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Indennità occupazione suolo lavori vicino

9 Aprile 2022
Indennità occupazione suolo lavori vicino

A breve, la casa che cade a piombo sul mio cortiletto farà il cappotto e installerà le impalcature, occupando il mio suolo privato dove sono parcheggiate tre auto, non possedendo il garage. Mi spetta un indennizzo?

L’art. 843 del Codice civile così stabilisce: «Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità».

La norma consente non solo il semplice passaggio, ma anche la vera e propria occupazione di suolo privato. In entrambi i casi, tuttavia, occorre che sia accertata la necessità dell’occupazione e/o del passaggio; se tale condizione non dovesse sussistere, il proprietario del fondo ben potrebbe opporsi all’occupazione. Nel caso di diniego ingiustificato, è possibile fare ricorso al tribunale per ottenere un provvedimento che autorizzi l’accesso.

Per quanto riguarda l’indennizzo, la norma sopra menzionata sembra subordinarla esclusivamente alla sussistenza di un danno. Sul punto esistono due orientamenti giurisprudenziali:

  • il primo, fedele alla lettera dell’articolo, ritiene che l’indennizzo sia dovuto solo nel caso di danni (cfr. Cass., sent. n. 774/1982);
  • il secondo, invece, ritiene che l’indennizzo spetti sempre, per via della semplice occupazione della proprietà privata altrui.

In quest’ultimo senso la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1908 del 27 gennaio 2009: «In materia di rapporti di vicinato, la previsione dell’art. 843 cod. civ. – secondo cui il proprietario è tenuto a permettere l’accesso o il passaggio nel suo fondo al fine di consentire al vicino lo svolgimento di opere necessarie alla manutenzione del muro dell’immobile di sua proprietà – configura un’obbligazione “propter rem”, cui corrisponde l’obbligo per il vicino di versare un’adeguata indennità, da liquidare in via equitativa ed anche in assenza di prova del danno, fermo restando l’obbligo per il medesimo di ripristinare lo stato dei luoghi ad opera finita».

Secondo questa opinione, dunque, anche il semplice mancato godimento o la limitazione del godimento della proprietà esclusiva comporta il diritto ad un indennizzo, a prescindere dai danni e fermo restando il ripristino dello status quo ante.

Il calcolo dell’indennità da occupazione temporanea viene solitamente lasciato al prudente apprezzamento del giudice (il quale decide in maniera equitativa) oppure al calcolo di un tecnico specializzato (geometra, ingegnere o architetto), in ragione dello spazio effettivamente impegnato.

Volendo prendere a prestito il sistema di calcolo previsto per l’indennità da occupazione temporanea stabilito in ambito amministrativo (art. 50 Testo unico espropri), «Nel caso di occupazione di un’area, è dovuta al proprietario un’indennità per ogni anno pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell’area, e per ogni mese o frazione di mese, una indennità pari ad un dodicesimo di quella annua».

Sempre dallo stesso Testo unico si evince che:

  • per quanto concerne le aree edificabili, il criterio generale dell’indennizzo è quello del valore venale dell’area;
  • se il terreno è edificabile (per saperlo è sufficiente chiedere informazioni all’Ufficio tecnico del Comune nel quale lo stesso si trova) l’indennità sarà pari al valore venale del bene;
  • al valore di mercato del fondo dovrà essere aggiunta un’ulteriore indennità nel caso in cui il proprietario lo ha destinato a scopi agricoli. Per calcolarne l’ammontare sarà necessario rifarsi a delle apposite tabelle annualmente redatte da una commissione provinciale, le cosiddette VAM, nelle quali si stabiliscono i prezzi all’ettaro dei terreni agricoli, diversificati a seconda della coltivazione praticata;
  • se l’esproprio è solo parziale, l’indennità sarà pari alla diminuzione di valore subita dal titolare del fondo.

In pratica, il punto di partenza per il calcolo dell’indennità da occupazione temporanea (sempre mutuando i criteri stabiliti in ambito amministrativo) è il valore venale dell’immobile (o della porzione di immobile) occupato.

Nulla vieta, però, che le parti si mettano d’accordo preventivamente, pattuendo un’indennità periodica (ad esempio, mensile o giornaliera, a seconda della prevedibile durata dei lavori) che verrà poi corrisposta al termine dei lavori (o anche in corso d’opera), fermo restando l’obbligo, per l’occupante, di ripristinare lo stato dei luoghi.

Sarebbe questa la soluzione migliore, in quanto si eviterebbero futuri contenziosi, i quali potrebbero essere risolti solo dal giudice che, a propria volta, stabilirebbe equitativamente (in modo forfettario, insomma) l’indennità, oppure delegherebbe la sua quantificazione a un Ctu.

Il consiglio è dunque quello di raggiungere un accordo bonario, magari affidandosi congiuntamente a un tecnico specializzato, come ad esempio un geometra o un ingegnere, perché possa valutare il valore dell’immobile e, successivamente, calcolare l’indennizzo sulla scorta della superficie che andrebbe concretamente occupata.

Questo sarebbe l’importo di partenza, al quale è poi possibile aggiungere (questa volta equitativamente) l’eventuale disagio (impossibilità di parcheggiare, ecc.) che, ovviamente, non può essere calcolato solo tramite una mera operazione aritmetica.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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