è previsto nell’atto di compravendita firmato dinanzi al notaio o dal regolamento condominiale contrattuale: si pensi alla terrazza in uso al condòmino dell’ultimo piano.

Cos’è l’uso improprio delle parti comuni?

Nonostante i chiari limiti imposti dal Codice civile spesso si riscontrano usi impropri delle parti comuni. Si pensi ad esempio alle seguenti ipotesi:

  • un condòmino si appropria di uno spazio del cortile per il parcheggio della propria auto recintandolo;
  • il proprietario dell’ultimo piano chiude il pianerottolo con un cancelletto, in modo che nessuno possa entrarvi;
  • il figlio di uno dei condòmini parcheggia la notte il motorino dentro il portone per evitare che possa essere rubato;
  • un condòmino sfrutta una parete del palazzo per affiggere un manifesto pubblicitario senza chiedere il permesso all’assemblea;
  • un condòmino utilizza il lastrico solare come proprio ripostiglio occupando gran parte dello spazio e impedendo agli altri condomini di farne pari uso;
  • un condòmino si appropria del sottoscala, cambiando la chiave e non consegnandone copia agli altri condòmini;
  • una condòmina, dedita al culto del verde, trasforma tutte le aiuole condominiali in un piccolo orto a uso proprio;
  • un condòmino lascia parcheggiato in un angolo del cortile un veicolo inservibile, ormai un relitto, privo di assicurazione e con le ruote sgonfie;
  • un condòmino impiega l’ascensore come montacarichi occupandolo per gran parte della giornata e impedendone agli altri condomini l’utilizzo.

L’uso improprio ricorre dunque in due situazioni:

  • quando la cosa comune viene destinata a utilizzi diversi da quelli che le sono propri: ciò si può verificare sulla base della natura stessa del bene oppure dell’impiego indicato nel regolamento di condominio (si pensi a un’area su cui il regolamento vieta il parcheggio);
  • quando la cosa comune viene materialmente occupata in modo da impedire agli altri condòmini qualsiasi ulteriore utilizzo.

Cosa fare in caso di uso improprio delle parti comuni?

Nel caso in cui uno dei condòmini usi impropriamente le parti comuni è compito dell’amministratore di condominio attivarsi immediatamente e intervenire affinché cessi la molestia. Tra i compiti di quest’ultimo infatti vi è quello di tutelare l’edificio nel suo complesso, comprese quindi le parti comuni, e di far rispettare il regolamento di condominio. 

A tal fine, ogni condòmino può segnalare l’abuso all’amministratore chiedendogli di agire immediatamente contro il responsabile. La richiesta può essere inoltrata preferibilmente con pec all’indirizzo proprio dell’amministratore.

L’amministratore dovrà agire contro il condòmino che abusa delle parti comuni nominando un avvocato di propria fiducia, la cui figura non deve essere sottoposta previamente al vaglio dell’assemblea.

L’avvocato potrà ulteriormente diffidare per iscritto il responsabile (attività questa non necessaria) e, in caso di inadempimento, agire contro di lui. 

L’azione può essere avviata con un ricorso d’urgenza che consente la definizione della lite nel giro di pochi mesi, a patto di dimostrare l’urgenza della situazione (con conseguente danno per il condominio) e la sussistenza del diritto senza dover fare ricorso a lunghe e contorte prove. 

Il giudice emetterà una condanna nei confronti del responsabile, diffidandolo dall’utilizzo indebito della cosa comune. Il giudice può anche fissare previamente una sorta di “penale” che il condannato dovrà versare per ogni giorno in cui infrangerà l’ordine del giudice. 



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