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Benefici fiscali per la prima casa: le sentenze

18 Settembre 2014
Benefici fiscali per la prima casa: le sentenze

Bonus fiscale: come si orientano i giudici per l’agevolazione.

Agevolazioni “prima casa”: una serie di sentenze hanno stabilito delle eccezioni alla rigida applicazione della legge, consentendo così al contribuente di evitare le sanzioni qualora le condizioni della normativa non vengano pedissequamente rispettate.

Tra i temi più dibattuti c’è il trasferimento della residenza, il cui obbligo può essere derogato solo nell’ipotesi in cui ci siano ostacoli di forza maggiore, capitati dopo la stipula dell’atto.

Ricordiamo la norma: chi compra un immobile con il beneficio “prima casa” deve essere residente nel comune dove si trova l’immobile, o stabilirsi lì entro 18 mesi dall’acquisto. Per maggiori informazioni, rinviamo alle nostre guide:

– “Agevolazioni sull’acquisto prima casa

– “Agevolazione prima casa: il mancato trasferimento non fa perdere l’agevolazione

 

Cause di forza maggiore, non serve la residenza

Per l’eventuale cambio di residenza entro i termini previsti (18 mesi dall’acquisto), fa fede la data della dichiarazione di trasferimento al Comune. I benefici spettano anche se la residenza non è stata trasferita concretamente entro i termini, per cause di forza maggiore. Di recente la Cassazione [1] ha affermato che tra le cause rientrano i lunghi lavori di messa in sicurezza dell’edifico, per gli smottamenti provocati da abbondanti piogge. Tra gli altri esempi individuati dalla giurisprudenza: l’esigenza di riparare vizi della costruzione [2]; il ritrovamento di reperti archeologici [3]; infiltrazioni di acqua [4]; il mancato rilascio del certificato di residenza [5]; la morte dell’acquirente [6] e la malattia del figlio del contribuente [7].

Con la separazione benefici in bilico

La separazione consensuale non è stata ritenuta valida causa di forza maggiore dalla Cassazione [8]. Il mancato trasferimento della residenza comporta perciò la perdita dei benefici perché la cessione di un immobile in favore del coniuge per effetto di accordi consensuali è comunque riconducibile alla volontà del cedente. Sul punto, altra ordinanza [9] aveva all’opposto affermato che attribuire al coniuge la proprietà della casa coniugale per un accordo inserito nell’atto di separazione non è rilevante ai fini della decadenza. A proposito della cessione infra-quinquennale, se cioè questa comporti la decadenza dai benefici anche se l’alienazione è dovuta a una separazione coniugale, a decisioni opposte sono a esempio giunte altre sentenze della Cassazione [10].

 

Termine triennale per i controlli fiscali

Il Fisco ha tre anni per contestare il mancato trasferimento della residenza, a partire dalla scadenza del periodo di 18 mesi dalla stipula dell’atto; anche se il motivo è l’acquisto di edificio in corso di costruzione [11]. Il termine triennale decorre dal giorno in cui l’attività di accertamento è concretamente espletabile. Dalla data di registrazione dell’atto di acquisto per quel che riguarda le dichiarazioni rese dall’acquirente (ad esempio, sulla non titolarità di immobili nello stesso comune) e la verifica delle condizioni che legittimano l’agevolazione (caratteristiche catastali, nessun altra casa in Italia del cittadino emigrato eccetera). Dalla scadenza del termine annuale, per la verifica del riacquisto successivo alla vendita infra-quinquennale. Dalla data del riacquisto, per la verifica della destinazione ad «abitazione principale».

Riacquisto entro i termini, non basta il preliminare

I benefici fiscali possono essere persi anche se l’immobile viene rivenduto o trasferito entro cinque anni dall’acquisto, senza ricomprare, entro un anno dalla rivendita, un’altra casa da adibire ad abitazione principale.

Per rientrare nei termini non è però sufficiente dar corso a un contratto preliminare, ma serve stipulare il rogito. La Corte di cassazione [12] ha spiegato che quando la legge parla di «acquisto» si riferisce a un effetto traslativo già verificato e non in attesa che si verifichi, come avviene con il «compromesso».

Tra l’altro, non è rilevante che il riacquisto sia stato impedito dal fatto che la casa oggetto di preliminare fosse stata in corso di costruzione, e che quindi alla scadenza del periodo annuale non fosse dotata di certificato di agibilità [13].

In caso di emigrazione no all’obbligo di residenza

Il cittadino italiano emigrato all’estero può acquistare in regime agevolato l’immobile, qualunque sia l’ubicazione sul territorio nazionale. Naturalmente devono sussistere gli altri requisiti e, in particolare, quello per cui l’immobile acquistato deve essere la «prima casa» in Italia.

Per vendere prima dei cinque anni dall’acquisto agevolato e non perdere il bonus, secondo la legge occorre riacquistare entro l’anno successivo un’altra abitazione principale.

Se a vendere e ricomprare è però il cittadino emigrato, il riacquisto – senza rischi di revoca dell’agevolazione – può avere a oggetto anche una casa che non sia destinata ad abitazione principale. Questo proprio per il motivo che il cittadino è residente all’estero [14].


note

[1] Cass. sent. n. 19247/2014.

[2] Ctp Verbania, sent. n. 4/2009

[3] Cass. sent. n. 14399/2013.

[4] Ctr Lazio sent. n. 168/2007 e Ctp Vercelli sent. n. 6/2010

[5] Ctr Umbria, sent. n. 92/2010.

[6] Cass. sent. n. 797/2000.

[7] Ctr Lombardia, sent. n. 44/2013

[8] Cass. ord. n. 16082/2014.

[9] Cass. ord. n 3752/2014.

[10] Cass. ord. n. 3753/2013 (no decadenza) e Cass. sent. n. 2263/2014 (si decade).

[11] Cass. sent. n. 2527/2014

[12] Cass. ord. n. 17151/2014.

[13] Ctr Lombradia sent. n. 556/59/2014.

[14] Cass. sent. n. 15617/2014.

[15] CTR Liguria sent n. 643/1/2014.


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