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Prestito tra privati con casa a garanzia: è lecito?

13 Aprile 2022
Prestito tra privati con casa a garanzia: è lecito?

Prestito in denaro con firma del compromesso per la vendita dell’immobile: si può?

È lecito il prestito tra privati con casa a garanzia? Può sembrare una domanda particolare, ma in realtà si tratta di uno schema collaudato da molte persone per sopperire alle difficoltà di accesso al credito. Ecco di cosa si tratta.

C’è chi non riesce ad ottenere un mutuo dalla banca per comprare casa e allora si rivolge al privato (ad esempio un amico o un parente) per ottenere un prestito. Tale operazione – che va sotto il nome di «mutuo» – è certamente consentita, purché non vengano previsti interessi usurari e, nello stesso tempo, le parti non concordino che, in caso di mancata restituzione dei soldi, l’immobile acquistato passi in proprietà al creditore. Un accordo del genere – che va sotto il nome di «patto commissorio» – è vietato dalla nostra legge. 

Così c’è chi, per aggirare la legge, prima firma il contratto di mutuo e poi sottoscrive, con lo stesso mutuante, un compromesso con cui, a fronte di un corrispettivo irrisorio, promette di vendergli l’immobile: vendita che evidentemente avverrà solo se il prestito non sarà restituito. Il tutto per offrire al creditore una “garanzia” di adempimento al contratto di mutuo. Eppure, secondo la Cassazione [1], anche tale pratica rientra nel divieto di patto commissorio ed è quindi illecita perché finisce per risolversi in una illegittima coercizione nei confronti del debitore. 

Cerchiamo di capire meglio il perché. Così facendo risponderemo al quesito iniziale: è lecito il prestito tra privati con casa a garanzia?

Cos’è il patto commissorio?

Si chiama patto commissorio quell’accordo con cui due parti convengono che, in caso di inadempimento, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno a garanzia del credito ossia dell’esatto adempimento.

Tale patto è nullo. Lo stabilisce l’articolo 2744 del Codice civile anche se è posteriore alla concessione del prestito, dell’ipoteca o del pegno. 

È invece perfettamente valido l’accordo (cosiddetto patto marciano) con cui si consente al creditore, in caso di inadempimento, di soddisfarsi mettendo all’asta giudiziaria la casa data in garanzia. Oppure gli si consente di ottenerne l’assegnazione diretta (ossia l’acquisizione della proprietà) ma previa stima sul suo effettivo valore. In pratica, in questo secondo caso, il creditore farà proprio il bene ma dovrà versare al debitore l’eventuale differenza tra il valore del credito e il valore stimato del bene.

Si può ottenere un prestito fornendo la casa in garanzia?

Nessuno può chiedere un prestito e, a fronte di ciò, concedere al creditore l’ipoteca sulla propria casa (o su quella che con tale prestito andrà ad acquistare) promettendogli che, in caso di mancata restituzione delle somme avute in mutuo, la proprietà dell’immobile si trasferirà automaticamente al creditore medesimo. Un patto del genere finirebbe per concedere al creditore un potere eccessivo che il nostro ordinamento non ammette, anche perché si finirebbe per sottoporre le persone più bisognose al potere dei chi invece detiene capitali. E del resto nulla potrebbe impedire altrimenti che il bene dato in garanzia sia di valore molto superiore al prestito, il che renderebbe per il creditore un “affare” l’eventuale inadempimento del debitore.

Quindi, se anche la casa può sempre essere data in garanzia tramite l’ipoteca, l’eventuale inadempimento alla restituzione del capitale del finanziamento si può risolvere solo avviando una procedura di recupero del credito. Quest’ultima consisterà in una richiesta di decreto ingiuntivo al giudice e successivamente con il pignoramento immobiliare dell’immobile ipotecato. Il tutto sotto il controllo di regolarità del giudice.

Nel corso della procedura giudiziale di pignoramento il creditore potrà anche chiedere l’assegnazione diretta dell’immobile, ossia potrà chiedere di acquistarne la proprietà ma il bene dovrà essere valutato da un perito in modo che, nel caso in cui il valore del bene sia superiore al debito, il creditore versi al debitore la differenza.

Si può chiedere un prestito e firmare un compromesso per la vendita dell’immobile?

Anche il preliminare di vendita (il cosiddetto «compromesso») può nascondere un mutuo con patto commissorio e risultare nullo. È del tutto irrilevante che non vi sia l’immediato passaggio di possesso dell’immobile: conta il fatto che la promessa di vendita serva a garantire la restituzione del denaro ottenuto in prestito entro un dato termine. È anche irrilevante il fatto che il mutuo sia anteriore alla firma del contratto preliminare a patto, tuttavia, che venga dimostrato il nesso di strumentalità fra i due contratti. 

Come dimostrare che il preliminare di vendita è un contratto simulato?

Per dimostrare che le parti hanno voluto aggirare il divieto del patto commissorio bisogna verificare una serie di circostanze di fatto: circostanze che facciano presumere che il preliminare, anche se firmato dopo il mutuo, sia strettamente vincolato ad esso, sia cioè volto a fornire una garanzia in frode alla legge e in quanto tale senz’altro nulla. 

Nel caso deciso dalla Corte, gli indizi che hanno fatto ritenere ai giudici che il compromesso fosse stato firmato solo per dare una garanzia al venditore sono stati: le coincidenze temporali sulla consegna degli assegni circolari e la sproporzione fra il prezzo dell’immobile promesso in vendita e l’effettivo valore. La prova della simulazione del compromesso può essere peraltro fornita anche per indizi o con testimoni. 


note

[1] Cass. ord. n. 11442/22.


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