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Tettoia in aderenza: quando va rimossa?

7 Aprile 2022 | Autore:
Tettoia in aderenza: quando va rimossa?

Cosa può fare il vicino se la costruzione non rispetta le distanze legali dalla sua proprietà; quanto conta la preesistenza; come ottenere la demolizione dell’opera.

Capita spesso di vedere, addossate ai muri degli edifici, delle tettoie costruite con vari materiali. Il problema è che talvolta questi manufatti ostacolano la visuale delle abitazioni poste ai piani sovrastanti. Quando va rimossa una tettoia in aderenza?

La risposta istintiva è: quando crea un pregiudizio per il vicino, che a causa della tettoia subisce una diminuzione di visuale e di luce; ma la soluzione non è così semplice, perché ci sono dei criteri legali da riscontrare per verificare se ciò accade. In caso positivo, il proprietario confinante o limitrofo ha diritto alla rimozione ed anche ad ottenere il risarcimento dei danni, se la presenza della tettoia li ha già provocati.

Per non creare facili illusioni, è bene dire subito che l’ordine di rimozione di una tettoia in aderenza deve provenire dal giudice al quale la parte lesa si è rivolta, instaurando una causa civile contro il responsabile della costruzione. E la sentenza può arrivare a distanza di molti anni dall’edificazione. Si tratta, infatti, di violazione delle regole di vicinato che disciplinano i rapporti tra i privati, e non delle norme di interesse pubblico sulle costruzioni abusive; quindi in questi casi il provvedimento di rimozione non viene emesso dal Comune in via amministrativa, specialmente se era stato esso stesso ad autorizzare la realizzazione dell’opera.

Tettoia: distanze legali da rispettare

Il criterio base al quale fare riferimento è la distanza legale prevista dall’art. 872 del Codice civile. La norma dispone che:

  • le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme in materia di edilizia sono stabilite dalle «leggi speciali»: si tratta delle disposizioni del Testo Unico dell’Edilizia [1] che prevedono, a seconda dei casi, l’applicazione di sanzioni pecuniarie o penali per gli abusi edilizi;
  • «colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino», cioè la demolizione dell’opera e il ripristino dello stato dei luoghi nelle condizioni precedenti, quando si tratta di violazione di norme sulle distanze da osservare tra le costruzioni.

In concreto, quindi, anche se la costruzione della tettoia è stata autorizzata dal Comune rimane l’obbligo di rispettare le distanze legali dal confine con le proprietà limitrofe e, in particolare, dalle costruzioni in aderenza, come avviene quando la tettoia viene realizzata sul muro divisorio.

Tettoia in aderenza sul muro divisorio

Il muro divisorio separa fisicamente le proprietà di due fondi confinanti. La legge stabilisce una presunzione di comunione del muro divisorio tra i rispettivi proprietari quando esso sorge sul suolo comune, ma questa presunzione può essere vinta dalla prova della proprietà esclusiva, ad esempio dall’atto di acquisto del terreno su cui il muro è stato costruito da parte di uno dei due proprietari.

Sul muro di confine si possono realizzare “costruzioni in aderenza”, cioè combacianti da almeno un lato con il muro già presente, purché il nuovo edificio sia autonomo dal punto di vista strutturale e, come dispone la legge [2], «senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente»; ma l’installazione di una tettoia nella maggior parte dei casi richiede necessariamente il sostegno del muro preesistente, e allora si applica la normativa sulle costruzioni in appoggio, che prevede requisiti ulteriori e parzialmente diversi.

Tettoia in appoggio sul muro: le distanze

La costruzione in appoggio è regolata da una norma del Codice civile [4] che consente al comproprietario di un muro comune di fabbricare in appoggio sul muro immettendovi travi, purché le mantenga a distanza di 5 centimetri dalla superficie opposta, e fatto salvo « l diritto dell’altro comproprietario di far accorciare la trave fino alla metà del muro», oppure «aprirvi un incavo o appoggiarvi un camino». Inoltre, chi realizza le opere «è tenuto in ogni caso a riparare i danni causati». È vietata, invece, ogni opera che comprometta la stabilità del muro «o che in altro modo lo danneggi». Nelle zone sismiche vigono ulteriori prescrizioni limitative.

La costruzione di una tettoia sul muro di confine (anche quando è aperta e senza pareti di chiusura), deve, inoltre, rispettare la distanza legale minima dalle costruzioni del vicino, che, in base all’art.873 del Codice civile, deve essere pari ad almeno tre metri; i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore. I muri di cinta (quelli con altezza inferiore a tre metri) non sono computati ai fini della distanza minima.

Quanto alle luci ed agli affacci, invece, l’art. 907 del Codice civile stabilisce che, se il confinante ha acquistato il diritto di avere vedute dirette sul fondo del vicino, il proprietario confinante non può fabbricare a distanza minore di tre metri. Il proprietario che afferma il suo diritto di veduta – che può essere ostacolato da una tettoia costruita in appoggio o in aderenza sul muro – deve provare di averlo acquistato per contratto, o per testamento, o mediante usucapione, se lo ha esercitato senza opposizioni per più di venti anni.

Tettoia in violazione delle distanze: quando va rimossa?

Il vicino può chiedere la rimozione della tettoia costruita in violazione delle distanze legali dalla sua proprietà, anche se il Comune aveva autorizzato l’opera. Infatti il permesso di costruire (o le autorizzazioni equivalenti, come la Scia o la Dia) non incide sui rapporti tra privati proprietari confinanti.

Secondo la Corte di Cassazione [3] il proprietario della tettoia può evitare la rimozione della tettoia se dimostra la preesistenza della sua costruzione (in tal caso, evidentemente, è il vicino che ha costruito dopo a non aver rispettato le distanze previste); la prova può essere fornita con qualsiasi mezzo,  dalle testimonianze agli atti amministrativi, e sono valide anche le fotografie, comprese quelle estrapolate da Google Maps. Nei casi dubbi, il giudice in corso di causa disporrà una Ctu (consulenza tecnica d’ufficio) per verificare la preesistenza o meno della tettoia rispetto all’edificio del vicino.

Una recente sentenza della Corte d’Appello di Roma [4] ha disposto la rimozione di una tettoia in legno, realizzata in aderenza al muro del fabbricato, che riduceva sensibilmente la veduta ed il passaggio della luce dalle finestre del proprietario vicino. Nella decisione giudiziaria il criterio della preesistenza ha giocato ruolo fondamentale, perché la Ctu disposta in corso di causa, analizzando il manufatto e le aerofotogrammetrie, ha accertato che la tettoia, in base ai materiali utilizzati, non poteva essere altro che una «nuova costruzione», e non la ristrutturazione di un manufatto già esistente prima della denuncia di nuova opera sporta dal vicino. La Corte romana ha anche condannato il soccombente al risarcimento dei danni, per la cifra di 4.000 euro, in considerazione del lungo tempo trascorso: erano passati 14 anni dalla realizzazione della tettoia alla sentenza.


note

[1] D.P.R. n. 380/2001.

[2] Art. 877 Cod. civ.

[3] Cass. ord. n. 21241/2018.

[4] C. App. Roma, sent. n. 2226 del 04.04.2022.


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