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Come si disdice un contratto di locazione?

13 Aprile 2022 | Autore:
Come si disdice un contratto di locazione?

Quali sono i modi per comunicare alla controparte il proprio recesso con efficacia legale? Si può usare la Pec se è prevista esclusivamente la raccomandata?

Hai stipulato un contratto di affitto e prevedevi di restare a lungo in quella casa, ma è subentrato un urgente bisogno che rende necessaria la disdetta. Sai bene che per evitare il rinnovo automatico del contratto alla scadenza devi comunicare al proprietario la tua intenzione di non proseguire il rapporto contrattuale e solo così potrai legittimamente scioglierti dal vincolo.

Ti chiedi, però, quale forma devi utilizzare per questa comunicazione. Intuisci che non puoi certo farla a voce: il contratto è scritto ed è stato registrato e, non a caso, prevede proprio l’eventualità della disdetta alla scadenza ed anche l’ipotesi del recesso anticipato. Così, rileggendo il contratto, noti che per queste circostanze è prevista, ed anzi è imposta, la comunicazione mediante lettera raccomandata; ma sei quasi a ridosso della scadenza e, per evitare ritardi, vorresti inviare una Pec o addirittura una semplice e-mail. Perciò ti domandi: come si disdice un contratto di locazione? Vediamo.

Il contratto di locazione

Il contratto di locazione può essere ad uso abitativo o ad uso commerciale (in questo secondo caso, si parla più propriamente di contratto di affitto). Va stipulato per iscritto e deve contenere necessariamente:

  • i dati anagrafici e i codici fiscali delle parti (locatore e conduttore);
  • i dati identificativi dell’immobile;
  • l’importo del canone pattuito ed i termini e le modalità di pagamento;
  • la data di stipula e la durata stabilita per la locazione;
  • l’eventuale caparra consegnata al locatore a garanzia di eventuali danni;
  • le modalità di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria;
  • le modalità ed i termini della disdetta o del recesso anticipato.

Se il contratto ha una durata superiore a 30 giorni deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, versando l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate o 100 righe) e l’imposta di registro (il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro).

Disdetta contratto di locazione: modalità e termini

La disdetta è l’atto con cui una delle due parti del contratto – quindi il locatore o il conduttore – comunica all’altra la sua volontà di non rinnovare il contratto di locazione alla sua scadenza programmata. Ad esempio, in caso di un contratto di locazione con la formula “4+4” – che è quella più utilizzata per le locazioni ad uso abitativo – l’inquilino può inviare al proprietario una lettera di disdetta alla prima scadenza in modo da impedire il rinnovo automatico per il secondo quadriennio.

Il recesso, invece, spesso confuso con la disdetta, è lo scioglimento del vincolo contrattuale in una data anticipata rispetto alla scadenza originariamente prevista nel contratto di locazione.

La disdetta del contratto di locazione, per essere valida, deve essere inviata almeno 6 mesi prima della scadenza programmata per i contratti di locazione ad uso abitativo e 12 mesi prima per i contratti ad uso commerciale (i mesi diventano 18 per le attività alberghiere); ma le parti possono prevedere termini diversi ed inferiori (ad esempio, 3 mesi prima). La volontà di dare disdetta deve essere esplicita; se è il locatore a disdire, deve anche indicare quali sono i motivi specifici. In sostanza, la disdetta è un dovuto preavviso alla controparte, e se non rispetta i termini stabiliti o non viene inviata nei modi previsti è inefficace.

Disdetta contratto locazione a mezzo Pec: è valida?

La maggior parte dei contratti prevede, come modalità di disdetta predefinita, la lettera raccomandata. Tuttavia, la Pec, ossia la posta elettronica certificata, è legalmente equiparata alla lettera raccomandata A/R, cioè con avviso di ricevimento. Infatti il sistema di trasmissione della Pec, al momento dell’invio da parte del mittente e dell’inoltro attraverso il provider utilizzato, genera una ricevuta di avvenuta consegna (Rac) che attesta l’avvenuto deposito del messaggio nella casella del destinatario, e questa ricevuta ha valore legale al pari della tradizionale “cartolina” che viene restituita al mittente dopo la consegna della tradizionale raccomandata con ricevuta di ritorno.

La Corte di Cassazione, in una recentissima ordinanza [1], ha ritenuto valida ed efficace la disdetta del contratto di locazione avvenuta attraverso la posta elettronica certificata. Secondo la Suprema Corte, la Pec è sufficiente anche quando il contratto prevede espressamente di utilizzare la lettera raccomandata per dare la disdetta, in quanto l’assimilazione tra le due forme di comunicazione è prevista dalla legge [2]. Inoltre, nel caso deciso, il contratto di locazione era stato stipulato tra imprese, dunque tra soggetti tenuti obbligatoriamente a dotarsi di un indirizzo di posta elettronica certificata [3].

Si può disdire un contratto di locazione con una e-mail?

La semplice e-mail, cioè un messaggio di posta elettronica normale, non certificata, può essere usata per comunicare la disdetta soltanto se questo mezzo di comunicazione è stato espressamente previsto nell’accordo delle parti e se l’indirizzo della casella da usare è stato riportato nel contratto di locazione stipulato. Si tratta di eventualità molto rare: quasi tutti i contratti prevedono, come forma esclusiva di disdetta, la lettera raccomandata (alla quale, come abbiamo visto, è equiparata la Pec, per i soggetti obbligati a dotarsene).

Perciò,  se il contratto non prevede la e-mail o altre modalità di comunicazione della disdetta, o del recesso, diverse dalla raccomandata e dalla Pec, bisogna rispettare tali prescrizioni: una disdetta comunicata in forme alternative sarebbe invalida e la controparte potrebbe contestarla. Infatti l’e-mail, a differenza della Pec, non garantisce l’avvenuta ricezione da parte del destinatario.


note

[1] Cass. ord. n. 11808 del 12.04.2022.

[2] Art. 48, co. 2, D.Lgs. n. 82/2005: «la trasmissione del documento informatico per via telematica, effettuata ai sensi del comma 1, equivale, salvo che la legge disponga diversamente, alla notificazione per mezzo della posta».

[3] Art. 16 D.L. n. 185/2008, conv. in L. n. 2/2009.

Cass. civ., sez. I, ord., 12 aprile 2022, n. 11808

Presidente Valitutti – Relatore Fidanzia

Fatti di causa

Il Tribunale di Bologna, con decreto depositato il 7.3.2018, ha rigettato l’opposizione proposta dalla (omissis) s.r.l. in Amministrazione Straordinaria avverso il decreto con cui il G.D. dello stesso Tribunale aveva ammesso la (omissis) s.r.l. al suo passivo per crediti (canoni e IVA) derivanti dalla locazione degli immobili originariamente di proprietà della (omissis) s.r.l., successivamente trasferiti alla (omissis) e da questa locati a (omissis)in bonis.

Il Giudice di primo grado ha, preliminarmente, rigettato l’istanza di sospensione del procedimento di opposizione allo stato passivo in ragione del procedimento penale instaurato nei confronti degli ex amministratori di (omissis) s.r.l., sul rilievo che non vi è alcun automatismo tra l’eventuale accertamento della responsabilità penale di tali amministratori e la nullità degli atti dispositivi degli immobili in favore di (omissis).

È stato, altresì, ritenuto il difetto di pregiudizialità (e quindi l’insussistenza di una causa di sospensione necessaria del giudizio ex art. 295 c.p.c.), rispetto al presente giudizio di opposizione allo stato passivo, della causa instaurata innanzi al Tribunale di Genova dai Commissari Straordinari sia dalla (omissis)s.r.l., sia dalle altre società in amministrazione straordinaria appartenenti al Gruppo (omissis), finalizzata a far accertare la nullità degli atti di trasferimento alla (omissis) degli immobili appartenenti alle società del gruppo (omissis) (tra cui quelli di (omissis) essendo gli stessi frutto di un’operazione illecita di distrazione e depauperamento patrimoniale di (omissis)(e delle altre società del gruppo) a beneficio di (omissis). Sul punto, il Tribunale di Bologna ha escluso la pregiudizialità in ragione del carattere meramente endofallimentare della decisione adottata all’esito di un procedimento di opposizione allo stato passivo.

Quanto al merito, il giudice di primo grado ha confutato la tesi sostenuta dalla procedura, secondo cui i contratti di locazione sarebbero cessati prima dell’ammissione della (omissis)s.r.l. all’Amministrazione Straordinaria, atteso che la comunicazione del recesso a (omissis), effettuata via PEC, era inefficace, dovendo essere effettuata con raccomandata A/R.

Infine, il Tribunale di Bologna ha ritenuto, allo stato, la validità ed efficacia del trasferimento degli immobili a e dei successivi contratti di locazione alle società del gruppo (omissis).

Avverso il predetto decreto ha proposto ricorso per cassazione la (omissis) s.r.l. in amministrazione Straordinaria affidandolo a cinque motivi.

La (omissis) s.r.l. ha resistito in giudizio con controricorso.

La ricorrente ha depositato la memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c..

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo è stata dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 295 c.p.c. e L.Fall., art. 98.

Evidenzia la ricorrente che sussiste la necessità di sospendere il giudizio di opposizione allo stato passivo ex art. 295 c.p.c., atteso che la decisione sulla controversia instaurata innanzi al Tribunale di Genova, avente ad oggetto la validità degli atti dispositivi degli immobili di (omissis) s.r.l. a (omissis), incide sulla validità dei contratti con cui (omissis) ha concesso in locazione sempre a (omissis)s.r.l. gli immobili ad essa trasferiti. Osserva che, in caso di mancata sospensione del giudizio, lo stato passivo verrebbe ad essere falsato, alterato, comprendendo crediti fondati su titoli invalidi.

Analoga pregiudizialità sussiste con il procedimento penale promosso dalla Procura della Repubblica di Bologna nei confronti degli ex amministratori di (omissis)s.r.l., quali autori degli illeciti trasferimenti degli immobili.

2. Il motivo è infondato.

Non vi è dubbio che la causa instaurata innanzi al Tribunale di Genova, finalizzata ad accertare la nullità degli atti di trasferimento a (omissis) degli immobili già di proprietà della (omissis) s.r.l., non abbia natura pregiudiziale rispetto alla presente opposizione allo stato passivo, che ha ad oggetto il credito derivante dai canoni del contratto di locazione con cui la (omissis) ha concesso alla stessa (omissis) s.r.l. il godimento degli stessi immobili precedentemente trasferiti.

Non può, infatti, verificarsi il rischio di conflitto di giudicati, atteso che la decisione che viene adottata in sede di opposizione allo stato passivo produce, ai sensi della L.Fall., art. 96, comma 5, effetti soltanto ai fini del concorso (c.d. giudicato endofallimentare). In particolare, l’ammissione del credito allo stato passivo non fa stato fra le parti fuori dal fallimento, poiché il cd. giudicato endofallimentare copre solo la statuizione dl rigetto o di accoglimento della domanda di ammissione precludendone il riesame (Cass. 27709/2020).

Non a caso, la rubrica del capo V del titolo II della legge fallimentare si esprime in termini di “accertamento” non dei crediti, ma “del passivo”, intendendo così sottolineare che la domanda di ammissione al passivo è funzionale all’accertamento di un diritto di credito necessariamente destinato a essere realizzato, nel concorso con gli altri creditori, all’interno della procedura fallimentare attraverso la partecipazione ai riparti.

Proprio in questa prospettiva, il valore esclusivamente endofallimentare delle decisioni assunte nel corso del procedimento di verifica dello stato passivo si fonda sul rilievo che la domanda di insinuazione è indissolubilmente legata al riparto quale suo unico obiettivo.

3. Con il secondo motivo è stata dedotta la violazione dell’art. 112 c.p.c. nella parte in cui il Tribunale di Bologna, ha ritenuto la validità ed efficacia del trasferimento degli immobili a (omissis) e dei successivi contratti di locazione alle società del gruppo (omissis), atteso che tale decisione fuoriesce dall’ambito delle domande avanzate dalle parti nel giudizio e circoscritte alla verifica del tiolo del credito preteso dalla (omissis) nei confronti della (omissis) s.r.l. in A.S..

4. Il motivo è infondato.

Non si condivide l’impostazione della ricorrente secondo cui il Tribunale di Bologna avrebbe accertato in concreto la validità dei contratti di trasferimento degli immobili. Non vi è dubbio che il giudice di primo grado abbia inteso, con l’espressione “allo stato”, ritenere la validità dei contratti di trasferimento degli immobili prima di una eventuale declaratoria di natura differente da parte del Tribunale di Genova.

5. Con il terzo motivo è stata dedotta la violazione e falsa applicazione del D.Lgs. n. 82 del 2005, art. 48 e del D.P.R. n. 68 del 2005, art. 4.

Lamenta la procedura che la decisione del Tribunale di Bologna di considerare inefficace la disdetta del contratto di locazione degli immobili della (omissis), in uso alla (omissis) s.r.l, in quanto inviata a mezzo PEC e quindi non rispettosa della previsione dell’art. 2 del contratto di locazione (che prevedeva che il recesso dovesse avvenire con raccomandata A/R) si pone in contrasto con le predette normative che prevedono in via generale che la raccomanda postale possa essere sostituita dall’invio di una comunicazione di posta elettronica certificata (PEC).

Peraltro, per stessa affermazione della (omissis), la comunicazione di recesso dal contratto di locazione era effettivamente pervenuta alla stessa (omissis).

Il Tribunale di Bologna nulla aveva argomentato sulla validità ed efficacia generale della comunicazione via PEC.

6. Il motivo è fondato.

Va preliminarmente osservato che il D.Lgs. n. 82 del 2005, art. 48, comma 2 a tenore del quale “La trasmissione del documento informatico per via telematica, effettuata ai sensi del comma 1, equivale, salvo che la legge disponga diversamente, alla notificazione per mezzo della posta”, ha equiparato la raccomandata postale alla trasmissione del documento via PEC (cfr. Cass. 26773/2016; Cass. 30532/2018, nelle quali si equipara la pec alla raccomandata a mezzo posta), mentre l’art. 16, comma 6 e 9 185/2008, nell’imporre a tutte le imprese un indirizzo di posta elettronica certificata, ha previsto che le comunicazioni tra imprese (“i soggetti di cui al comma 6”) possano essere inviate con lo strumento della posta elettronica certificata, senza che il destinatario debba dichiarare la propria disponibilità ad accertarne l’utilizzo, e ciò in deroga al D.P.R. n. 68 del 2005, art. 4.

Alla luce di tale doverosa premessa, posto che è incontestato in causa che per la comunicazione di recesso dal contratto di locazione era effettivamente pervenuta alla stessa (omissis) via PEC, la decisione del Tribunale di Bologna di considerare inefficace tale disdetta, proprio in quanto inviata a mezzo PEC, e non a mezzo di raccomandata r/r, non è giuridicamente corretta.

7. Con il quarto motivo è stata dedotta la violazione dell’art. 111 Cost. per omessa motivazione su un punto decisivo della controversia.

Lamenta la procedura ricorrente che il Tribunale di Bologna è venuto meno al proprio obbligo di motivazione fissato dall’art. 111 Cost. per tutti i provvedimenti dell’autorità Giudiziaria, non avendo esposto con compiutezza il ragionamento logico giuridico sulla (pretesa) irrilevanza delle regole dell’efficacia diretta della PEC fissate dal D.Lgs. n. 82 del 2005, art. 48 e del D.P.R. n. 68 del 2005, art. 4.

8. Con il quinto motivo è stata dedotta la violazione o falsa applicazione della L.Fall., art. 56, sul rilievo che il Tribunale di Bologna ha autorizzato la compensazione di crediti oggetto di contestazione, quali derivanti dai canoni di locazione.

9. I motivi sono assorbiti.

Il decreto impugnato deve essere quindi cassato con rinvio al Tribunale di Bologna, in diversa composizione, per nuovo esame e per statuire sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Rigetta i primi due motivi, accoglie il terzo, assorbiti il quarto ed il quinto, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Bologna, in diversa composizione, per nuovo esame e per statuire sulle spese del giudizio di legittimità


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