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Cos’è la portabilità del mutuo o surrogazione?

24 Aprile 2022
Cos’è la portabilità del mutuo o surrogazione?

Come spostare il finanziamento da una banca a un’altra senza pagare spese, commissioni e penali. 

Stare dietro le rate del mutuo è diventato troppo difficile? Non ce la fai ad arrivare a fine mese? Vorresti trovare una soluzione che ti consenta di sanare gli arretrati e magari di spalmare il debito in più tempo, possibilmente con un tasso di interessi più basso? Lo puoi fare attraverso la cosiddetta portabilità del mutuo o surrogazione. In buona sostanza, ti tocca trovare un’altra banca – e non è difficile, visto il regime di concorrenza – che sia disposta a pagare il tuo precedente debito in cambio di un nuovo finanziamento, concesso a condizioni più agevolate.

Questa operazione potrebbe, in teoria, essere concessa anche dalla propria stessa banca, quella cioè creditrice (ne abbiamo parlato in Mutuo per estinzione debiti: come funziona). La «portabilità» invece avviene quando ci si avvale di un’altra banca. 

Ma procediamo con ordine e vediamo cos’è la portabilità del mutuo o surrogazione (anche chiamata surroga), come funziona e chi vi può accedere.

Cos’è la portabilità del mutuo?

Con la portabilità del mutuo il mutuatario ha la possibilità di sostituire il vecchio mutuo con un altro nuovo, concesso da una diversa banca (“portabilità del mutuo”, detta anche surrogazione di pagamento) e di rinegoziare con quest’ultima le clausole del contratto in essere (“rinegoziazione del mutuo“).

In tale ipotesi, la nuova banca subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. In pratica, la seconda banca acquisisce eventuali ipoteche o fideiussioni che erano state rilasciate al precedente istituto di credito. 

L’annotazione di surrogazione può essere richiesta al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

La banca può impedire la portabilità del mutuo?

La portabilità del mutuo è un diritto che la legge riconosce in capo ad ogni cittadino. Pertanto, è nullo ogni patto, anche successivo alla stipulazione del contratto di mutuo, con il quale la banca impedisca o subordini al pagamento di una penale l’esercizio della facoltà di surrogazione. La nullità del patto non comporta però la nullità del contratto di mutuo. Questo vuol dire che la somma andrà comunque restituita ma che si potrà ben trasferire il mutuo presso altro istituto di credito. 

Che succede ai benefici fiscali in caso di portabilità del mutuo?

La surrogazione per volontà del debitore non comporta il venir meno dei benefici fiscali.

Non si applicano l’imposta sostitutiva di cui all’art. 17 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, né l’imposta di registro, imposta di bollo, imposte ipotecarie e catastali e tasse sulle concessioni governative.

Quando è possibile la surrogazione?

La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

  • che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;
  • che nell’atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;
  • che nella quietanza rilasciata dalla banca surrogata si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.

La portabilità è concessa anche alle aziende?

Il diritto alla portabilità e surroga è concesso non solo ai privati ma anche alle persone giuridiche, quindi alle aziende. Valgono le stesse regole appena viste per le persone fisiche. 

Si può chiedere all’altra banca un importo superiore come prestito?

L’importo del mutuo trasferito deve essere pari al capitale residuo, ma la nuova banca (quella cioè che applica la surroga) può concedere maggiore liquidità e può prevedere minori costi per spese periodiche (assicurazione, incasso rata). 

Quali sono i vantaggi della surroga?

La surroga consente di modificare le condizioni del mutuo ritenute non più sostenibili. Così è possibile prevedere un dilazionamento maggiore: in pratica, si modifica la durata del finanziamento.

Con la surroga, inoltre, è possibile modificare il tipo di tasso di interesse e lo spread.

Come si chiede la portabilità del mutuo?

Per chiedere la surroga bisogna presentare una domanda scritta alla banca subentrante che procederà in autonomia all’avvio della procedura per la portabilità dell’ipoteca nei contratti di mutuo. Il richiedente poi conferisce mandato alla nuova banca di conoscere dalla banca originaria l’importo del proprio debito residuo a una determinata data.

Il mutuatario consegna alla banca subentrante la documentazione bancaria in suo possesso da cui emerge una stima del debito residuo. In mancanza di tale documentazione, la banca subentrante fa richiesta alla banca originaria dell’importo del debito residuo.

A conclusione dell’istruttoria la banca subentrante conferma al mutuatario la disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento e, d’intesa con il medesimo, concorda con il notaio incaricato e le altre parti la data di stipula dell’atto di surrogazione.

L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Quando viene rifiutata la surroga?

La banca potrebbe rifiutare la surroga se, ad esempio:

  • il mutuo è prossimo all’estinzione;
  • il capitale residuo è minimo;
  • l’immobile cauzionale ha perso valore;
  • la situazione economico-patrimoniale del mutuatario non appare solida o addirittura è compromessa.

Quanto costa la portabilità del mutuo?

La portabilità del mutuo è gratuita per legge. Pertanto, né l’originaria banca né la nuova possono chiedere al mutuatario spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per istruttoria e accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, adempimenti e costi connessi. 

Entro quanto tempo deve essere portata a termine la portabilità del mutuo?

La surrogazione deve perfezionarsi entro il termine di 30 giorni lavorativi dalla data in cui il mutuatario chiede alla banca subentrante di acquisire dalla banca originaria l’esatto importo del proprio debito residuo.

Se la surrogazione non avviene entro tale termine per cause imputabili alla banca il cliente può pretendere il risarcimento pari all’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.



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