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Condominio: le opere che ledono il decoro architettonico

10 Aprile 2022
Condominio: le opere che ledono il decoro architettonico

Esempi di violazione dell’estetica dell’edificio condominiale: le modifiche che sono contrarie alla legge. Applicazioni pratiche dalle sentenze della Cassazione.  

Non è sempre agevole comprendere cosa si intende, in senso pratico, per decoro architettonico di un edificio. Questo perché la legge non definisce tale concetto, lasciando il compito ai giudici in relazione al caso concreto e al tipo di intervento eseguito sul fabbricato. Compito ancora più difficile è passare dalla teoria alla pratica e individuare quali sono le opere che ledono il decoro architettonico in condominio. Per farlo, bisognerebbe spulciare tra le numerose sentenze che la Cassazione ha emesso sul tema. Queste danno uno spaccato di cosa è consentito fare e cosa invece non lo è. In questo secondo caso, la sanzione prevista dall’ordinamento è la demolizione della costruzione realizzata in modo illecito.

Compito di questa breve guida è proprio quello di ripescare le pronunce più interessanti emesse dalla giurisprudenza su questo annoso tema ed illustrare quali opere ledono il decoro architettonico del condominio. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il decoro architettonico?

Quando si parla di decoro architettonico di un edificio ci si riferisce non già alla sua bellezza estetica ma all’armonia delle sue parti, alla coerenza con l’originario disegno del costruttore. Pertanto, tutto ciò che altera la sagoma iniziale, l’insieme delle forme e delle linee dell’edificio può ritenersi vietato. È il classico caso della costruzione che costituisce un “pugno nell’occhio” rispetto al contesto, anche se “migliorativa”. Ad esempio, un terrazzo a cui sia aggiunta una pergotenda, con piante e rampicanti, di per sé sicuramente apprezzabile sotto il profilo estetico ma che cozzi con gli altri, può ritenersi vietato.

Secondo la Cassazione, al fine di stabilire se le opere abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima dell’esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata a un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori ovvero che sia di mediocre livello architettonico.

Per maggiori approfondimento leggi Cosa si intende per decoro architettonico.

Cosa fare contro le opere che violano il decoro architettonico?

L’articolo 1122 del Codice civile consente a ciascun condomino di realizzare opere sulla proprietà individuale o su quella comune (ossia sulle parti condominiali come la facciata) a patto che non pregiudichi la stabilità dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico. Pertanto, non è richiesta la preventiva autorizzazione dell’assemblea per l’avvio dei lavori, ma i condomini (anche singolarmente) possono chiedere, in qualsiasi momento (senza limiti di tempo e senza quindi che sussista una prescrizione) la demolizione del manufatto nel caso in cui questo violi i due predetti limiti.

In ogni caso, prima di iniziare l’attività, è necessario darne comunicazione all’amministratore. 

Quali sono le modifiche che ledono il decoro dell’edificio condominiale?

Per stabilire quali sono, concretamente, le opere che ledono il decoro architettonico in condominio bisogna andare a leggere le numerose sentenze che la Cassazione ha emesso sul tema. Queste danno uno spaccato di cosa è consentito fare e cosa invece non lo è. 

Sono state ritenute illegittime dalla Cassazione le opere realizzate dal condomino sul balcone o sul terrazzo, per quanto di proprietà individuale, come le tettoie [1], le verande o i pergolati laddove, in quanto visibili, cozzino con gli altri piani dell’edificio. Non rileva se le opere siano realizzate sulla facciata principale del palazzo o su quelle interne, non visibili dalla strada. 

Il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare un’autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, per esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell’intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso [2].

La chiusura a vetri di terrazzi o balconi di pertinenza esclusiva deve, di norma, ritenersi consentita ai rispettivi proprietari, purché non alteri il decoro architettonico dell’edificio condominiale e non rechi pregiudizio, sotto alcun profilo, agli altri condomini, ai quali deve comunque essere assicurato un pari uso della cosa comune [3].

Parimenti, si è escluso il carattere lesivo di una veranda realizzata da un condomino sulla terrazza a livello del proprio appartamento nella parte retrostante del fabbricato [4].

Anche le opere all’interno dell’atrio del condominio possono alterare il decoro architettonico. E ciò perché tale violazione può derivare anche dalla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma [5]. 

L’appoggio di una canna fumaria (come, del resto, anche l’apertura di piccoli fori nella parete) al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio, e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno -quest’ultimo- che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile [6].

È invece illegittima l’installazione di un’autonoma canna fumaria nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione del muro comune né la stabilità dell’edificio, viola le norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale che si gode dalle finestre e altera in modo sensibile il decoro architettonico della facciata [7]. 

Non è ammessa la costruzione di una scala antincendi esterna costruita da un condomino senza il consenso degli altri condomini [8].

La costruzione di un soppalco in un appartamento integra gli estremi del pregiudizio al decoro architettonico, in quanto modifica l’originaria distribuzione interna degli spazi, anche quando tale alterazione non sia percepibile dall’esterno [9].

Lo stendimento dei panni su di un balcone condominiale, consistendo non in un’opera materiale ma in un’attività comportamentale a carattere necessariamente saltuario, non può essere assunto come elemento di deturpamento del decoro architettonico, per il quale si richiede appunto il compimento di opere materiali idonee a modificare stabilmente le linee strutturali del fabbricato. Tuttavia, per verificare la liceità di tale condotta, è necessario verificare il regolamento condominiale che, se approvato all’unanimità, potrebbe contenere un esplicito divieto.

L’installazione di una tenda su di un balcone di un edificio condominiale non incide sul decoro architettonico del fabbricato qualora la stessa fuoriesca solo minimamente dal limite del parapetto e presenti le stesse caratteristiche di modello e di colorazione di tutte le altre installate sulle facciate condominiali. [10].

Tuttavia, non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un’opera modificativa eseguita da un condomino, quando sussista il degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino [11]. Dal momento che nel condominio degli edifici, la tutela del decoro architettonico (art. 1120, comma 2, cod. civ.) è stata disciplinata in considerazione dell’apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell’edificio, o anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell’intero edificio (e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono), il giudice deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore, in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente e in qual misura una unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all’innovazione, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni.

Il giudice inoltre deve accertare pure che l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme suscettibile di un’apprezzabile valutazione economica, mentre può affermare la sussistenza dell’alterazione senza necessità di una tale specifica indagine soltanto qualora abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico si possa ritenere insito in esso [12].

Definizione di decoro architettonico secondo la giurisprudenza

Il decoro architettonico, quando può essere individuata nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, costituisce un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare.

Sussiste l’alterazione del decoro architettonico quando vengono modificate in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.

Non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall’innovazione abbia un particolare pregio artistico e non ha rilevanza neppure il fatto che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull’immobile; infatti, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità.


note

[1] Cass. n. 2743/2005.

[2] Cass. n. 17398/2004.

[3] Cass. n. 4861/1981.

[4] Cass. n. 1297/1998.

[5] Cass. n. 5899/2004.

[6] Cass. n. 6341/2000. Cfr. Trib. Napoli 17 marzo 1990. 

[7] Trib. Milano 26 marzo 1992

[8] Trib. Ancona 1° settembre 1994.

[9] Trib. Napoli 26 gennaio 1994.

[10] Pret. Pisa 3 maggio 1993.

[11] Cass., sent. n. 4679 del 26 febbraio 2009.

[12] Cass., sent. n. 16098 del 27 ottobre 2003.


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