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Si può trasformare un negozio in garage?

26 Maggio 2022 | Autore:
Si può trasformare un negozio in garage?

A quali condizioni è possibile fare il cambio di destinazione d’uso dei locali; più vincoli in condominio, a causa del decoro architettonico e del regolamento.

Quando si costruisce un edificio si prevede in partenza un determinato utilizzo dei locali, ma poi nel corso degli anni la situazione può cambiare. Specialmente per gli immobili situati al pianterreno e con sbocco diretto sulla strada le possibilità sono molteplici. Ci sono depositi e cantine che diventano bar e ristoranti, oppure esercizi commerciali rimasti sfitti a lungo e per i quali i proprietari cercano di trovare una destinazione migliore. Coi tempi che corrono, e con la crisi economica che non accenna a finire, in alcune zone è più redditizio destinare questi locali ad autorimessa, o trasformarli in box auto, anziché mantenerli come negozi aperti al pubblico.

Così parecchi piccoli proprietari che si trovano in questa situazione chiedono: si può trasformare un negozio in garage? È possibile farlo, rispettando determinati vincoli e compiendo gli adempimenti che ti esporremo. Mentre un proprietario esclusivo deve seguire soltanto l’iter amministrativo previsto in questi casi, se il fabbricato è condominiale la fattibilità del cambio è molto più complessa, perché bisogna considerare anche il decoro architettonico, cioè l’aspetto esteriore dell’edificio esistente. Inoltre, a volte, i regolamenti condominiali stabiliscono dei divieti a compiere questo tipo di modifiche e le opere edilizie conseguenti. E allora la trasformazione dei negozi in garage richiede necessariamente l’unanimità dei condomini: non basta una delibera assembleare adottata a maggioranza.

Il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari

Qualsiasi trasformazione di un’unità immobiliare di proprietà privata che altera o modifica la sua funzione originaria richiede, preliminarmente, un cambio di destinazione d’uso.

Le destinazioni d’uso tipiche degli immobili sono le seguenti:

  • residenziale, per le abitazioni di qualsiasi tipo;
  • industriale e artigianale (fabbriche, stabilimenti produttivi, laboratori, officine);
  • commerciale (negozi, supermercati, esercizi di somministrazione di cibi e bevande);
  • turistico-ricettiva (alberghi, campeggi, ostelli, ecc.);
  • direzionale o di servizio (uffici di banche, assicurazioni, studi professionali, ecc.);
  • agricola (in senso ampio: comprende non solo la produzione agraria ma anche l’allevamento, i vivai e le serre).

Come fare il cambio di destinazione d’uso da negozio in garage

La normativa edilizia [1] ritiene urbanisticamente rilevante ogni cambio di destinazione d’uso che comporta il passaggio da una categoria all’altra, anche quando non vengono compiute opere edilizie e, dunque, la trasformazione è meramente formale. Anche in questi casi, infatti, la variazione incide sulla rendita catastale ed ha effetti sui redditi fondiari ai fini Irpef e sull’Imu. Per questo motivo il cambio di destinazione d’uso, una volta autorizzato dal Comune, deve essere registrato, con la conseguente variazione catastale, presso l’Agenzia delle Entrate.

Il cambio di destinazione d’uso va richiesto al Comune ove è ubicato l’immobile ed il suo accoglimento è subordinato alle previsioni dei regolamenti locali. Molti piani regolatori prevedono specifici vincoli, soprattutto nei centri storici urbani. Conviene affidarsi ad un professionista per verificare quali sono le concrete prescrizioni da osservare. Il tecnico incaricato presenterà al Comune il progetto da far approvare. L’istanza va presentata, a seconda della tipologia di modifiche strutturali e di opere, nella forma del permesso di costruire o della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), o, quando la trasformazione da negozio in garage è semplice e non richiede interventi edilizi particolari, basterà la Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata).

Le modifiche d’uso consentite in condominio

L’art. 1122 del Codice civile consente ad ogni condomino, nell’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva o comunque destinata all’uso individuale, di eseguire opere edilizie ed i correlativi cambi di destinazione d’uso, tranne che nei casi in cui queste modifiche e trasformazioni:

  • rechino danni alle parti comuni;
  • pregiudichino la stabilità e la sicurezza del fabbricato;
  • compromettano il decoro architettonico dell’edificio.

In tali casi, ogni condomino può opporsi e ricorrere al giudice, affinché blocchi i lavori e ordini la rimozione delle opere pregiudizievoli ed il ripristino dei luoghi nello stato precedente; tutto ciò, ovviamente, a spese di chi aveva eseguito i lavori. Il regolamento condominiale può stabilire prescrizioni più restrittive di quelle previste dal Codice civile e, ad esempio, potrebbe imporre il divieto di realizzare trasformazioni di negozi in garage. Una clausola di tal genere è valida e vincolante se il regolamento condominiale è di natura contrattuale, cioè se è stato approvato da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto delle loro proprietà. In tal caso, solo l’unanimità dei consensi alla trasformazione richiesta da un condomino può superare il divieto.

La lesione del decoro architettonico

Nel paragrafo precedente abbiamo visto che la lesione del decoro architettonico costituisce, nei condomini, un impedimento generale alla possibilità di eseguire le trasformazioni di unità immobiliari adibite a negozi in garage, anche quando i locali sono di proprietà esclusiva e non comune. Questo divieto può essere ulteriormente ribadito e specificato nei particolari dal regolamento condominiale.

Così, in caso di trasformazione di negozi in garage, o usi affini (autorimesse, box o spazi di parcheggio aperti) può facilmente ravvisarsi una compromissione dell’armonia degli elementi strutturali della facciata esterna dell’edificio. Ciò legittima i condomini a ricorrere al giudice civile, per far condannare chi ha eseguito i lavori a ripristinare lo stato precedente degli immobili.

Trasformazione negozi in garage: un caso concreto

In un caso recentemente deciso dalla Corte di Cassazione [2] è avvenuto proprio questo: un condomino, proprietario di alcuni negozi, li aveva trasformati in autorimesse, nonostante il divieto stabilito dal regolamento condominiale. Così il condominio ha agito per far accertare in via giudiziaria l’illegittimità dei lavori eseguiti e la Suprema Corte ha accolto la domanda, rilevando che il regolamento vietava «operazioni esterne di modifica dell’architettura, dell’estetica o della simmetria del fabbricato», e che la trasformazione dei negozi in autorimesse (con aperture basculanti al posto delle vetrine preesistenti) ledeva il decoro architettonico dell’edificio.

Nell’occasione il Collegio ha rilevato che, ai fini della tutela del decoro architettonico, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio storico o artistico, e neppure che la fisionomia del palazzo fosse già stata compromessa da precedenti interventi edilizi.

Trasformazione negozi in box auto: il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale potrebbe vietare la possibilità di trasformazione dei negozi in box auto, ma se manca un divieto apposito le modifiche sono consentite e il condominio non può impedirle: lo ha affermato una nuova ordinanza della Corte di Cassazione [3]. Infatti – spiega il Collegio – «le restrizioni al godimento delle proprietà esclusive costituiscono servitù reciproche, che devono essere enunciate in modo chiaro ed esplicito», altrimenti non possono sorgere divieti o limitazioni all’uso dei locali.

Secondo la Suprema Corte in questi casi non è neppure possibile impedire la trasformazione dei locali commerciali in autorimesse facendo riferimento a «pregiudizi generici, quali il decoro, la tranquillità e la decenza del fabbricato»: occorre sempre una specifica elencazione, contenuta nel regolamento condominiale, delle attività che si considerano vietate.


note

[1] Art. 23 ter D.P.R. n. 380/2001.

[2] Cass. ord. n. 11502 del 08.04.2022.

[3] Cass. ord. n. 17159 del 26.05.2022.


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