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Dove si notifica l’intimazione di sfratto?

14 Aprile 2022
Dove si notifica l’intimazione di sfratto?

Sfratto per morosità: a quale indirizzo notificare la citazione dell’avvocato?

Nel momento in cui l’inquilino è in ritardo nel pagamento del canone di affitto, il locatore può procedere allo sfratto. Non deve attendere molto: gli basta che il ritardo riguardi anche un solo canone e sia di almeno 20 giorni. In questi casi, dove si notifica l’intimazione di sfratto? 

Il problema si pone tutte le volte in cui l’inquilino, pur vivendo nell’appartamento ricevuto in locazione, abbia mantenuto la propria residenza altrove oppure quando questi è già andato via e tuttavia la procedura di sfratto si rende necessaria per evitare che l’apertura forzata della porta, da parte del titolare dell’immobile, in assenza di una previa procedura di sfratto, possa essere considerata una violazione di domicilio.

A stabilire chiaramente dove si notifica l’intimazione di sfratto è l’articolo 660 del Codice di procedura civile. Vediamo, più da vicino, cosa dice questa norma e quali sono gli adempimenti che deve svolgere il locatore per mandare via l’inquilino che non paga.

Quando notificare l’intimazione di sfratto?

Come anticipato in apertura, la procedura di sfratto può essere avviata quando ricorra una delle seguenti condizioni:

  • un ritardo di almeno 20 giorni nel versamento anche di un solo canone;
  • un ritardo di almeno 60 giorni nel versamento delle spese condominiali (cosiddetti oneri accessori) sempre che l’importo non pagato sia pari ad almeno due mensilità. 

L’avvio della procedura di sfratto non impedisce all’inquilino moroso di pagare anche in un momento successivo, persino in udienza dinanzi al giudice, estinguendo la procedura e impedendo così lo sfratto. È chiaro però che, in tali casi, il pagamento dovuto sarà quello per tutti i canoni nel frattempo maturati, gli interessi e le spese legali per il ricorso al giudice.

A chi notificare l’intimazione di sfratto?

L’intimazione di sfratto va notificata, secondo le regole generali della procedura civile, al diretto interessato con consegna a mani dell’inquilino da parte dell’ufficiale giudiziario. Potrebbe però succedere che, nel momento dell’arrivo dell’ufficiale, l’inquilino sia fuori casa e che l’atto venga consegnato a un familiare o a un convivente. In tali casi, se cioè l’intimazione non viene notificata in mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire un avviso, all’intimato, dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione.

Tra il giorno della notificazione e quello dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (cosiddetto termine a comparire).

Dove si notifica l’intimazione di sfratto?

Il locatore deve notificare l’atto di intimazione e citazione a mani proprie del conduttore, presso la residenza, la dimora o il domicilio del medesimo. Questo a scelta del notificante. Il che significa ad esempio che se l’inquilino è ancora dentro l’appartamento, pur non avendo lì la propria residenza, la notifica potrà avvenire proprio nell’immobile oggetto di locazione. Se invece si è spostato, la notifica dovrà avvenire presso il luogo di residenza o presso la nuova abitazione, se situata a un indirizzo diverso dalla residenza stessa.

Se il conduttore ha dichiarato nel contratto di voler ricevere le notifiche presso il proprio domicilio (ad esempio, presso il luogo di lavoro o presso lo stesso locale concesso in locazione), la notificazione fatta in tali luoghi è eseguita validamente [1]. In tal caso, non sussiste tuttavia un obbligo di effettuare la notifica presso il proprio domicilio.

È invece espressamente esclusa la notifica al domicilio eletto dal conduttore ossia presso una precisa persona o ufficio che il conduttore può aver indicato nel contratto di locazione.

Si può notificare lo sfratto sulla Pec?

La notifica a mezzo Pec è assimilabile alla notificazione a mani proprie in quanto produce effetti equivalenti. Naturalmente, è necessario che l’interessato abbia un indirizzo Pec per obbligo di legge: deve quindi trattarsi di un imprenditore, una società o un professionista.

Che succede se il nome dell’affittuario non è sul campanello?

Togliere il nome sul campanello, sul citofono o sulla cassetta delle lettere non aiuta ad evitare la notifica dello sfratto se risulta che il conduttore è ancora nell’immobile. In tal caso, infatti, l’ufficiale giudiziario può eseguire la notifica nei modi previsti per le persone momentaneamente assenti da casa, con avviso di giacenza depositato nella cassetta delle lettere e invio di una seconda raccomandata di avviso [2].


note

[1] Cass. 15 settembre 1981 n. 5103

[2] Trib. Pisa, sent. n. 549/2018.


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