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Immobili: il rent to buy si può trascrivere nei registri: le nuove regole

17 Settembre 2014
Immobili: il rent to buy si può trascrivere nei registri: le nuove regole

Acquistare casa, pagando il canone di locazione: contratto stipulabile da chiunque e per fabbricati di qualsiasi tipo.

Come abbiamo anticipato ieri (leggi: “Il Rent To buy ora è legge”), il contratto di affitto con riscatto, soprannominato “rent to buy” è stato finalmente – e per la prima volta – disciplinato dal decreto sblocca Italia [1]. Entra, così, a pieno titolo tra i contratti espressamente regolati nel nostro ordinamento. Anche se la regolamentazione è avvenuta con una legge speciale non inserita nel codice civile, sotto il profilo pratico nulla cambia.

Per rent to buy (o, più semplicemente, Rtb) si intende qualsiasi contratto inquadrabile nel seguente schema: Tizio concede in godimento (una sorta di locazione) a Caio un immobile col diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto, ove si può appunto stabilire quale sia la parte di canone che va a remunerare l’utilizzo del bene dato in godimento e quale sia invece quella porzione (che può coincidere anche con l’intero canone) che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto.

È, in sostanza, uno schema contrattuale che cerca di rimediare alla carenza di liquidità dei potenziali acquirenti e quindi permette al venditore di “finanziare” egli stesso l’acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi col mantenimento della proprietà nel periodo in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile (e, di regola, fino a quando tutti i canoni non saranno pagati).

In altri termini, dalla stipula di questo contratto deriva che Caio può utilizzare l’immobile di Tizio per il periodo concordato e divenirne proprietario con modalità e tempi convenuti (ad esempio, automaticamente, col pagamento di una certa serie di canoni o esercitando un’opzione di acquisto che il contratto gli conceda). Tizio e Caio possono essere un soggetto “qualsiasi”: un privato, un professionista, un imprenditore individuale, una società o un qualunque altro ente. L’immobile può essere di qualunque tipo.

L’avvenuta regolamentazione dell’Rtb serve anzitutto per permetterne la trascrivibilità nei Registri immobiliari, a condizione che la stipula del contratto di Rtb avvenga con atto pubblico o della scrittura privata autenticata (è cioè necessario l’intervento del notaio).

I vantaggi della trascrizione nei pubblici registri

Da questa trascrivibilità deriva una pluralità di importanti effetti:

1. se nel periodo di durata del godimento – nel quale il concedente resta proprietario del bene concesso in Rtb – il bene subisce degli accadimenti pregiudizievoli per il concedente (ad esempio, l’iscrizione di una ipoteca oppure la trascrizione di un pignoramento, di un sequestro o di una domanda giudiziale), l’intervenuta trascrizione dell’Rtb fa da scudo al conduttore, il quale resta insensibile a questi eventi, in quanto le sue ragioni di acquisto del bene libero da gravami prevalgono su coloro che hanno impresso tali gravami;

2. se nel periodo di durata del godimento il bene viene venduto dal concedente a terzi, costoro “subiscono” l’esistenza dell’Rtb, sia che tale contratto abbia una durata inferiore ai nove anni sia che esso abbia una durata maggiore;

3. se il soggetto concedente si rende inadempiente e sorge un diritto del conduttore alla restituzione – in tutto o in parte – delle somme versate, questo credito beneficia di un privilegio speciale, nel senso che il ricavato dall’esecuzione forzata che abbia ad oggetto il bene oggetto dell’Rtb deve essere prioritariamente destinato a soddisfare le ragioni del conduttore.

Occorre anche notare che, a differenza di quanto accade per la trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare (la quale “protegge” il promissario acquirente al massimo per tre anni), l’efficacia della trascrizione dell’Rtb può durare – secondo quanto previsto nel contratto stesso – anche per un periodo maggiore, non superiore però a 10 anni.

Tra l’altro, se l’Rtb ha ad oggetto un’abitazione in corso di costruzione da parte di un soggetto imprenditore, vi è il divieto di stipula dell’Rtb qualora l’immobile sia gravato da un’ipoteca. A meno che essa non sia frazionata e al conduttore sia accollata una quota del mutuo originariamente stipulato dall’impresa costruttrice; in tal caso, evidentemente, i canoni dovuti dal conduttore andranno versati ad ammortamento di detto mutuo.

Cosicché il conduttore viene protetto, oltre che nel caso di disavventure del concedente durante la vigenza dell’Rtb, anche nel momento della stipula del contratto, essendo appunto vietato un Rtb in presenza di un’ipoteca. Quindi con ciò si evita che il conduttore, una volta pagati i canoni dovuti e acquisito il diritto di divenire proprietario dell’immobile, debba fronteggiare la situazione di liberare l’immobile dalla pregressa ipoteca, concessa o subita dal soggetto concedente.

L’inadempimento

Che succede in caso di inadempimento del concedente? La parte adempiente può domandare al giudice di emanare una sentenza che sostituisca il contratto non concluso, disponendo così l’effetto di trasferire la proprietà dell’immobile.

Inoltre, qualora il concedente si renda inadempiente e il conduttore preferisca non diventare più proprietario (cioè non far luogo all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre) ma voglia sciogliersi dal contratto, questi può pretendere la restituzione della parte di canoni (maggiorata degli interessi legali, a meno che non sia pattuito un diverso tasso) convenuta quale prezzo di acquisto. Questo credito del conduttore beneficia del privilegio speciale che si origina con la trascrizione dell’Rtb nei Registri immobiliari.

Qualora invece il contratto si risolva per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e può incamerare i canoni a titolo di indennità. In altri termini, egli non deve restituire (a meno che il contratto non disponga diversamente) nemmeno la parte dei canoni percepiti che valesse a remunerare il godimento dell’immobile concesso al conduttore.

In caso di fallimento

Se fallisce il concedente, il contratto prosegue (e cioè il curatore non può sciogliersi da esso), ferma restando l’esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare. Salvo il caso che si tratti di contratto concluso “a giusto prezzo” e avente a oggetto un immobile a uso abitativo, destinato a costituire l’abitazione principale del conduttore (o di suoi parenti e affini entro il terzo grado) o un immobile a uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività d’impresa del conduttore.

Invece, in caso di fallimento del conduttore, al curatore spetta l’opzione tra la prosecuzione del rapporto (assumendosene tutti gli obblighi conseguenti) o il suo scioglimento. In quest’ultimo caso, il concedente (il quale ovviamente ha diritto alla restituzione della disponibilità dell’immobile) può far valere le sue ragioni di credito verso la massa fallimentare, senza che però gli sia dovuto il risarcimento del danno. Peraltro, a titolo di indennità, egli può trattenere per intero i canoni che gli sono stati versati (e cioè anche per la parte in cui detti canoni rappresentavano parte del prezzo dovuto per l’acquisto), a meno che non sia stato diversamente convenuto nel contratto.


CHE COS’È IL RENT TO BUY?

Il rent to buy è il contratto con il quale un immobile è concesso in godimento con il diritto del conduttore di acquistarne la proprietà, imputando a prezzo – in tutto o in parte – i canoni versati.

TRA CHI PUÒ ESSERE STIPULATO?

La legge non pone alcun vincolo. Quindi, al contratto possono indifferentemente partecipare, sia come concedente che come conduttore, un soggetto “privato”, un professionista, uno individuale, una società o un qualunque altro ente diverso dalle società.

QUALI IMMOBILI NE POSSONO ESSERE OGGETTO?

La legge parla genericamente di «immobili» e quindi il contratto si presta ad avere come oggetto sia edifici (indifferentemente abitativi o strumentali) sia appezzamenti di terreno.

IN CHE FORMA VA STIPULATO?

Si tratta di contratti a forma libera ma, se stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, ne è possibile la trascrizione nei Registri immobiliari. Da questo deriva un effetto protettivo delle ragioni del conduttore.

note

[1] Art. 23 Dl 133/2014.

Autore immagine: 123rf com


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