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Se acquisti casa dal costruttore che sta per fallire: rischio revocatoria

14 Settembre 2014
Se acquisti casa dal costruttore che sta per fallire: rischio revocatoria

Cade in revocatoria l’immobile se al momento del preliminare viene versato alla società in crisi quasi l’intero importo.

Azione revocatoria”: due parole che fanno, di norma, tremare chi ne è soggetto passivo. E questo perché, a seguito di tale tipo di causa, chi ha acquistato un bene, ottenuto del denaro o, anche costituito un fondo patrimoniale, potrebbe vedere “annullati” gli effetti del proprio atto. La situazione ritornerebbe allo stato anteriore, a tutto beneficio dei creditori.

Succede spesso in caso di acquisto di casa da una ditta che sta per fallire. Secondo una recente sentenza della Cassazione [1], in particolare, può essere revocata la vendita di un immobile per il quale l’acquirente, al momento della firma del contratto preliminare (volgarmente detto “compromesso”), aveva versato alla società in crisi quasi tutto il prezzo del bene.

Per comprendere meglio la sentenza, e le implicazioni che può avere per chi acquista casa, facciamo un passo indietro e scopriamo cosa prevede, in generale, la legge.

 

Azione revocatoria fallimentare

La legge [2] stabilisce l’obbligo, per il curatore del fallimento, di intraprendere l’azione revocatoria di tutti gli atti di vendita effettuati dalla ditta fallita nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, se vi è stata una notevole sproporzione tra il dare e l’avere (sproporzione che, ovviamente, deve riversarsi in uno svantaggio per l’imprenditore fallito). Tale sproporzione è stata così determinata: le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito devono sorpassare di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso dalla controparte. La ragione è evidente: la sussistenza di tale sproporzione si riversa in un “buco” nelle casse del fallimento e, quindi, in un pregiudizio per i creditori che devono essere pagati.

Se vi è, dunque, tale condizione, la vendita può essere revocata.

All’acquirente è data una sola possibilità di difendersi: dimostrare di non essere stato, al momento della vendita, a conoscenza dello stato d’insolvenza del debitore. In pratica, la legge vuol così distinguere chi acquista in buona fede da chi, invece, è d’accordo con l’imprenditore per sottrarre beni al fallimento.

Una buona notizia, però, c’è. Ma è riservata a chi acquista la famosa “abitazione principale”. La legge stabilisce che non si può effettuare la revocatoria per quelle vendite (o anche dei relativi contratti preliminari), trascritte nei registri immobiliari, concluse a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado. Si vuol così garantire tutti quei risparmiatori che, alla fine di una vita di sacrifici, riescono a mettere i soldi da parte per acquistare la casa di proprietà dove andare definitivamente ad abitare.

Se però mancano tali condizioni (abitazione non ad uso abitativo o non destinata ad abitazione principale; conoscenza, da parte dell’acquirente, dello stato di insolvenza dell’azienda costruttrice; decorso di meno di un anno tra la vendita e la data di fallimento), il rogito con cui è stato trasferito l’immobile è a serio rischio di revocatoria.

La sentenza

Secondo la Cassazione, se la gran parte del prezzo è stata già pagata con il contratto preliminare, si è in presenza di quella “sproporzione tra le prestazioni” per potersi esercitare la revocatoria. In pratica, la sproporzione deve essere valutata con riferimento al momento della conclusione del contratto definitivo, essendo questo che determina l’effettivo passaggio della proprietà. È a tale momento che occorre riferirsi per la determinazione del valore venale del bene.

Una linea davvero dura e criticabile quella della Corte, che non tiene comunque conto del fatto che, nell’economia dell’intera operazione contrattuale, il preliminare costituisce una parte integrante del processo di vendita, di cui non si può fare a meno di tenere conto. Considerare, dunque, la sproporzione nello scambio solo con riferimento al (successivo) momento dell’atto notarile definitivo significa bendarsi gli occhi innanzi a tutto ciò che prima del rogito è avvenuto. Con notevole svantaggio per il cittadino.

La consapevolezza è posticipata

Non solo. La Cassazione dice anche che, per valutare l’eventuale consapevolezza dell’acquirente circa lo stato di crisi del venditore bisogna far riferimento alla data della vendita e non a quella della firma del preliminare. Anche in questo caso i giudici peccano di eccessivo rigore. Chi, infatti, abbia già firmato il compromesso e versato una considerevole anticipo alla ditta costruttrice potrebbe trovarsi – solo successivamente – a prendere contezza dell’imminente fallimento di quest’ultima. E non per propria negligenza.

Ma la Cassazione ha un’interpretazione formalista: la legge fallimentare – si legge in sentenza – ricollega la consapevolezza dell’insolvenza al momento in cui il bene, uscendo dal patrimonio, viene sottratto alla garanzia dei creditori, rendendo irrilevante l’eventuale buona fede dell’acquirente al momento della stipula del contratto preliminare.


note

[1] Cass. sent. n. 19314 del 12.09.2014.

[2] Art. 67 Legge fallimentare

Autore immagine: 123rf com


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