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Tabelle millesimali supercondominio

12 Agosto 2022 | Autore:
Tabelle millesimali supercondominio

Come funziona la ripartizione delle spese nel condominio complesso? È sufficiente un’unica tabella oppure ciascun edificio deve approvare la propria?

Chi vive in condominio sa bene che le spese si dividono in base al valore della proprietà di ciascuno, così come espresso all’interno delle tabelle millesimali. A meno che il regolamento contrattuale non preveda il contrario, gli oneri gravano in maniera maggiore su chi più ha, con la conseguenza che, ad esempio, il proprietario del superattico pagherà sicuramente di più rispetto a chi ha un appartamentino a pianterreno. Quanto appena detto vale anche nel condominio costituito da più fabbricati? Come funzionano le tabelle millesimali nel supercondominio?

Anche nei complessi residenziali più grandi occorre procedere alla ripartizione delle spese, esattamente come avviene nei condomini di più ridotte dimensioni. Ma non solo. L’importanza delle tabelle si apprezza anche sotto un altro profilo: quello dell’incidenza del voto in assemblea. Com’è noto, infatti, l’assemblea condominiale è il luogo ove si decide (anche) in base ai millesimi posseduti, essendo richiesta una doppia maggioranza: quella dei condòmini presenti (le “teste”), che hanno tutti lo stesso valore; quella dei millesimi, secondo cui il voto di chi ha una maggiore proprietà ha più peso.

Insomma: in condominio, al più pesante onere di contribuzione alle spese corrisponde una maggiore incidenza del voto. Ecco perché è di fondamentale importanza parlare delle tabelle millesimali nel supercondominio. Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali riportano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso, appunto, in millesimi. Ad esempio, se l’unità immobiliare di un condomino è pari a 1/10 dell’intero valore dell’edificio, la sua proprietà varrà cento millesimi (100/1000).

Tabelle condominiali: dove si trovano?

La tabella è un documento tecnico allegato al regolamento. Da tanto deriva che, nel caso di condominio con non più di dieci proprietari, non essendoci l’obbligo di avere un regolamento, non ci saranno nemmeno le tabelle [1].

Da quanto appena detto si evince, come meglio diremo a breve, che le tabelle non sono strettamente obbligatorie, visto che:

  • il regolamento stesso non lo è;
  • anche qualora il regolamento vi fosse, il condominio potrebbe non aver predisposto le tabelle.

Tabelle condominiali: a cosa servono?

È la legge [2] a stabilire che le tabelle millesimali servono:

  • per la ripartizione delle spese;
  • ai fini del computo dei quorum di legge per la validità dell’assemblea.

Sono infatti questi i due momenti fondamentali in cui rileva il valore della proprietà di ciascun condomino: quando occorre decidere e quando bisogna dividere le spese che riguardano le parti comuni. Facciamo un esempio concreto.

La legge [3] dice che è valida la delibera di nomina dell’amministratore se è approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Quindi, in un condominio con 5 proprietari, è valida la decisione adottata con il voto favorevole di tre condòmini che, insieme, raggiungano almeno 500 millesimi. Se però questi tre proprietari hanno solo 150/1000 ciascuno, il totale sarà 450/1000, insufficiente pertanto ad adottare la deliberazione.

Tabelle condominiali: quale maggioranza?

Le tabelle condominiali devono essere approvate con decisione assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Non occorre, quindi, il voto unanime, a meno che non vengano stabiliti criteri di ripartizione della spesa diversa da quelli previsti dalla legge.

Ad esempio, se l’assemblea decide di dividere le spese tra i condòmini in maniera paritaria, cioè in parti perfettamente uguali senza tener conto del valore delle proprietà, allora occorrerà il voto unanime dei proprietari, unico modo per poter derogare ai criteri di legge.

Se l’assemblea non riesce a deliberare sulle tabelle millesimali, allora si può ricorrere al tribunale affinché provveda in sostituzione dei condòmini. Il giudice provvederà alla nomina di un Ctu affinché rediga un documento che esprima in millesimi il valore delle proprietà di ciascuno.

Condominio senza tabelle: come funziona?

Come detto in precedenza, ben può accadere che un condominio sia privo di tabelle, ad esempio perché non ha adottato alcun regolamento oppure perché ha omesso di approvarle. Cosa accade in questo caso? Come si dividono le spese e si approvano le deliberazioni?

In realtà, è pacifico che un condominio possa funzionare anche senza tabelle. Ad esempio, la norma di legge che stabilisce i criteri di ripartizione delle spese [4] non fa alcuna menzione dei millesimi, limitandosi ad asserire che «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Nessun riferimento, quindi, ai millesimi, ma solamente al “valore delle proprietà”. Lo stesso dicasi per la norma sul funzionamento dell’assemblea, ove ugualmente ci si riferisce al “valore dell’edificio”.

Ovviamente, le tabelle rendono tutto molto più semplice, in quanto vengono tradotte in termini aritmetici i valori su cui si basa la ripartizione delle spese e la validità delle delibere.

In assenza di tabelle che individuano le quote certe attribuite a ciascuno è però possibile che i condòmini non siano d’accordo sull’esatta divisione delle spese.

Secondo la giurisprudenza [5], nel caso di contestazione della ripartizione delle spese in un edificio condominiale privo di tabelle, è possibile ricorrere al giudice affinché determini (con l’ausilio di un ctu) le quote millesimali utili alla suddivisione degli oneri.

Insomma: in assenza di tabelle millesimali, se non c’è accordo tra le parti per la suddivisione delle spese, si può sempre ricorrere al giudice affinché provveda sulla ripartizione ed, eventualmente, sull’approvazione delle tabelle.

Cos’è il supercondominio?

Il supercondominio è il complesso di edifici legati tra loro da alcuni beni o servizi comuni, come ad esempio l’ingresso, il cortile interno o la strada.

Secondo la giurisprudenza [6], ai fini della sussistenza di un supercondominio (o condominio complesso) è necessario che singoli edifici siano costituiti in altrettanti condomini ed abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

Secondo la legge [7], al supercondominio si applicano le stesse regole stabilite per il condominio semplice.

Tabelle millesimali supercondominio: come funzionano?

La Corte di Cassazione [8] ha più volte ricordato che per i supercondomini vanno redatte due tipi di tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri e un’altra che ripartisce poi tale quota tra i condòmini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusive.

In altre parole, le due tabelle devono così dividersi:

  • una deve riguardare i millesimi supercondominiali, stabilendo la ripartizione della spesa non tra i singoli condòmini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso;
  • l’altra è quella normale interna ad ogni edificio.

Ad esempio, la tabella supercondominiale può stabilire che, in un complesso residenziale con tre fabbricati, l’edificio A abbia 400 millesimi, l’edificio B 350 millesimi e l’edificio C 250 millesimi.

Di conseguenza, una volta stabilito che all’edificio A tocca il 40% della spesa, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condòmini in proporzione alla propria tabella millesimale interna.

Tabelle nel supercondominio: chi le approva?

Ogni tabella deve essere approvata secondo lo stesso criterio visto in precedenza, con la differenza che:

  • la tabella particolare di ciascun condominio verrà deliberata dalla propria assemblea interna;
  • la tabella supercondominiale è invece adottata dall’assemblea del supercondominio, ove partecipano i rappresentati dei singoli fabbricati (ma solo se i condòmini sono, in totale, più di sessanta [9]).

Tabella supercondominio: a cosa serve?

La tabella supercondominiale serve a ripartire le spese inerenti ai beni e ai servizi comuni di tutti i fabbricati. In altre parole, la “supertabella” viene utilizzata per determinare le spese che toccano a ciascun fabbricato, con riferimento a quelle parti comuni che tengono insieme il supercondominio stesso.

Ad esempio, un complesso residenziale unito dal cortile interno e dall’ingresso dovrà dividersi le spese di manutenzione di questi beni comuni, e lo farà tenendo conto appunto dei valori espressi nella tabella del supercondominio.

Riprendendo l’esempio fatto sopra (edificio A = 400/1000; edificio B = 350/1000 – edificio C = 250/1000), se le spese di manutenzione straordinaria della pavimentazione del cortile comune costano 10mila euro, questa somma andrà così ripartita: 4mila euro all’edificio A; 3.500 euro all’edificio B e 2.500 euro all’edificio C.

Al loro interno, poi, queste spese andranno ripartite tra i singoli condòmini in base ai millesimi di proprietà stabiliti nelle tabelle del singolo edificio.

Tabelle millesimali nel supercondominio: in pratica

Nel supercondominio devono essere approvate due tabelle millesimali: una riferita ai millesimi degli impianti e/o dei servizi di cui usufruiscono tutti gli edifici, che stabilisce la ripartizione delle spese tra i singoli condomini per il godimento degli stessi; l’altra interna ad ogni edificio.


Nel supercondominio devono essere approvate due tabelle millesimali: una riferita ai millesimi degli impianti e/o dei servizi di cui usufruiscono tutti gli edifici, che stabilisce la ripartizione delle spese tra i singoli condomini per il godimento degli stessi; l’altra interna ad ogni edificio.

note

[1] Art. 1138 cod. civ.

[2] Art. 68 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1136 cod. civ.

[4] Art. 1123 cod. civ.

[5] App. Milano, sent. n. 1780 del 7 giugno 2021; Cass. 11 agosto 2017, n. 20071.

[6] Cass., sent. n. 19939/2012.

[7] Art. 1117-bis cod. civ.

[8] Cass., sent. n. 19939 del 14 novembre 2012; Cass., sent. n. 1026 del 16 febbraio 1996.

[9] Art. 67 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: canva.com/


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