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Spese ascensore condominio: chi paga?

9 Aprile 2022
Spese ascensore condominio: chi paga?

Sono proprietario di un appartamento condominiale con due box. È legale che debba pagare l’ascensore anche per i box, pagando già tali spese per l’intero appartamento e pertinenze?

L’art. 1124 Cod. civ. stabilisce il criterio per la divisione delle spese riguardanti la manutenzione dell’ascensore: metà dell’importo viene diviso tra tutti i comproprietari in base ai millesimi di proprietà. Il restante ammontare, invece, viene ripartito tenendo conto dell’altezza del piano dal suolo. A tali spese devono partecipare anche i titolari degli appartamenti siti al piano terra (tra tante, Corte di Cassazione, sentenza numero 4419 del 21 febbraio 2013), salvo diversa convenzione.

Il secondo comma dell’art. 1124 Cod. civ. specifica che: «Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune».

Rispondendo al quesito, sembra corretto che si paghi anche per le proprie pertinenze: queste ultime, infatti, concorrono a formare la proprietà complessiva del condomino, aumentandone quindi il suo valore e, per l’effetto, i suoi millesimi.

Secondo pacifico insegnamento della Corte di Cassazione (sent. n. 16644/2007), il valore di ogni piano o porzione di esso va determinato considerando anche le pertinenze, compresi i giardini di proprietà esclusiva dei singoli condòmini poiché «…consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio e ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile». Sempre la Corte, con sentenza 12018/2004, si è pronunciata in merito ad autorimesse e cantine: quando pertinenze delle proprietà esclusive, vanno inserite nel calcolo dei millesimi.

Insomma: la proprietà all’interno del condominio va intesa come unitaria; per tale ragione, chi più possiede all’intero del condominio avrà maggiori spese, in quanto saranno maggiori i suoi millesimi. E ciò vale anche per quanto riguarda l’ascensore, visto che il criterio ibrido applicato per esso (e richiamato anche dal regolamento) contempla i millesimi (come detto sopra, metà dell’importo viene diviso tra tutti i comproprietari in base ai millesimi; il restante ammontare, invece, viene ripartito tenendo conto dell’altezza del piano dal suolo).

Giustamente non paga chi si trova al di fuori del condominio, poiché non si avvale dell’ascensore. Lo stesso sarebbe valso nel caso in cui si fosse stati proprietari solamente del box o del garage sotterraneo non raggiunto dall’ascensore: in questa ipotesi, il proprietario del vano situato in un piano non “toccato” dall’ascensore non dovrebbe contribuire alle spese.

Nel caso esposto nel quesito, invece, sembra di capire che il proprietario è titolare sia di un appartamento (su piano non specificato; ma poco importa, visto che, in base alla ripartizione per millesimi, paga anche chi sta al pianterreno) che di due box; tuttavia, poiché garage, cantine e box rientrano nelle tabelle millesimali di condominio, alle spese condominiali concorrono anche i proprietari di pertinenze che “fanno” millesimi.

Secondo la Cassazione (ord. n. 32990 del 13.12.2019), garage e cantine rientrano nel calcolo delle tabelle millesimali di ripartizione delle spese condominiali (scale, ascensore, ecc.), insieme all’appartamento. Il fatto che garage e cantine siano semplici pertinenze non rileva affatto.

La Cassazione, del resto, ha più volte affermato che il giudice investito della domanda di revisione delle tabelle millesimali deve considerare i valori di tutte le porzioni immobiliari, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (superficie, altezza di piano, luminosità, esposizione) che incidono sul valore effettivo di esse, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà.

Pertanto, ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l’estensione) che quelli estrinseci (quali l’esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come giardini, garage, cantine, soffitte.

Quindi, anche con riguardo alle ripartizione delle spese relative a scale e ascensori, se il regolamento approvato all’unanimità non dispone diversamente, devono partecipare tutti i condòmini, compresi i locali al piano terreno con le pertinenze poste nel seminterrato.

L’aggiunta dei millesimi delle pertinenze, come appunto garage e cantine, fa sì che il relativo proprietario debba pagare una quota superiore rispetto agli altri condòmini che non sono titolari di tali pertinenze.

In pratica, le pertinenze, aumentando i millesimi di proprietà, influiscono sulla ripartizione delle spese sulla base del criterio dell’entità della proprietà (cioè, dei millesimi).

Quando invece il garage si trova in zona separata dall’edificio (si pensi ad un cortile che immette in un sotterraneo separato dall’edificio in cui sorgono box), il proprietario è tenuto a sostenere esclusivamente le spese relative ai servizi di cui usufruisce (cancello servizi di luce, eventuale sistema videosorveglianza, ecc.).

Concludendo: se un’autorimessa o una cantina sono pertinenziali a un’unità abitativa ai piani superiori, esse concorreranno a determinare i millesimi di detta unità nella tabella ascensore, e pertanto concorreranno nella manutenzione del servizio, indipendentemente dal fatto che siano interne o esterne al vano scala.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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