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Compravendita: conviene di più un’autenticata o un atto notarile?

8 Aprile 2022
Compravendita: conviene di più un’autenticata o un atto notarile?

Trasferimento di immobili: costa di più fare un atto pubblico o una scrittura privata autenticata dal notaio?

Quando si deve vendere o acquistare un immobile – sia esso un terreno, un appartamento, una villetta, ecc. – è necessario sottoscrivere un atto pubblico (il cosiddetto «rogito notarile»). La legge però consente anche di ottenere lo stesso risultato, quello cioè del trasferimento della proprietà, tramite la scrittura privata autenticata (o, come alcuni la chiamano, l’«autentica»). Quest’ultima, rispetto all’atto pubblico, viene redatta direttamente dalla parti e portata poi dal notaio solo per l’accertamento dell’autenticità delle firme ossia la verifica dell’identità dei soggetti firmatari.

Di qui la domanda: in caso di compravendita, conviene di più un’autentica o un atto notarile? Quale dei due atti costa di più? Per stabilirlo dobbiamo innanzitutto partire dalle differenze che sussistono tra questi due atti.

Differenze tra atto pubblico e scrittura privata autenticata

La caratteristica dell’atto pubblico – o rogito – è il fatto di essere completamente redatto dal notaio (l’atto viene ormai dattiloscritto al computer) e poi firmato tanto dal notaio rogante quanto dalle parti. Il notaio, dopo aver accertato l’identità dei firmatari dinanzi a sé, effettua anche un controllo sulla validità sostanziale e formale dell’atto che va a redigere. Diversamente, ne subirebbe una responsabilità professionale, passibile di risarcimento del danno.

Non è facile (anzi quasi impossibile) contestare l’autenticità di una firma messa in presenza di un notaio: chi lo fa, deve dimostrare la falsità della stessa e quindi delle dichiarazioni del pubblico ufficiale le quali invece, per natura, hanno pieno valore legale. Per inciso (pur se ciò non rileva ai fini della presente trattazione), è proprio questa la principale differenza tra l’atto pubblico e la scrittura privata semplice: nel secondo caso, infatti, il presunto firmatario può sempre disconoscere la firma a lui falsamente attribuita senza dover fornire prove; spetterà piuttosto alla controparte, che intende avvalersi del documento, dimostrare l’autenticità della sottoscrizione.

La scrittura privata autenticata è invece un documento scritto direttamente dalle parti e poi portato dal notaio affinché questi attesti che le firme sono effettivamente dei soggetti generalizzati nell’atto. Tale attestazione conferisce alla scrittura privata lo stesso valore dell’atto pubblico: impedisce cioè che uno dei due firmatari, un giorno, possa contestare l’autenticità della sottoscrizione relativa al proprio nome e cognome al fine di sottrarsi agli impegni assunti. Invece, con l’autentica, il notaio non fa che accertare che la firma è “vera”, è cioè quella dell’autore dell’atto.

Rispetto all’atto pubblico, la scrittura privata autenticata viene redatta direttamente dai privati, che possono farlo a penna o al computer, e non reca la firma del notaio. Né quest’ultimo esercita una forma di controllo sostanziale sull’atto, limitandosi, come detto, a valutare solo la genuinità delle sottoscrizioni.

Per una compravendita conviene di più la scrittura privata o l’atto pubblico?

Quando l’atto viene fatto dal notaio, questi diventa un garante della validità del documento, della correttezza non solo formale ma anche sostanziale dello stesso. Il notaio evita tutte le improprietà linguistiche e le incertezze di norma compiute dalle parti, in quanto inesperte. Inoltre, il notaio è tenuto a verificare, prima del rogito, che non vi siano ostacoli al trasferimento della proprietà; dovrà quindi accertare che il venditore sia l’effettivo proprietario, che non vi siano ipoteche o altri pesi sulla proprietà, trascrizioni di pignoramenti o di domande giudiziarie, che l’immobile sia in regola sotto il profilo urbanistico e delle concessioni edilizie. Insomma, il notaio è una garanzia circa il buon esito del passaggio di proprietà. La scrittura privata invece non offre alcuna certezza in tal senso.

Il vantaggio della scrittura privata sta nel fatto che nel documento può essere sempre aggiunta, in futuro, la firma di un altro soggetto mentre le sottoscrizioni riportate sull’atto pubblico non possono essere più integrate.

Costa di più una scrittura privata autenticata o un atto notarile?

Sotto il profilo del costo, tutto dipende dal notaio. Di solito, l’autentica della firma costa meno rispetto all’atto pubblico. Tuttavia, quando si tratta dell’autentica su un atto di compravendita, il notaio potrebbe essere indotto a chiedere addirittura un prezzo superiore al rogito: e ciò perché, se su quest’ultimo ha la certezza della sua correttezza, provenendo dal proprio studio, sulla scrittura privata redatta da terzi dovrà esercitare un controllo più attento e puntuale, che potrebbe rubargli maggior tempo.

Ai fini invece dell’opponibilità ai terzi del contratto di compravendita, è necessario che tanto la scrittura privata autenticata quanto l’atto pubblico siano trascritti nei pubblici registri e poi registrati. Pertanto, le tasse da pagare sono le stesse in entrambi i casi. È vero che una scrittura privata autenticata da sola, se redatta correttamente, vale a trasferire la proprietà, ma se non viene trascritta e registrata non può essere opposta ad altri soggetti, né il bene può essere rivenduto o donato. Dunque, si tratta di passaggi essenziali che richiedono non solo l’intervento del notaio ma anche il pagamento delle relative imposte.

Si può trasferire la proprietà con una scrittura privata senza autentica del notaio?

Anche se, come visto, la scrittura privata autenticata offre meno certezze rispetto all’atto pubblico, pur a fronte di costi similari, essa vale comunque a trasferire la proprietà dell’immobile. Invece una scrittura privata senza l’autentica non ha alcun valore ai fini del passaggio di proprietà: essa è totalmente nulla e non implica alcun impegno per i sottoscrittori.



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1 Commento

  1. Non capisco da dove abbiate tratto la conclusione che una vendita per scrittura privata non autenticata sia nulla e non impegni le parti. Vero è che non si potrà trascrivere e quindi non avrà effetto nei confronti dei terzi, ma le parti sono certamente obbligate. O altrimenti, indicate la norma dalla quale deriverebbe la nullità. L’unico requisito richiesto dal codice civile per la vendita di immobili, a pena di nullità, è la forma scritta, forma che con la scrittura privata è rispettata.

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