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Amministratore condominio sbaglia i conti: cosa fare?

5 Aprile 2022 | Autore:
Amministratore condominio sbaglia i conti: cosa fare?

Come far emergere le anomalie nella gestione contabile e quali provvedimenti adottare per correggere gli errori ed eliminare le irregolarità.

Nessuno è perfetto, e meno che mai gli amministratori di condominio. Anzi, nella loro attività, è facilissimo sbagliare: si può riportare in maniera errata un incasso di quote condominiali, calcolare male le somme dovute ai fornitori, contabilizzare le varie partite contabili in modo inesatto, omettere adempimenti fiscali e contributivi.

Cosa fare se l’amministratore di condominio sbaglia i conti? Nei casi più semplici, e dovuti ad un errore involontario, è sufficiente segnalare all’amministratore stesso l’incongruenza rilevata, chiedendo la correzione e il ricalcolo esatto della voce contestata, come un riparto spese che contiene un’attribuzione delle quote non conforme ai valori delle tabelle millesimali. Se l’errore è riconosciuto, il problema è risolto; altrimenti occorre intervenire in modo diverso, soprattutto se l’amministratore non ha fornito spiegazioni chiare sull’anomalia riscontrata dai condomini. Questo comportamento potrebbe essere il sintomo di qualcosa che non va, e allora serve un esame più approfondito della gestione condominiale.

In alcuni casi, le irregolarità coinvolgono vari aspetti della tenuta della contabilità, e non si limitano ad un episodio isolato e facilmente risolvibile come un singolo errore di conteggio. La questione, allora, diventa più complessa e bisogna controllare l’intera contabilità o ampie porzioni di essa. Nei casi più gravi potrebbero esserci appropriazioni indebite di somme di denaro dei condomini o altri illeciti compiuti dall’amministratore nel corso del tempo. Vediamo meglio come far emergere queste situazioni e cosa fare se l’amministratore di condominio sbaglia i conti.

Compiti dell’amministratore e diritti dei condomini

L’amministratore opera sotto il controllo dell’assemblea, che lo nomina e può revocarlo o non confermarlo al termine del mandato. Uno dei fondamentali compiti dell’amministratore è la tenuta della contabilità. Ogni anno, il rendiconto condominiale deve essere sottoposto all’assemblea per l’approvazione. In questa occasione, ogni condomino può prendere visione del bilancio, della nota esplicativa e dei documenti allegati.

Inoltre, a prescindere dalla convocazione dell’assemblea, in qualsiasi momento dell’anno ciascun condomino ha diritto di chiedere direttamente all’amministratore l’esibizione dei documenti contabili e dei giustificativi di spesa, come le fatture e le ricevute, e può ottenerne copia. Allo stesso modo, i comproprietari hanno diritto di esaminare gli estratti del conto corrente condominiale, in modo da verificare tutti i versamenti, gli accrediti, i prelievi e i bonifici in uscita.

Al riguardo, l’art. 1129 del Codice civile dispone che l’amministratore, all’atto della nomina, comunica «il locale ove si trovano i registri, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata». E l’art. 1130 bis ribadisce che «i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese». Se l’amministratore si oppone senza giustificato motivo, i condomini interessati possono rivolgersi al giudice per ottenere un ordine di esibizione urgente della documentazione.

Revisione della contabilità: quando?

Nei casi più complessi, c’è uno strumento utile che consente anche ai condomini privi di competenze tecniche di riscontrare la qualità della gestione compiuta dall’amministratore: è la nomina di un revisore della contabilità condominiale.

L’assemblea può decidere di nominare un esperto (ad esempio, un commercialista) incaricandolo di esaminare e controllare tutta la contabilità del condominio, per una o più annualità. La spesa viene ripartita tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Il professionista, all’esito, redigerà una relazione, in forma di perizia contabile, che potrà essere discussa in assemblea. Se emergono irregolarità, questo documento potrà costituire la base per un’azione giudiziaria di responsabilità nei confronti dell’amministratore che ha compiuto scorrettezze nella sua gestione.

Tieni presente che se emergono gravi irregolarità nella gestione i condomini possono convocare l’assemblea e far revocare il mandato all’amministratore o rivolgersi all’autorità giudiziaria. L‘art. 1133 del Codice civile consente ad ogni condomino di ricorrere all’assemblea contro i provvedimenti dell’amministratore.

Si può dire pubblicamente che l’amministratore falsifica i conti?

Durante la discussione in assemblea è perfettamente lecito evidenziare, e contestare all’amministratore, tutte le possibili irregolarità contenute nel rendiconto condominiale: la riunione serve proprio a garantire un confronto su questi aspetti, in vista dell’approvazione, o non approvazione, del bilancio da parte dei condomini. Chiaramente, la discussione dovrà mantenere un tono civile, senza travalicare in offese alla persona dell’amministratore.

Attenzione, però, a dire pubblicamente che l’amministratore falsifica i conti e i conseguenti bilanci: può scattare una condanna penale per il reato di diffamazione nei confronti dell’amministratore di condominio. È quanto accaduto ad un condomino che aveva inviato una e-mail ad altri comproprietari, asserendo che l’amministratore aveva presentato conteggi «fasulli». La condanna per diffamazione inflitta dal tribunale è stata confermata in Cassazione e la Suprema Corte ha rilevato che per l’integrazione del reato è sufficiente un solo messaggio di posta elettronica, perché non si può escludere che il suo contenuto venga divulgato agli altri condomini o a terzi estranei.

È interessante notare come i giudici di piazza Cavour abbiano affermato che il requisito del reato di diffamazione – che richiede la «comunicazione con più persone», dunque almeno due – sussiste anche quando il messaggio diffamatorio viene inviato, via e-mail, ad un unico destinatario, quando è «prevedibile» che esso venga diffuso ulteriormente. È ciò che è successo proprio con il messaggio incriminato: chi lo aveva ricevuto si è premurato di trasmetterlo agli altri, finché non è stato girato all’amministratore, che ha sporto querela per la diffamazione compiuta in suo danno.

Insomma, non si può dire all’amministratore che è un ladro, ma si possono, e si devono, evidenziare tutte le scorrettezze e anomalie rilevate nella gestione contabile, compresi i comportamenti dolosi, come i documenti giustificativi falsificati per far apparire una situazione diversa dal vero o le distrazioni di somme per scopi personali; tant’è che in questi casi l’amministratore può essere denunciato (e chiamato a risarcire i danni) e il rendiconto condominiale si può impugnare non entro i consueti 30 giorni, ma senza limiti di tempo.

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