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Cessione di un immobile dopo la fideiussione

6 Aprile 2022
Cessione di un immobile dopo la fideiussione

Azione revocatoria in caso di vendita o di intestazione (donazione) della casa dopo la firma del contratto con la banca da parte del garante. 

Che succede se una persona, dopo aver prestato una fideiussione, si affrettasse, qualche giorno dopo, a intestare i propri beni a un familiare oppure a venderli? Potrebbe, in tal modo, mettere al riparo il proprio patrimonio da eventuali pignoramenti nel caso in cui il debitore principale non dovesse restituire le somme ottenute in prestito dalla banca? 

La questione relativa alla cessione di un immobile dopo la fideiussione è oggetto di una recente sentenza della Corte di Appello di Torino [1]. I giudici di secondo grado hanno analizzato i termini e i presupposti per l’esercizio, da parte del creditore, della cosiddetta azione revocatoria, un’azione cioè rivolta a rendere inefficaci, nei confronti del creditore stesso, gli atti di disposizione dei beni del debitore volti a eludere ogni possibile tipo di esecuzione forzata.

Cerchiamo di comprendere meglio di cosa si tratta.

Cos’è l’azione revocatoria?

È noto che il debitore è responsabile dei debiti contratti con tutto il proprio patrimonio presente e futuro. Sicché, se non paga, può essere oggetto di un pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi (conti, pensioni, stipendi, canoni di locazione, ecc.).

Così, non capita di rado che, in situazioni di difficoltà economica, non potendo far fronte alle obbligazioni contratte, il debitore intesti i propri beni a persone di fiducia (tramite un atto di donazione) o, addirittura, li venda (talvolta si tratta di vendite simulate).

Affinché tali atti non pregiudichino i creditori, a questi ultimi è concesso, entro cinque anni dalla trascrizione del relativo rogito nei registri immobiliari, di impugnare la donazione o la compravendita, rendendola inefficace. In tal modo, questi potrà procedere a pignorare il bene nonostante il tentativo (andato a vuoto) di trasferirne la proprietà. Tale azione viene appunto detta «revocatoria».

Condizioni per l’azione revocatoria 

Affinché il creditore possa esperire l’azione revocatoria è necessario che ricorrano una serie di presupposti.

Innanzitutto, non devono essere decorsi più di cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole (o meglio dalla sua trascrizione nei pubblici registri).

In secondo luogo, è necessario che il patrimonio del debitore, all’esito della dismissione del bene, sia rimasto sostanzialmente privo di altri beni utilmente pignorabili. In pratica, la revocatoria può essere esperita solo in presenza di un effettivo danno per il creditore. Sicché, chi a fronte di un debito di 100mila euro, dona una casa del valore di 200mila euro, ma resta pur sempre titolare di altri beni di valore pari o superiore a 100mila euro, di facile pignorabilità, non può subire l’azione revocatoria. Al contrario, chi vende l’unico immobile di proprietà, divenendo così di fatto nullatenente, può subire la revocatoria. 

Se poi l’atto oggetto di revocatoria è una vendita e non una semplice donazione, è necessaria un’ulteriore condizione richiesta per tutelare le ragioni del terzo acquirente: questi deve essere consapevole del pregiudizio arrecato dal venditore al creditore; il che significa che basterebbe il semplice fatto di sapere dell’esistenza del debito (cosa che avviene di frequente per i familiari conviventi) o comunque di rendersi conto che l’atto realizza una forma di completo spoglio, da parte del venditore, di tutti i propri beni. Più difficile è dimostrare tale presupposto quando il compratore è un soggetto estraneo. 

Revocatoria nei confronti di chi firma una fideiussione

Affinché si possa esercitare l’azione revocatoria non è necessario che il debito sia già entrato in una fase patologica, ossia che il debitore abbia smesso di pagare. L’azione revocatoria può essere intrapresa anche in costanza di regolare versamento delle rate di un mutuo: ciò per evitare proprio che una persona possa, all’indomani della firma di un contratto, spogliarsi dei propri beni proprio al fine di preordinare la propria insolvenza e frodare il creditore.

L’azione revocatoria può essere intrapresa anche laddove il debito sia oggetto di contestazione in giudizio. Così, ad esempio, se il debitore dovesse opporsi al decreto ingiuntivo presentato dal creditore, questi potrebbe ugualmente esperire, nel frattempo, l’azione revocatoria al fine di non lasciar decorrere il termine di cinque anni per l’azione stessa. 

Come afferma la Corte piemontese, l’azione revocatoria presuppone, per la sua esperibilità, la sola esistenza di un debito e non anche la sua concreta esigibilità. Ne deriva, secondo la Corte, che, una volta prestata fideiussione a garanzia delle future obbligazioni del debitore principale nei confronti di una banca, gli atti del fideiussore di cessione dei propri beni (donazioni e vendite), successivi alla prestazione della fideiussione medesima, se compiuti in pregiudizio delle ragioni del creditore, sono soggetti all’azione revocatoria (sempre che sussistano le condizioni sopra elencate). 

Cessione di un immobile prima della fideiussione

Abbiamo sinora dato per scontato la possibilità di un’azione revocatoria nel momento in cui il debitore venda o doni i propri beni dopo aver firmato la fideiussione. Ma la questione non cambia se l’atto di cessione dell’immobile avviene prima della fideiussione, se vi è la consapevolezza e l’intenzione di arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore.

La relativa prova – che deve essere fornita dalla banca – può basarsi su indizi (presunzioni semplici), tra cui il rapporto di parentela e/o convivenza tra le parti.


note

[1] C. App. Torino, sent. n. 330/22 del 24.03.2022.  

Autore immagine: depositphotos.com


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