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Saldo e stralcio immobiliare

17 Agosto 2022 | Autore:
Saldo e stralcio immobiliare

Transazione: quanto deve pagare un debitore per liberarsi definitivamente del suo debito senza dovere più nulla al creditore?

Purtroppo a chiunque può capitare di avere debiti, soprattutto in periodi di generale crisi economica. A volte basta davvero poco per trovarsi in difficoltà: anche una sola rata non pagata potrebbe far scattare una procedura esecutiva nei propri confronti. È ciò che accade, ad esempio, con il mutuo della banca: è sufficiente un minimo inadempimento per incorrere in un pignoramento. In questi casi, è importante sapere cos’è e come funziona il saldo e stralcio immobiliare.

Mettiamo il caso che tu sia in difficoltà con il pagamento del prestito che hai ottenuto dall’istituto di credito; dopo qualche mese, ti arriva il decreto ingiuntivo con cui ti viene chiesto di onorare il tuo debito, maggiorato di interessi e spese legali. Ma facciamo ancora un altro esempio.

Anni fai, hai acceso un mutuo ipotecario per acquistare casa. Dopo anni di pagamento regolare, a causa di impreviste difficoltà economiche, non puoi più far fronte alle rate. La banca ti avverte che, si rimarrai ancora inadempiente, rischi di perdere casa. Ecco, in un’ipotesi del genere potrebbe davvero tornarti utile un saldo e stralcio immobiliare. Vediamo di cosa si tratta.

Cos’è il saldo e stralcio?

Il “saldo e stralcio” è una procedura che consente di liberarsi di un debito pagando meno del suo effettivo importo.

In pratica, il saldo e stralcio è una transazione, un contratto con cui il debitore si mette d’accordo col creditore per pagare (generalmente in tempi brevi) solo una parte dell’intera obbligazione.

Saldo e stralcio: cosa significa?

La procedura di saldo e stralcio significa che il pagamento avviene:

  • a saldo del debito, cioè a chiusura definitiva dello stesso;
  • a stralcio della rimanente parte, che non è più dovuta.

Saldo e stralcio: a chi conviene?

La procedura di saldo e stralcio conviene sia al debitore che al creditore. Nello specifico:

  • il debitore si libera definitivamente del proprio obbligo, pagandone solo una parte;
  • il creditore ottiene almeno una parte di ciò che gli spetta, ma in maniera certa e in tempi brevi.

Insomma: per il creditore il saldo e stralcio è una concreta applicazione del detto popolare “pochi, maledetti e subito”. Il debitore è invece invogliato a pagare perché potrebbe liberarsi adempiendo solo parzialmente al suo originario obbligo.

Saldo e stralcio: a quanto ammonta?

Creditore e debitore sono liberi di accordarsi sulla somma da pagare titolo di saldo e stralcio. Ad esempio, un creditore potrebbe decidere di accettare, a saldo e stralcio, solamente il 50% del debito originario; un altro potrebbe invece accontentarsi della sorta capitale, eliminando gli interessi; ecc.

In linea di massima, il saldo e stralcio ammonta ai 2/3 del debito. Ad esempio, se il cliente deve dare alla banca 21mila euro, il saldo e stralcio potrebbe essere concluso a 14mila, pari ai due terzi dell’obbligazione.

Come detto, però, non c’è una regola precisa: creditore e debitore sono liberi di accordarsi come meglio credono. Ad esempio, se il creditore sa che il debitore è nullatenente e contro di lui sarebbe inutile intraprendere una procedura esecutiva (il pignoramento, in pratica), potrebbe accontentarsi di un saldo e stralcio al 50%.

Saldo e stralcio cartelle: cos’è?

Quanto detto sinora a proposito della procedura di saldo e stralcio vale anche per i debiti con l’Agenzia delle Entrate. La misura del saldo e stralcio delle cartelle, però, è stabilita direttamente dalla legge, non potendo essere il frutto di un accordo libero con l’ente di riscossione.

In pratica, il saldo e stralcio con lo Stato non può essere negoziato: è sempre una legge a renderlo possibile, stabilendone limiti e condizioni. Non si può quindi fare una proposta transattiva all’Agenzia delle Entrate se non c’è una legge a determinare la procedura.

Ad esempio, qualche anno fa la legge [1] ha introdotto il saldo e stralcio delle cartelle, ossia una riduzione delle somme dovute al fisco per i contribuenti in grave e comprovata difficoltà economica e solo per debiti riguardanti un preciso arco temporale.

In assenza di un provvedimento legislativo ad hoc, un saldo e stralcio con l’Agenzia delle Entrate non sarebbe possibile.

Saldo e stralcio immobiliare: cos’è?

Si definisce “saldo e stralcio immobiliare” la procedura che consente al debitore di liberarsi di un debito scongiurando il pignoramento del proprio immobile. In pratica, il saldo e stralcio immobiliare consente di pagare per evitare l’esecuzione forzata sulla propria abitazione (o su altro bene immobile).

Si tratta quindi di un saldo e stralcio del tutto normale, avente però la caratteristica di riguardare un debito che, per la sua importanza, è capace di mettere seriamente a rischio l’immobile del debitore, nel senso che questo potrà essere pignorato e poi venduto all’asta.

Se il pignoramento è già avvenuto, il saldo e stralcio immobiliare permette di concordare con la banca o con i creditori un prezzo di vendita dell’immobile più basso, liberando l’abitazione pignorata ed evitando l’asta. Facciamo un esempio.

Paolo ha stipulato un mutuo ipotecario ventennale. Dopo un po’ di tempo, a causa del suo licenziamento, non riesce più a pagare le rate. La banca attiva quindi la procedura per tornare in possesso del prestito. Paolo può difendersi per bloccare il processo esecutivo accordandosi per pagare una somma inferiore a quella dovuta in origine. In questo modo, fa salvo il suo immobile.

Ovviamente, va precisato che la banca non è obbligata ad accettare la proposta di pagamento a saldo e stralcio, trattandosi pur sempre di una soluzione transattiva che necessita dell’accordo di tutte le parti coinvolte.

Mutuo ipotecario: cos’è?

Il saldo e stralcio immobiliare è tipico del debito che sorge a seguito di inadempimento del mutuo ipotecario, cioè di quel finanziamento a medio-lungo termine che le banche concedono principalmente per consentire l’acquisto di immobili. Si definisce «ipotecario» poiché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca sul bene acquistato.

Il saldo e stralcio immobiliare consente quindi al debitore di liberarsi dal debito pagandone solo una parte, evitando così l’esecuzione forzata sul proprio immobile.

Saldo e stralcio immobiliare: quale somma offrire?

Come detto in precedenza, il saldo e stralcio è un accordo liberamente negoziabile tra le parti. Affinché però una proposta di pagamento a saldo e stralcio immobiliare possa essere realmente presa in considerazione dalla banca, è consigliabile offrire una somma non inferiore al 50 – 60% del debito iniziale; come ricordato in precedenza, infatti, in genere gli istituti di credito sono favorevoli a pagamenti a saldo e stralcio che si attestano all’incirca intorno ai 2/3 del debito.


note

[1] L. n. 145/2018.

Autore immagine: depositphotos.com


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