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Condominio: come si prova la responsabilità dell’amministratore?

11 Aprile 2022 | Autore:
Condominio: come si prova la responsabilità dell’amministratore?

Ammanchi di cassa e debiti condominiali: sono sufficienti le fatture non pagate per dimostrare la responsabilità dell’amministratore?

L’amministratore di condominio, quando non adempie ai propri doveri, è responsabile nei confronti dell’intero condominio. Quest’ultimo, dal proprio verso, oltre a poter revocare l’amministratore inadempiente può anche chiedergli i danni o la restituzione dei soldi indebitamente sottratti dal conto comune. L’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore può essere promossa anche molto tempo dopo la fine dell’incarico: ciò perché si applicano le normali regole sulla responsabilità contrattuale. Come si prova la responsabilità dell’amministratore di condominio?

Una recente sentenza del tribunale di Roma [1] ha fatto il punto della situazione, chiarendo come non sia sufficiente lamentarsi della cattiva gestione e dell’ammanco di cassa per attribuire la responsabilità all’amministratore e chiedergli il risarcimento. E infatti, il condominio che agisce in giudizio contro il suo ex amministratore deve fornire la prova rigorosa della colpevolezza di quest’ultimo, altrimenti il giudice non potrà che rigettare la domanda. Come si prova la responsabilità dell’amministratore di condominio? Scopriamolo insieme.

Amministratore: quando c’è responsabilità?

L’amministratore di condominio è responsabile nei riguardi dell’intero condominio ogni volta che non adempie ai propri obblighi. Questi sono stabiliti direttamente dalla legge [2], secondo cui l’amministratore deve, tra le altre cose:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  • convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
  • curare l’osservanza del regolamento;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni;
  • riscuotere i contributi;
  • erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (riscaldamento, ascensore, ecc.);
  • eseguire gli adempimenti fiscali;
  • curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  • conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L’amministratore che viene meno anche a uno solo di questi obblighi incorre in responsabilità civile nei confronti del condominio, con le conseguenze che vedremo a breve.

Amministratore inadempiente: cosa fare?

L’amministratore inadempiente può essere revocato dall’assemblea, in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza stabilita per la sua nomina, e cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi [3].

Nei casi particolarmente gravi, è perfino ammessa la revoca giudiziale: qualunque condomino può rivolgersi al giudice e chiedere che l’amministratore venga revocato. Ciò però può accadere solamente in presenza di gravi irregolarità, così come stabilito dalla legge. Ad esempio, il Codice civile [4] afferma che costituiscono gravi irregolarità l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione di una delibera assembleare, l’omessa tenuta dei registri condominiali, la mancata apertura del conto corrente condominiale, ecc.

Oltre alla revoca, il condominio può anche agire giudizialmente per ottenere il risarcimento dei danni oppure la restituzione delle somme condominiali indebitamente trattenute.

Ovviamente, per agire in tribunale occorre innanzitutto munirsi di un nuovo amministratore che possa rappresentare in giudizio il condominio; dopodiché, nominato un avvocato, si potrà agire contro l’ex amministratore inadempiente.

Responsabilità amministratore condominio: come si prova?

Veniamo ora al punto fondamentale dell’intero articolo: come si prova la responsabilità dell’amministratore condominiale? Cosa deve fare il condominio per ottenere il risarcimento o la restituzione delle somme indebitamente trattenute dall’ex amministratore?

Secondo la sentenza del tribunale di Roma citata in apertura, il condominio deve provare in maniera rigorosa la condotta colpevole dell’amministratore, non potendosi fondare la stessa su presunzioni.

Nel caso di specie, il condominio agiva contro l’ex amministratore per chiedere la restituzione di una somma di danaro pari all’ammanco di cassa che risultava dai documenti contabili.

Tuttavia, il condominio non produceva in giudizio né gli estratti conto riferiti alla precedente amministrazione né la documentazione da cui si sarebbe evinto lo stato patrimoniale del condominio (come ad esempio l’ultimo saldo di gestione approvato dall’assemblea, le entrate e le uscite successive a questo, gli eventuali debiti/crediti delle gestioni precedenti, ecc.).

Secondo il tribunale di Roma, la responsabilità dell’amministratore va rigorosamente provata producendo tutti quei documenti da cui si può evincere la cattiva gestione del condominio, non essendo sufficienti le fatture non pagate emesse dai creditori.

La posizione debitoria del condominio non è necessariamente ascrivibile a una colpa dell’amministratore, né prova che le quote condominiali siano state prelevate da quest’ultimo per farne un uso egoistico anziché per pagare le bollette.

Insomma: quando ci si lamenta di ammanchi di cassa e di debiti condominiali, non sono sufficienti le fatture non pagate per dimostrare la responsabilità dell’amministratore.


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 4760 del 28 marzo 2022.

[2] Art. 1130 cod. civ.

[3] Art. 1136 cod. civ.

[4] Art. 1129 cod. civ.

Autore immagine: depositphotos.com


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