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Casa in vendita con l’inquilino dentro: che succede?

17 Aprile 2022
Casa in vendita con l’inquilino dentro: che succede?

Si può vendere un appartamento in affitto prima della scadenza del contratto? Come deve comportarsi l’inquilino? 

Come funziona quando si mette in vendita la casa con dentro l’inquilino? Può il proprietario entrare nell’appartamento per fare visionare i locali ad eventuali acquirenti ed a che ora può farlo? Nel caso in cui l’immobile dovesse essere venduto, cosa ne sarebbe del contratto di affitto: proseguirebbe in capo al nuovo titolare del bene oppure cesserebbe in automatico?

Per stabilire che succede quando la casa in vendita è con l’inquilino dentro bisogna leggere attentamente la normativa in materia di locazioni (in particolare, la legge sull’equo canone), le sentenze della giurisprudenza che hanno interpretato tali norme e, non da ultimo, lo stesso contratto di affitto. 

Rispondiamo dunque alle principali domande che sul tema vengono di solito a galla. 

Si può vendere una casa con l’inquilino dentro?

Sicuramente, è lecito vendere una casa nonostante sia in corso un contratto di affitto e questo non sia ancora scaduto alla data del passaggio di proprietà. Di ciò però il venditore deve mettere al corrente l’acquirente dichiarandolo nello stesso contratto di compravendita. Come vedremo a breve, l’acquirente dell’immobile dovrà rispettare il contratto di affitto non potendo, prima della scadenza, mandare via il conduttore. 

Naturalmente, all’atto di compravendita non deve partecipare l’inquilino né questi deve fornire il proprio consenso al trasferimento del bene. Tuttavia, se ne ricorrono i presupposti che vedremo a breve, il conduttore può esercitare il diritto di prelazione e, a tal fine, deve essere messo al corrente dal proprietario della propria intenzione di vendere il bene.

L’inquilino deve far visionare l’appartamento a eventuali interessati?

L’inquilino è tenuto a consentire, al proprietario dell’immobile, l’accesso all’appartamento per farlo visionare ad eventuali acquirenti. L’accesso però deve avvenire sempre dietro autorizzazione dell’inquilino e alla sua presenza o di persone da lui delegate; per cui, se anche il locatore ha conservato una copia delle chiavi di casa non vi può comunque entrare se non con il consenso del conduttore. 

Le visite devono essere concordate tra le parti preventivamente in modo da non dare eccessivo disturbo né all’inquilino, né al locatore, compatibilmente quindi con i rispettivi impegni di lavoro. La legge in proposito non dice nulla se non porre il dovere alle parti di comportarsi secondo «buona fede». Qualche previsione potrebbe essere contenuta nel contratto di locazione che pertanto andrà letto accuratamente. 

L’inquilino non può però impedire di visionare determinate stanze solo perché vi custodisce oggetti personali. 

Secondo la Cassazione [1], il locatore, nonostante nulla preveda in proposito il contratto, può far visitare la casa in affitto, con le modalità di cui agli usi localmente vigenti, al fine di poter stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, oppure di vendere la casa affittata. Se il conduttore oppone ingiustificati rifiuti all’effettuazione di tali visite compie un inadempimento che può costituire causa di risoluzione del contratto. Insomma, l’inquilino che si oppone a quello che potremmo così chiamare «diritto di visita», può essere sfrattato (sebbene non con la procedura d’urgenza, che è prevista solo in caso di morosità o di scadenza del contratto).

L’acquirente ha un diritto di prelazione in caso di vendita?

Nella locazione a uso abitativo, l’inquilino ha diritto di prelazione – ossia ad essere preferito, a parità di condizioni rispetto ad altri offerenti – solo se il proprietario intende vendere l’immobile alla prima scadenza. Superato questo momento, il diritto di prelazione cessa. Così, ad esempio, nella locazione abitativa a canone libero, il diritto di prelazione spetta solo se la vendita interviene al termine dei primi quattro anni, mentre in quella a canone concordato dopo i primi tre anni.

Oltre a tale requisito, il diritto di prelazione dell’inquilino sull’immobile locato, alla prima scadenza, spetta solo se: 

  • non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione 
  • ed il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

Il diritto di prelazione non spetta in caso di:

  • vendita dell’immobile in un momento successivo alla prima scadenza contrattuale;
  • trasferimento dell’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • donazione dell’immobile;
  • assegnazione dell’immobile in una società;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • locazione dell’immobile ad un altro inquilino alla scadenza del contratto;
  • vendita in blocco di tutto l’edificio in cui si trova l’immobile in oggetto;
  • in caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una porzione di tale immobile sia oggetto di locazione commerciale. 

Contratto di affitto: l’acquirente deve rispettarlo?

Chi compra casa con un inquilino dentro deve rispettare il contratto di locazione stipulato dal precedente proprietario: questo significa che non può mandare via l’inquilino a meno che questi non sia in mora con il pagamento dei canoni dal giorno successivo alla compravendita. Le morosità pregresse invece interessano solo il venditore.

Lo sfratto per morosità può essere richiesto dopo un ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento di un canone o un ritardo di 60 giorni degli oneri condominiali il cui importo deve però essere pari ad almeno due mensilità del canone di affitto.

L’acquirente può disdire il contratto di affitto?

Alla scadenza del contratto di affitto, per come indicata nel contratto originariamente firmato dal venditore, tanto il nuovo proprietario dell’immobile quanto l’inquilino potranno dare la disdetta con un preavviso di sei mesi. La disdetta in realtà può essere data anche con molto tempo di anticipo ma avrà effetto non prima della scadenza. 

È importante che la lettera di disdetta pervenga all’indirizzo della controparte almeno sei mesi prima, anche se è stata spedita nei tempi: il mittente quindi sopporta il rischio dei ritardi del servizio postale. Ciò che conta infatti non è la data del timbro di spedizione ma il momento dell’effettivo recapito. Se il destinatario non è casa al momento dell’arrivo del postino rileva comunque il momento in cui viene immesso nella cassetta delle lettere l’avviso di giacenza.

Come deve comportarsi l’inquilino con il nuovo proprietario?

L’inquilino assume, nei confronti del nuovo proprietario dell’appartamento, tutti i diritti e doveri che aveva con il precedente: tutto resta quindi invariato se non nella titolarità del contratto.


note

[1] Cass. sent. n. 5147/1981.


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