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Pignoramento sull’immobile taciuto dal venditore: conseguenze

15 Aprile 2022 | Autore:
Pignoramento sull’immobile taciuto dal venditore: conseguenze

Se nel compromesso il venditore ha nascosto un pignoramento che grava sul bene, cosa può fare chi si era impegnato ad acquistare? E che fine fa la caparra?

Hai trovato una casa che ti piace e hai stipulato il contratto preliminare di compravendita, il cosiddetto compromesso. Nel contratto c’è scritto che l’immobile è «libero da pesi e vincoli»: lo garantisce il venditore. In realtà non è così: sull’immobile grava da tempo un pignoramento. Lo scopri soltanto in seguito, grazie al notaio al quale ti sei rivolto in vista della stipula del rogito per l’acquisto definitivo. Le visure parlano chiaro: il venditore ti ha mentito, non ci sono dubbi.

Quali sono le conseguenze del pignoramento sull’immobile taciuto dal venditore nel contratto preliminare di compravendita? Come è tutelato chi aveva promesso di acquistare e intanto ha già versato la caparra? È chiaro che se avessi conosciuto questa circostanza ti saresti ben guardato dall’acquistare una casa che un domani può essere venduta all’asta senza che tu possa opporti. Il pignoramento, infatti, non annulla la successiva compravendita, ma la rende inefficace nei confronti del creditore procedente, cioè di colui che ha iscritto il pignoramento e può sottoporre l’immobile pignorato ad esecuzione forzata per soddisfarsi sul ricavato.

Inoltre c’è un ulteriore problema: nel contratto preliminare ti sei impegnato a stipulare il contratto di compravendita definitivo entro un certo termine, altrimenti perdi la somma che hai già dato al venditore a titolo di caparra quando hai sottoscritto il compromesso. E oltre alla caparra iniziale potrebbero esserci altri successivi acconti che hai pagato in anticipo, in vista dell’acquisto definitivo.

Insomma, adesso vorresti mandare in fumo l’affare perché il promittente venditore ti ha taciuto una circostanza essenziale. E vorresti anche riottenere i soldi che il venditore ha già incamerato, e magari qualcosa in più, considerati i danni che questa condotta sleale ti ha arrecato. Secondo la legge e la giurisprudenza, tutto questo è possibile (anche se ovviamente la strada per arrivare al risultato è lunga e deve seguire un lungo iter giudiziario). Vediamo, quindi, se il venditore ha taciuto un pignoramento sull’immobile a quali conseguenze va incontro e come il promissario acquirente può azionare i rimedi legali e giudiziari previsti in questi casi.

Scopro che l’immobile è pignorato: posso rifiutare di stipulare il rogito definitivo?

Se hai sottoscritto un contratto preliminare di compravendita di un immobile e dalle visure e ispezioni ipotecarie scopri che l’immobile è pignorato, puoi legittimamente rifiutarti di stipulare il rogito definitivo di compravendita. Infatti in questi casi c’è un grave inadempimento imputabile al venditore, che nell’apposita clausola del contratto preliminare aveva garantito che i beni promessi erano liberi da ipoteche e da «trascrizioni pregiudizievoli», tra le quali rientra, appunto, il pignoramento.

Immobile pignorato: l’acquirente deve pagare il prezzo pattuito?

L’art. 1482 del Codice civile dispone che il compratore «può sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati». Inoltre, ai sensi della medesima norma, «l’acquirente può far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto, con obbligo del venditore di risarcire il danno».

A tal proposito l’art. 1453 del Codice civile dispone che nei «contratti con prestazioni corrispettive», come una compravendita immobiliare, se uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, «l’altro può, a sua scelta, chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno». C’è solo una peculiarità: se inizialmente è stato domandato l’adempimento, si può ancora chiedere la risoluzione del contratto, ma se per prima cosa si è optato per la risoluzione – che è il rimedio più drastico – non è più possibile, in seguito, chiedere l’adempimento.

Pignoramento nascosto dal venditore: cosa fare?

Se dalle visure ipotecarie si scopre l’esistenza di un pignoramento che il venditore aveva tenuto nascosto, occorre affidarsi ad un avvocato per esercitare le opportune azioni legali. A seconda dei casi, si potrà decidere di inviare una diffida ad adempiere, con la concessione di un termine al venditore per provvedere – a sua cura e spese – alla cancellazione del pignoramento (e in tal caso si potrà stipulare il contratto definitivo, poiché il pignoramento è stato eliminato). In alternativa, specialmente se il venditore non appare affidabile, è possibile optare sin da subito per la risoluzione del contratto e chiedere anche il risarcimento dei danni, invocando le norme che abbiamo esposto nel paragrafo precedente.

Se il venditore aveva promesso di cancellare il pignoramento, cosa succede?

In alcuni casi il promittente venditore non ha taciuto l’esistenza del pignoramento sull’immobile; lo ha dichiarato, ma si è impegnato ad eliminare tale vincolo entro la data prevista per la sottoscrizione del contratto di compravendita definitivo. Se questo non accade, l’inadempimento è imputabile al venditore e il promissario acquirente può opporsi alla stipula dell’atto di acquisto e al pagamento del prezzo, agendo nei modi che abbiamo indicato nel paragrafo precedente, come ha chiarito una recente ordinanza della Cassazione [1].

Contratto preliminare di compravendita immobile pignorato: che fine fa la caparra?

Una nuova sentenza della Corte di Cassazione [2] ha stabilito che il promittente venditore che aveva taciuto l’esistenza di un pignoramento sull’immobile è tenuto a pagare al promissario acquirente il doppio della caparra che aveva ricevuto alla firma del contratto preliminare. Nella vicenda decisa, il promittente venditore aveva dapprima assicurato, contrariamente al vero, che l’immobile era libero da pesi e vincoli, e poi, nonostante la concessione dell’apposito termine, non aveva provveduto a cancellare il pignoramento.

Inoltre l’esistenza del pignoramento aveva precluso all’acquirente di ottenere il mutuo dalla banca, e questo gli aveva impedito, nonostante la buona volontà, di arrivare alla sottoscrizione del rogito entro i termini stabiliti nel contratto preliminare. Perciò all’acquirente ignaro e incolpevole è stato riconosciuto anche un consistente risarcimento dei danni. E, ovviamente, la domanda del promittente venditore, che pretendeva comunque la stipula del rogito, è stata definitivamente respinta. La Suprema Corte ha precisato che il rimedio della risoluzione contrattuale prevista dall’art. 1482 Cod. civ. «ha carattere automatico e stragiudiziale, operando allo stesso modo della diffida ad adempiere, e costituisce per l’acquirente un rimedio non speciale o esclusivo, ma alternativo, di ulteriore protezione e tutela del suo interesse all’adempimento, sicché egli conserva la possibilità di esperire l’azione ordinaria di risoluzione del contratto», in caso di «grave inadempimento» della controparte.


note

[1] Cass. ord. n. 7612 del 09.03.2022.

[2] Cass. sent. n. 12032 del 13.04.2022.


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