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Vendita appartamento senza box di pertinenza: è possibile?

4 Aprile 2022 | Autore:
Vendita appartamento senza box di pertinenza: è possibile?

Quali sono i vincoli alla compravendita di case senza gli spazi di parcheggio associati; le conseguenze sugli atti notarili stipulati in violazione alla legge.

Si può vendere un appartamento senza il suo box di pertinenza, cioè da solo e separatamente? Molti si pongono questa domanda, ben sapendo che da parecchi anni la legge associa ciascuna unità immobiliare abitativa allo spazio di parcheggio assegnato. Così in molti condomini italiani chi ha comprato casa dal costruttore ha acquistato anche il relativo box o, in alternativa, una porzione del garage o un’area esterna destinata alla sosta della propria auto.

In realtà, come vedremo fra poco, le leggi sono più di una e si intrecciano fra loro con applicazioni e conseguenze diverse. La problematica è complessa, tant’è che talvolta anche i notai cadono in errore. Una nuova ordinanza della Corte di Cassazione [1] ha condannato un notaio a risarcire le parti contraenti perché non le aveva informate dei vincoli giuridici che gravavano sull’immobile compravenduto: in quel caso, la vendita separata non era possibile, a causa del regime imposto dalla legge Tognoli del 1989.

Conviene, dunque, prestare la massima attenzione quando si decide di vendere un appartamento senza il box di pertinenza. L’atto, apparentemente valido, potrebbe essere nullo.

Pertinenza: cos’è e come si crea?

A norma dell’art. 817 del Codice civile, le pertinenze sono «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa». Non sono, quindi, una parte essenziale dell’immobile, ma un accessorio importante, che ha un forte legame con il bene in quanto ne accresce il pregio e le funzionalità: è il caso dei box o dei posti auto assegnati in uso esclusivo al proprietario di quell’abitazione, ma anche delle cantine, delle soffitte, dei giardini e delle verande.

La pertinenza si costituisce per volontà del proprietario del bene principale e di quelli accessori, che crea un vincolo di strumentalità tra il primo e i secondi. Non deve esserci necessariamente una contiguità fisica: ad esempio, un garage può essere situato anche a distanza di qualche isolato dall’appartamento al quale funge da pertinenza.

Compravendita delle pertinenze immobiliari

Di regola, secondo quanto stabilisce l’art. 818 del Codice civile, «gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici».

Ciò significa che sarà il proprietario a decidere come disporre del bene immobile principale e delle sue pertinenze, ad esempio vendendo l’intero complesso in blocco oppure separatamente. Ai fini catastali, la vendita separata è agevolata dal fatto che le pertinenze immobiliari sono dotate di una propria categoria catastale autonoma e distinta da quella dell’immobile ad uso abitativo cui sono associate. Garage, box, autorimesse e posti auto scoperti sono compresi nella categoria catastale C/6, mentre tutte le abitazioni sono in classe A (sottocategorie da 1 a 11, a seconda della tipologia).

Quando si può vendere un appartamento senza il relativo box?

In linea generale, a partire dalla legge urbanistica del 1985, è possibile vendere un immobile senza le sue pertinenze (come i box auto), o viceversa. In passato, invece, la vendita divisa dei box auto o parcheggi dall’abitazione di cui essi erano pertinenza era vietata da una legge del 1942 e dalla successiva “legge ponte” del 1967, che imponevano un preciso rapporto tra cubatura dell’immobile e metratura del parcheggio ad esso riservato.

Ora, quindi, si può vendere un box auto in modo separato e distinto dall’abitazione, così come si può vendere solo la casa senza le sue pertinenze. È il proprietario a stabilire se e quando debba esistere e durare il «vincolo pertinenziale» delle cose accessorie rispetto al bene principale, e vendendo una di queste egli scinde volontariamente questo legame. Così, ad esempio, il proprietario può decidere di vendere un appartamento mantenendo la proprietà del box auto oppure può liberamente vendere quest’ultimo, ma conservando l’abitazione principale.

Parcheggi “Tognoli” e divieto di vendita separata

Esiste un’importante eccezione a questo principio generale. La legge Tognoli del 1989 [2] ha fissato un vincolo tra gli appartamenti condominiali ed i relativi posti auto situati al pianterreno o nel sottosuolo dell’edificio: di conseguenza, non è possibile vendere questi parcheggi, garage e box separatamente dall’immobile al quale sono collegati. Questa normativa, però, si applica soltanto alle costruzioni posteriori al 1989, in quanto i parcheggi “Tognoli” obbligatori sono stati introdotti da tale legge, mentre per i fabbricati già esistenti rimane la libera commerciabilità separata.

Il discorso non finisce qui, perché una legge successiva [2] ha consentito il trasferimento separato della proprietà del box o del posto auto esclusivo se, contestualmente alla compravendita, esso viene adibito a pertinenza di un altro immobile situato nel medesimo Comune. Il divieto assoluto di compravendita separata delle pertinenze permane, invece, per i parcheggi costruiti in aree pubbliche su cui è stato costituito un diritto di superficie in favore degli edifici condominiali della zona (il fenomeno è comune per gli immobili costruiti da cooperative edilizie).

Quando la vendita separata è nulla e provoca danni

La nuova sentenza della Corte di Cassazione cui abbiamo fatto cenno all’inizio [1] ha dichiarato la nullità di un atto di compravendita immobiliare di un appartamento senza il relativo box di pertinenza, stipulato con regolare rogito notarile, perché non era stata rispettata la prescrizione della legge Tognoli, che la Suprema Corte ha qualificato come «vincolo inderogabile» da una diversa volontà delle parti. Di conseguenza, è stata ravvisata la responsabilità per colpa professionale del notaio per violazione dell’obbligo di diligenza, in quanto non aveva avvisato le parti dei rischi che correvano stipulando una compravendita contraria alla legge.

In particolare, secondo i giudici di piazza Cavour, il notaio avrebbe dovuto cercare di dissuadere i contraenti dal realizzare quella compravendita, rendendoli edotti che il negozio giuridico che stavano stipulando non avrebbe potuto realizzare gli effetti voluti. Neppure la dispensa delle parti all’effettuazione delle visure urbanistiche ha salvato il notaio dalla responsabilità risarcitoria, perché, a giudizio degli Ermellini, si trattava soltanto di una «clausola di stile» non giustificata da esigenze concrete.


note

[1] Cass. ord. n. 10474 del 31.03.2022.

[2] L. n. 122/1989, modif. dalla L. n. 127/1997.

[3] Art. 10 D.L. n. 5/2012 (Decreto “Semplifica Italia”), conv. in L. n. 35/2012.


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