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Proprietario di casa non dà la caparra: posso tenere le chiavi?

11 Aprile 2022
Proprietario di casa non dà la caparra: posso tenere le chiavi?

Come tutelarsi se il locatore non vuole restituire la cauzione versata all’inizio del contratto di affitto.

Un nostro lettore, avvicinandosi la scadenza del rapporto di locazione, ha chiesto al proprietario di casa la restituzione della caparra versata alla sottoscrizione del contratto. Questi però non ha dato alcun riscontro. Così ci chiede se, nel caso in cui l’inadempimento dovesse protrarsi, potrebbe difendersi evitando di restituire le chiavi dell’appartamento. 

In tema di deposito cauzionale, la Cassazione ha fornito una serie di importanti indicazioni che serviranno a risolvere il problema del lettore e a spiegare se è possibile tenere le chiavi, qualora il proprietario di casa non restituisca la caparra. Ma procediamo con ordine.

Affitto: la cauzione va sempre restituita?

Con la restituzione della disponibilità dell’appartamento, il locatore deve versare all’inquilino il deposito cauzionale (da molti chiamato impropriamente “caparra”) con tutti gli interessi nel frattempo maturati. Gli interessi devono essere conteggiati in base a tutti gli anni di durata dell’affitto a meno che l’inquilino non abbia richiesto – essendo suo diritto – pretendere gli interessi alla scadenza di ogni anno. 

Lo scopo della cauzione è di fornire al locatore una garanzia, sin dall’inizio del rapporto, per eventuali morosità nel pagamento del canone, nonché per coprire possibili danni arrecati all’appartamento derivanti dal comportamento colpevole dell’inquilino o dalla mancata esecuzione degli interventi di ordinaria manutenzione ricadenti su quest’ultimo (si tratta delle spese di piccolo importo).

Se, dunque, al termine della locazione, si accerta che tutte le mensilità sono state corrisposte e che le condizioni dell’appartamento sono buone, fatta salva la normale usura derivante dall’uso quotidiano (la quale invece non ricade sull’inquilino), la caparra va restituita.

Viceversa, se dovesse risultare che l’inquilino è moroso di uno o più canoni, il suo debito verrebbe compensato con la cauzione, fatta salva la possibilità per il locatore, in caso di ulteriore credito, di chiedere al giudice un decreto ingiuntivo nei confronti del primo. 

Allo stesso modo, se l’immobile dovesse presentare dei danni imputabili al conduttore, la cauzione potrebbe essere trattenuta a titolo di ristoro dei danni stessi, per il rimborso cioè delle spese necessarie alle riparazioni. A quest’ultimo proposito, però, la Cassazione ha anche detto che il locatore non potrebbe arbitrariamente quantificare l’entità dei danni: dovrebbe al contrario proporre una causa contro l’inquilino affinché sia il giudice a determinare l’esatto importo delle spese occorrenti per il ripristino dell’immobile. Se non agisce in tal modo, egli dovrà restituire la cauzione. Insomma, senza l’avvio del processo per il risarcimento del danno la cauzione torna al conduttore, con tutti gli interessi nel frattempo maturati.

Che fare se il padrone di casa non restituisce la caparra? 

Se non sussistono ragioni per trattenere la caparra e il padrone di casa non intende restituirla, l’inquilino deve rivolgersi al giudice affinché emetta un decreto ingiuntivo, ossia un ordine di pagamento nei suoi confronti. Il decreto ingiuntivo viene notificato al locatore che, nei successivi 40 giorni, sarà tenuto a pagare l’importo esatto, pena il pignoramento dei beni.

Che succede se l’inquilino non restituisce le chiavi?

La giurisprudenza è unanime nel ritenere che il contratto di locazione, benché scaduto – per disdetta di una delle due parti – continua a produrre tutti i suoi effetti, ivi compreso l’obbligo di pagamento del canone, finché il locatore non viene materialmente reimmesso nel possesso del proprio bene. Pertanto, semmai l’inquilino dovesse trattenere le chiavi permarrebbe l’obbligo di pagamento delle mensilità che nel frattempo decorrono con regolarità.

Si possono trattenere le chiavi se la caparra non viene restituita?

Il nostro ordinamento non consente all’inquilino, nel caso di mancata restituzione della caparra, di ricorrere all’autotutela trattenendo le chiavi dell’appartamento. Se l’affittuario dovesse comportarsi in tal modo, pur se per difendere le proprie ragioni, sarebbe ugualmente tenuto a versare il canone mensile. Pertanto, la scelta migliore per il conduttore che voglia recuperare la cauzione non restituita è, come anticipato, quella di rivolgersi a un avvocato affinché chieda al giudice un decreto ingiuntivo. 



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