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Cosa succede se non viene rispettata la data del rogito?

3 Aprile 2022
Cosa succede se non viene rispettata la data del rogito?

Contratto preliminare: che fare in caso di inadempimento del venditore o dell’acquirente?

Nel momento in cui si firma un compromesso le parti si impegnano a sottoscrivere il successivo rogito: un impegno dal quale non possono più esimersi. La data per l’incontro dal notaio viene di solito fissata nel compromesso stesso. Le parti possono però limitarsi a stabilire solo un termine massimo entro cui l’acquirente dovrà comunicare al venditore lo studio notarile e il giorno per la stipula della compravendita. Ma cosa succede se non viene rispettata la data del rogito? Le conseguenze sono ovviamente diverse a seconda che l’inadempimento sia attribuibile al venditore o all’acquirente e se sussistono valide motivazioni a sorreggerlo. 

Di certo, in tutti i casi in cui una parte non rispetta l’impegno assunto, la prima strada da percorrere è rivolgersi a un avvocato affinché, dopo aver diffidato il responsabile, proceda a trascinarlo in causa. Una causa di natura civile, in questo caso, trattandosi di un illecito di natura contrattuale e non di un reato. 

Ma procediamo con ordine e vediamo cosa succede se non viene rispettata la data del rogito.

Quali obblighi comporta il compromesso?

Il compromesso – o, più correttamente detto, il contratto preliminare – implica il dovere, per la parte venditrice, di vendere l’immobile oggetto della scrittura e, per la parte acquirente, di comprarlo. I due contraenti non si possono più tirare indietro, salvo sussista un grave inadempimento dell’altra parte. Con “grave” non si intende, ad esempio, un piccolo abuso che può essere sanato a fronte di una spesa minima rispetto al valore dell’immobile; né si intende la mancata menzione di alcuni lavori condominiali in corso. Si potrebbe però trattare di una clausola, contenuta nel regolamento condominiale, che vieti determinati usi dell’immobile (ad esempio la trasformazione della destinazione a uso ufficio) o della mancanza di agibilità se non sanata prima del rogito. 

Come tutelarsi in caso di compromesso non rispettato?

La firma del compromesso implica, già di per sé, una doppia tutela per entrambe le parti. Come vedremo a breve, le tutele sono speculari: quanto previsto in favore del venditore è previsto anche per l’acquirente. Nel parlare di tali tutele avremo, già in buona parte, spiegato cosa succede se non viene rispettata la data del rogito.

Come si tutela il venditore se l’acquirente non rispetta la data del rogito

Partiamo dal venditore. Questi, di solito, alla firma del compromesso, riceve la caparra. Pertanto, in caso di rifiuto dell’acquirente di firmare il rogito, potrà trattenere la caparra a titolo di risarcimento.

In alternativa, il venditore può agire dinanzi al giudice e dimostrare di aver subito un danno superiore al valore della caparra, ottenendo così la condanna della controparte al relativo risarcimento. Ciò però è subordinato a una valida e concreta prova.

In ultimo, il venditore che voglia ugualmente disfarsi dell’immobile e ottenere il prezzo pattuito può, sempre con ricorso al giudice, chiedere ciò che tecnicamente si chiama «esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre». Si tratta di ottenere dal tribunale una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile all’acquirente, obbligando quest’ultimo al pagamento del prezzo. È chiaro che il trasferimento della titolarità del bene si compirà solo nel momento in cui l’ultimo euro sarà stato versato. In questo caso, la pronuncia del giudice si sostituisce al rogito notarile di cui ha gli stessi effetti.

Come si tutela l’acquirente se il venditore non rispetta la data del rogito

Vediamo ora come si tutela l’acquirente.

Anche per lui valgono gli stessi diritti del venditore. Quindi, qualora questi si rifiuti di firmare il rogito, potrà innanzitutto pretendere il pagamento di una somma pari al doppio della caparra versata: il doppio perché la somma contiene la restituzione di quella già versata alla firma del compromesso più un ulteriore somma dello stesso importo della caparra a titolo di risarcimento.

Anche l’acquirente potrebbe non accontentarsi della caparra se ha subìto un danno di entità superiore. In tal caso, può quindi rivolgersi al giudice e, facendo causa al venditore, chiedere la sua condanna all’ulteriore risarcimento.

In ultimo chi è interessato a divenire comunque proprietario dell’immobile potrà ottenere la sentenza che ne trasferisca la proprietà in via forzata, dietro pagamento del corrispettivo pattuito.

Cosa succede se non viene rispettata la data del rogito?

Premesso quanto abbiamo appena spiegato in merito alle tutele in caso di inadempimento del venditore o dell’acquirente, è bene comunque ricordare che la causa deve essere sempre l’ultima spiaggia, da avviare solo quando ogni tentativo di soluzione bonaria della vicenda sia naufragato. Pertanto, se una parte diserta l’appuntamento dal notaio sarà bene inviarle una diffida in cui le si chiede un nuovo appuntamento per “rogitare” (sempre compatibilmente con la disponibilità dello studio notarile). Tale comportamento non è richiesto dalla legge, ma è da suggerire per evitare di impelagarsi in un lungo giudizio a fronte di un problema tutto sommato risolvibile.

Bisognerà comunque vagliare le ragioni che possano legittimamente indurre una parte a rifiutarsi di firmare la compravendita; difatti se queste dovessero risultare valide e giustificate, allora il suo comportamento non potrà più essere qualificato come inadempimento e, anzi, le sorti si rovesceranno: sarà l’altro contraente a dover pagare il risarcimento. Facciamo un esempio. 

Si pensi al caso di una persona che acquisti un appartamento con un abuso edilizio e che, con apposita clausola contenuta nel compromesso, subordini la firma del rogito all’avvenuta sanatoria da chiedere a cura e spese del venditore. Se, al giorno del rogito, questi non vi ha ancora provveduto, l’acquirente potrà rifiutarsi di firmare l’atto notarile. In un’ipotesi del genere, il vero inadempiente non è il compratore ma il proprietario del bene il quale pertanto sarà tenuto a versare all’avversario il doppio della caparra. 

Secondo la Cassazione, il fatto che il venditore abbia taciuto all’acquirente la presenza di un abuso o del certificato di agibilità non rende di per sé nullo il compromesso se, prima della firma del rogito, l’irregolarità viene sanata. Sicché, l’acquirente non può rifiutarsi di presentarsi dinanzi al notaio qualora il venditore, adempiendo ai propri doveri, abbia nel frattempo ottenuto le concessioni amministrative. 

Dunque, sintetizzando, se non viene rispettata la data del rogito, fatta salva la valutazione delle ragioni che hanno portato a tale situazione, si potrà diffidare la controparte e, successivamente, ricorrere ai rimedi che abbiamo sopra indicato ossia: trattenuta della caparra (o richiesta del pagamento del doppio), ulteriore richiesta di risarcimento oppure ricorso al giudice per il trasferimento coattivo della proprietà del bene. 

 



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